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離婚案件中與第三人共有房產(chǎn)的處理
作者：上海滬家律師事務(wù)所吳衛(wèi)義
隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展及房地產(chǎn)市場的開放,擁有自有房產(chǎn)的家庭已比比皆是,在目前我國家庭經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中,房產(chǎn)價值基本是大部分家庭所有財產(chǎn)中所占比例是最大的,所以在夫妻雙方走向離婚時,爭取房產(chǎn)或其價值是近年離婚案件中比較突出的案件爭議焦點,房產(chǎn)所涉及的問題非常的多,并且也非常的復雜,而且關(guān)于房產(chǎn)的處理問題目前我國法律及最高人民法院尚無一個明確統(tǒng)一的說法和作法,所以形成了在我國各地法院處理的方法都可能存在差異,本文作者就在上海處理的二個典型案件來分析關(guān)于與第三人共有房產(chǎn)在離婚案件中處理的司法操作實踐總結(jié)如下：
案件一：
毛男與程女于04年8月1日在上海市長寧區(qū)婚姻登記處登記結(jié)婚，于06年7月19日生育一女毛乙，后夫妻雙方于07年1月2日用夫妻共同錢款購買位于長寧區(qū)某處的房產(chǎn)一套，合同價款為人民幣160萬元，房地產(chǎn)權(quán)證上登記的權(quán)利人為毛男、程女、毛乙，并且登記為三人共同共有，購買該房產(chǎn)時以毛男的名義向中國銀行上海市分行按揭貸款人民幣80萬元，毛男以夫妻感情破裂為由于07年7月向法院起訴離婚，在訴訟中，程女表示同意離婚，但要求孩子的撫養(yǎng)權(quán)，并且同意前述房產(chǎn)的所有權(quán)歸毛男所有，要求毛男向其支付房產(chǎn)補償款，雙方在訴訟中確認該房產(chǎn)現(xiàn)市場價為人民幣210萬元，尚余銀行貸款本金為人民幣75萬元。毛男基本同意程女的要求，但補償方案上發(fā)生了分歧，程女要求毛男向其支付程女和毛乙兩人房產(chǎn)份額的對應(yīng)價值，而毛男只同意支付程女其名下的房產(chǎn)價值，關(guān)于毛乙的房產(chǎn)份額繼續(xù)保留。
案件二：
朱男與吳女于05年3月12日登記結(jié)婚，雙方婚后與吳女的父母一直居住生活在一起，于06年7月13日以朱男、吳女的父親吳甲、吳女的母親李乙三人名義購買了房產(chǎn)一套，并且登記為三人共同共有，朱男與吳女于07年5月8日因感情不和而訴至法院要求離婚，但雙方就前述房產(chǎn)的處理發(fā)生的分歧，朱男要求法院在離婚案件中對該房產(chǎn)進行分割處理，而吳女認為因該房產(chǎn)中涉及其父母的利益，所以應(yīng)該在離婚案件處理結(jié)束后再另案對該房產(chǎn)進行析產(chǎn)訴訟。
根據(jù)以上案例，在實際操作中會存在以下幾個比較典型的問題，根據(jù)上海市法院的司法操作實踐具體總結(jié)如下：
一、夫妻共同出資購房，但產(chǎn)權(quán)人只登記為未成年子女一人，則該房屋所有權(quán)人如何確定？
物權(quán)公示原則是指物權(quán)的享有和變動需有可取信于社會公眾的外觀表現(xiàn)形式，通常不動產(chǎn)物權(quán)享有和變動的公示方式為登記。但不動產(chǎn)物權(quán)的登記應(yīng)區(qū)分外部效力各內(nèi)部效力。對外效力是指基于物權(quán)公示公信原則，一旦不動產(chǎn)物權(quán)經(jīng)登記，善意第三人基于對登記的信賴與登記權(quán)利人發(fā)生的不動產(chǎn)交易行為受法律保護；對內(nèi)效力則應(yīng)探究當事人的真實意思表示來確定真正權(quán)利人。
實踐中，夫妻雙方共同出資購買房屋后，出于各種因素的考慮，有時將房屋產(chǎn)權(quán)只登記為未成年子女一人。但這并不意味著房屋的真實產(chǎn)權(quán)人即為該未成年子女，而應(yīng)考量夫妻雙方在購買房屋時的真實意思。因此，除非有相反的證據(jù)，否則通常仍然將該房屋視為夫妻及未成年子女共有財產(chǎn)。但是，對于因房屋產(chǎn)生的債務(wù)，應(yīng)由夫妻負責償還。
二、婚姻關(guān)系存續(xù)期間，夫妻雙方共同出資購房，產(chǎn)權(quán)人登記為夫妻及未成年子女三人或夫妻一方和子女兩人，則該房產(chǎn)的權(quán)利人如何認定？
夫妻雙方婚后共同出資購買的產(chǎn)權(quán)房,無論登記為夫妻雙方或一方,均為夫妻共同財產(chǎn)。夫妻雙方共同出資購房，產(chǎn)權(quán)人登記為夫妻及未成年子女三人或夫妻一方和子女兩人，除非有相反的證據(jù)，否則該房屋視這三人共有財產(chǎn)有,在產(chǎn)權(quán)登記中未約定按份共有的,應(yīng)認定共同共有。但在司法操作實踐中一般法院會鑒于未成年子女未出資,也不承擔還貸義務(wù),所以在處理房產(chǎn)權(quán)利時可能會適當調(diào)整子女所得的比例。
三、夫妻雙方與他人(未成年子女除外)共同所有的房屋在離婚時應(yīng)當如何處理？
夫妻雙方與他人(未成年子女除外)共同所有的房屋,因離婚案件中其它人不進入到離婚案件的處理中，所以若該房產(chǎn)在離婚案件中進行處理，則其它人對房產(chǎn)的權(quán)利狀況無法發(fā)表自己的意見，可能會侵犯他人的合法權(quán)益，可能會剝奪他們的訴權(quán)，所以司法實踐中一般在法院處理離婚案件時不會對這樣的房產(chǎn)進行處理，會要求雙方當事人在離婚案作結(jié)束后另案析產(chǎn)處理,但若案外人僅享有居住使用權(quán)而無所有權(quán)的,不影響該房屋的離婚訴訟中的分割。