近日，國(guó)土資源部有關(guān)人士關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房發(fā)表的談話，引發(fā)各界廣泛關(guān)注，《新京報(bào)》、《北京青年報(bào)》等媒體都刊發(fā)了社論，不同人士也作出不同的解讀。《新京報(bào)》7月10日刊發(fā)的社論就提出:“小產(chǎn)權(quán)房解禁，政府將面臨以下難題:地方政府的土地收益如何保證?如何彌補(bǔ)以高價(jià)獲得土地的開(kāi)發(fā)商的損失?如何彌補(bǔ)以高價(jià)購(gòu)房的購(gòu)房者的損失?”
所謂小產(chǎn)權(quán)房，說(shuō)白了，就是因?yàn)樵谕恋貑?wèn)題上沒(méi)有取得合法的手續(xù)，所以，交易的房屋只有使用權(quán)、而沒(méi)有所有權(quán)，或者說(shuō)是只能住而不能賣。在此過(guò)程中，社論所說(shuō)的三種情況都并非典型。
其一，所謂“地方政府的土地收益如何保證”，其實(shí)，無(wú)論是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村委會(huì)，還是涉地的農(nóng)民，都或多或少地得到一定收益，而其中大多數(shù)土地屬于國(guó)有資產(chǎn)，而且是應(yīng)該保護(hù)的耕地，甚至是紅線以內(nèi)的指標(biāo)，是不該賣也不能賣的。
其二，所謂“如何彌補(bǔ)以高價(jià)獲得土地的開(kāi)發(fā)商的損失，”其實(shí)，高價(jià)獲地的開(kāi)發(fā)商也許有，但由于土地轉(zhuǎn)讓的不合法性，多數(shù)開(kāi)發(fā)商是以相對(duì)低廉的價(jià)格獲得了土地的開(kāi)發(fā)權(quán)，又以相對(duì)低廉的價(jià)格將建成的住宅賣給了購(gòu)房者。真有損失，他就不會(huì)干了。
其三，所謂“如何彌補(bǔ)以高價(jià)購(gòu)房的購(gòu)房者的損失”，其實(shí)，幾乎所有的小產(chǎn)權(quán)房靠的就是價(jià)格優(yōu)勢(shì)。因?yàn)樵谕恋厮袡?quán)方面不具合法性，所以，住宅的價(jià)格要明顯低于大產(chǎn)權(quán)房。而對(duì)非投機(jī)性購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，反正是自己住，便宜當(dāng)然更好。
因此，小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的實(shí)質(zhì)是地方、開(kāi)發(fā)商鉆了政策或管理的空子，開(kāi)發(fā)了本無(wú)權(quán)開(kāi)發(fā)的國(guó)有土地，通過(guò)建房后出售獲得了一定的利益;而購(gòu)房者在不得上市的條件下，以相對(duì)較低的價(jià)格獲得了使用權(quán)。且使用權(quán)往往長(zhǎng)達(dá)50年、70年。即使不“解禁”，三方也都是受益者。而“解禁”則可以使這種受益長(zhǎng)期化合法化，一般并不存在“彌補(bǔ)”的問(wèn)題。
當(dāng)然，在小產(chǎn)權(quán)房的開(kāi)發(fā)、建設(shè)和出售過(guò)程中，部分農(nóng)民或許受益相對(duì)較少，現(xiàn)在心有不甘。而購(gòu)買者也成千上萬(wàn)，牽涉者許多人的實(shí)際利益。如果久拖不決，一是賬面上的土地乃至耕地已經(jīng)變性，名不符實(shí);二是購(gòu)房者心里總不踏實(shí)。這個(gè)問(wèn)題應(yīng)該盡快解決，不應(yīng)留給后人。
但是，如果無(wú)條件解禁，甚至再拿出納稅人上繳形成的財(cái)政經(jīng)費(fèi)補(bǔ)償所謂損失，那么，帶來(lái)的實(shí)際問(wèn)題，一是國(guó)有土地在法律層面上的真正流失(盡管其在使用形態(tài)上已經(jīng)流失);二是對(duì)更多花更高價(jià)錢購(gòu)買大產(chǎn)權(quán)房的公民來(lái)說(shuō)，更是一種不公。所以，要按照國(guó)土資源部的三條原則解決這一問(wèn)題，真有許多問(wèn)題需要審慎思考和把握，且不可再犯方向性錯(cuò)誤，產(chǎn)生新的社會(huì)問(wèn)題。
