所謂小產權房是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村委會頒發，為何會有小產權房呢，小產權房能否上市交易呢?
一、為何會有小產權房
我國有《土地管理法》及其實施條例、《城鄉規劃法》等法律、法規，對土地資源的使用進行嚴格的界定，特別是對農村集體土地進行了強制性的保護。我國對城市土地和農村土地實行不同的管理方法，對城市人口和農村人口也實行不同的管理辦法。城市國有土地只有經過合法程序后方能建造商品房上市流轉，并由國家房管部門頒發房產證。
而農村集體土地只有經國家征地，土地性質變為國有后才可以用于房地產的開發，然后進行上市流轉。這種二元結構的土地制度，是“小產權房”問題的根源。這樣的國有土地和集體土地的二元式劃分，導致了土地一級市場國家壟斷，造成二者事實上的不平等。一方面，農民在征收中獲得的補償與市場價值相差太大，就自主建房出售;另一方面，現在城市房價太高，城鎮的中下層的老百姓的收入不足以購買房屋，只能另找門路。由于農村房屋便宜，于是很多城鎮居民購買，這就是“小產權房”產生的原因。
二、小產權房可以上市交易嗎
依據《土地管理法》的規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。而農村宅基地屬集體經濟組織所有，村民對宅基地也只有享有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認可與保護，也就不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。由此可見，鄉產權房是不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售的。但這并不是說鄉產權房就不能轉讓，而是說其轉讓或銷售的對象是有限制的，只能在集體成員內部是可以轉讓、置換。
三、購買小產權房有哪些風險
(一)政策風險。購房人與開發商簽訂合同并交付房款后，如果相關部門整頓鄉產權房的建設項目，可能就會導致部分項目停建甚至被強迫拆除。那么結果只能是購房人找開發商索要購房款，購房人就可能面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。
(二)拆遷風險。購房后如果遇到國家征地拆遷，購房人并非合法的產權人，所以其無法得到拆遷補償和安置。
(三)毀約風險。如果房價上漲，出賣人毀約，從目前已有的案例來看，法院會支持其合同無效請求，返還房屋，退還購房款，很難支持購房人求賠償損失的請求。
(四)其它風險。購買小產權房后，無法遷移戶籍，無法抵押貸款，無法合法的變現，涉及到相鄰權侵害，也很難獲得法律保障救濟。
