轉(zhuǎn)讓一套集資房，夫妻倆與他人簽訂兩份協(xié)議：一份轉(zhuǎn)讓協(xié)議，約定房價近46萬元;一份回購協(xié)議，約定房價75萬元。賣出買入差價近30萬，他們?yōu)楹螘炦@樣兩份協(xié)議?哪一份協(xié)議才是有效的呢?
一套房簽兩份協(xié)議引爭端
魏紅是海口某政府單位工作人員，其所在的單位集資建房，她和丈夫李斌商量之后，決定把這套房轉(zhuǎn)讓。2008年4月，魏紅、李斌與林偉東簽訂《房屋買賣合同》，約定將單位集資房賣給林偉東，總房價為45.96萬元，林偉東先付41萬元，余款等辦完房產(chǎn)證過戶手續(xù)后一次性支付。合同簽訂后，林偉東將 41萬元支付給了魏紅夫婦，魏紅也把其與單位協(xié)議正本及購房款繳納結(jié)清證明材料等一并交由林偉東存留。交房后，魏紅將房屋交付給林偉東，林偉東將該房屋裝修后入住使用。
2012年，因為房屋辦證的問題，雙方發(fā)生了糾紛。同年10月，因擔心單位取消其購買集資房的資格，魏紅和丈夫又與林偉東簽訂了一份《房屋回收協(xié)議》，約定魏紅、李斌以75萬元回收該房屋，協(xié)議簽訂之日，魏紅、李斌支付首付25萬元，余款50萬元在一年內(nèi)分4次付清，每3個月付款12.5萬元。若魏紅、李斌提前籌集回收房款，也可提前一次性付清和收回房屋。可是，在房屋回收過程中，雙方再次發(fā)生糾紛。魏紅、李斌一方稱，他們通知林偉東收款，林偉東卻遲遲不愿收款退房，他們認為林偉東違約，便通過中國郵政EMS給林偉東寄去一份《關(guān)于解除“房屋回收協(xié)議”的通知》。但是，林偉東又不退還25萬元首付，他們便將其告上法庭。而林偉東則表示根本就沒有收到對方的收款通知，他也將魏紅夫婦告上法庭，要求他們支付剩余50萬回購款及利息。
兩份協(xié)議，哪份有效?
一審法院認定第一份《房屋買賣合同》已經(jīng)實際履行，且房屋已經(jīng)到達5年后上市交易的條件。據(jù)此，一審法院判決林偉東返還25萬元，駁回雙方的其他訴訟請求。
林偉東不服一審判決，向海口中院提起上訴。他表示，魏紅夫婦并沒有按照回收協(xié)議支付尾款，其以所謂的通知形式接觸《房屋回收協(xié)議》是不正確的。而魏紅、李斌仍堅持林偉東存在嚴重違約行為，應(yīng)該解除且已經(jīng)解除《房屋回收協(xié)議》。
海口中院認為，該案爭議的焦點是雙方簽訂的《房屋回收協(xié)議》能否解除的問題。當事人是否能解除合同，要看合同的目的是否最終能夠?qū)崿F(xiàn)。本案中，雙方簽訂的《房屋回收協(xié)議》是雙方當事人的真實意思表示，合法有效。魏紅、李斌未提供任何證據(jù)證明林偉東存有根本性違約的情形，林偉東也未明確表示或者以自己的行為表明不履行該協(xié)議，或有其他違約行為致使該協(xié)議不能實現(xiàn)。因此，魏紅、李斌出具的《關(guān)于解除“房屋回收協(xié)議”的通知》，不具有法律效力，上述《房屋回收協(xié)議》應(yīng)繼續(xù)履行。據(jù)此，海口中院作出終審判決，撤銷一審判決，判決魏紅、李斌應(yīng)向林偉東支付剩余房屋回收款人民幣50萬元及4萬多元利息，林偉東在收到款項及利息后，一個月內(nèi)將房屋交還給魏紅、李斌。
律師說法
經(jīng)適房買賣要符合法律規(guī)定
海南大弘律師事務(wù)所律師劉長征表示，《經(jīng)濟適用住房管理辦法》有規(guī)定：經(jīng)濟適用房買賣要符合法律規(guī)定。經(jīng)濟適用住房購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)，購買經(jīng)濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易，而單位集資合作建房是經(jīng)濟適用住房的組成部分。因此，本案中，魏紅、李斌一開始轉(zhuǎn)讓集資房就違反法律規(guī)定。而因為這一點，魏紅、李斌的轉(zhuǎn)讓行為可能導(dǎo)致失去集資房的購買權(quán)，更因此“賠”了30多萬元。
劉長征提醒，市場上常有集資房指標買賣行為，但買賣存在風險。對于法律禁止買賣的集資房指標，買房人一定要注意，違反國家法律規(guī)定會導(dǎo)致買賣協(xié)議無效，權(quán)利得不到保障。而違規(guī)出售集資房，也可能導(dǎo)致失去購房指標，出現(xiàn)得不償失的情況。
(涉案人物均為化名)
