所謂的小產權房，有時也叫“鄉產權房”，指的是一些村集體組織或者開發商建筑在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的，并由鄉鎮政府而不是國家頒發產權證的房產。
(一)法律效力
“小產權房”買賣合同的效力一般認定無效為原則。但也區分不同情況：
對于發生在本鄉范圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，該房屋買賣合同認定有效。
對于將房屋出售給本鄉以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定合同有效。
對于將房屋出售給本鄉以外的人員，未經有關組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。
(二)房產轉讓
“小產權房”拿不到正式的房產證，因此并不構成真正法律意義上的產權。即小產權房只有使用權，沒有所有權。根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，小產權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，即購買后不能合法轉讓過戶。其同時對房屋的保值和升值也有一定影響。
(三)小產權房的法律風險
第一種就是農民的住宅房交易，有的城市居民喜歡農村傳統的平房大院，前幾年幾萬元就能買到，近兩年隨著征地的急速擴張，近郊區的平房大院動遷補助費標準很高，出現了大量賣房村民反悔要求確認買賣合同無效的案件，如何發配動遷補償費和買房款之間的巨額差價成了司法審判中的難題，國內的大部分法院還是確認集體土地上房屋買賣合同無效，只是保護購房者的購房款及翻新改造和裝修的費用，增值補償部分還是歸村民所有。
第二種就是各類農業園或者養老院的別墅，這類房屋一般成規模開發，如果這類房屋的買賣發生糾紛，例如，逾期交房或交房標準、房屋質量、配套設施、物業管理等出現問題，合同中約定的違約賠償條款都不能得到支持，因為前提買賣合同是無效的，其結果一般是退房退款。所以，此類房屋在尚未建成階段風險很大，如果是購買已建成使用的，買房人對現狀已經認可，發生爭議的風險較小。
第三種就是集體土地上的樓房交易。集體土地上的樓房大多是解決農民集中上樓或動遷安置等名義立項建設時，超建形成的。有相當多的購房者持有房產執照和契稅完稅證明，使這類房屋的交易在表面上看上去已經得到政府的認可。實際上這部分房產執照是八十年代套印市政府紅印印刷的類似于獎狀式樣的一種產權證，當時有一部分流失在鄉村土地辦公室，后來市政府已經公告停止使用這種獎狀式產權證，但一部分違法建設的集體土地上的住宅購買人在九十年代仍然從售房企業或村委會獲取了這類產權證，并且繳納了契稅。
第四種小產權房大多是二手房交易，少量是新建房屋，主要是沒有辦理征地手續及欠繳土地出讓金。不僅合同會被確認為無效，未來面臨再次動遷補償費標準較低的風險，由于購買時相對于國有土地上的商品房比較便宜，將來動遷時的補償費標準相對低于同地段的商品房也是正常。
(四)小產權房能否轉正
目前小產權房的情況比較復雜，不排除個別建設的小產權房屋因補足相關土地、規劃等手續而取得城市房屋產權的情況，但該情況并不是普遍現象。因為目前開發建設這些小產權房的開發單位基本都是些“小家”，房屋建成銷售后，開發單位得到銷售款后，也都撤走了。而小產權房轉正時，需要這些開發單位再掏錢來補辦相關手續，而此時房屋已經銷售完畢，小產權房即使轉正了，開發單位也沒有任何收益，所以絕大多數的開發單位不會為已經銷售的小產權房補辦轉正手續。因此購房者不要認為“小產權房”將來都能轉正，才決定購買小產權房。
