簡述：根據上述居間合同約定，買賣雙方應于2014年4月20日前簽訂房地產買賣合同。由于涉案房屋處于抵押狀態，而賣方一直未予辦理解除手續，并將涉案房屋的產權過戶至案外人名下。在無法實現合同目的的情況下，要求解除關于涉案房屋買賣關系并支付違約金之訴請，于法有據。
上海市閔行區人民法院
民事判決書
（2014）閔民五（民）初字第2073號
原告周某。
委托代理人居長駿，上海英恒律師事務所律師。
委托代理人馬建剛，上海英恒律師事務所律師。
被告梁某甲。
法定代理人梁某乙（被告梁某甲之父），男，戶籍同上。
被告梁某乙，男，1959年11月10日出生，漢族，戶籍同上。
原告周某與被告梁某甲、梁某乙房屋買賣合同糾紛一案，本院于2014年9月16日立案受理。因兩被告下落不明，本院以公告形式向其送達起訴狀副本等相關法律文書，后依法組成合議庭于2015年2月9日公開開庭進行了審理。原告周某的委托代理人居長駿到庭參加了訴訟。被告梁某甲、梁某乙經本院合法傳喚無正當理由拒不到庭，本院依法缺席審判。本案現已審理終結。
原告周某訴稱，2014年4月14日，原、被告經上海××房地產經紀事務所（以下簡稱“A事務所”）居間介紹簽訂了位于××區××路××弄××號×××室房屋的《房地產買賣居間合同》，根據該合同約定：該房屋總價為人民幣（下同）208萬元，雙方于2014年4月20日前簽訂買賣合同，原告于簽約當日支付定金5萬元。簽約當日，原告向被告支付定金5萬元。直至2014年4月20日，原告按約至居間方欲簽訂《上海市房地產買賣合同》，但被告稱因該房屋尚未辦理抵押注銷手續而無法簽訂買賣合同，需要寬限一些時日至2014年4月30日辦妥抵押注銷手續并簽訂《上海市房地產買賣合同》，雙方為此簽訂了定于2014年4月30日辦妥抵押注銷手續并簽訂房地產買賣合同的補充協議。后當原告于2014年4月30日至居間方欲簽訂《上海市房地產買賣合同》時，被告又稱仍未注銷抵押手續而無法簽訂買賣合同，要求再次寬限至2014年5月9日前。原、被告雙方又簽訂了《買賣居間合同補充協議》，約定雙方定于2014年5月9日前辦妥抵押注銷手續并簽訂房地產買賣合同，若屆時未能簽訂被告返還原告定金并賠償違約金10萬元。期間，原告經調查發現，被告于2014年4月28日已將系爭房屋轉售給案外人上海B酒業有限公司（以下簡稱“B公司”），原告即質問被告，被告稱6月30日能贖回房屋，雙方遂再簽訂《買賣居間合同補充協議》，約定在2014年6月30日房屋產權變更回轉至被告名下，若屆時不能辦妥的，被告應返還原告定金并賠償違約金10萬元。屆時，原告多次催問情況，但被告置之不理且敷衍搪塞。現該房屋仍登記在案外人名下。被告的行為已違反了合同約定的主要義務，原告遂訴諸法院要求判令（一）解除原、被告關于上海市××區××路××弄××號×××室房屋的買賣關系；（二）被告返還定金5萬元；（三）被告支付違約金10萬元。
被告梁某甲、梁某乙未作答辯亦未向本院提供證據。
經審理查明，被告梁某甲系位于××區××路××弄××號×××室房屋的原產權人。
2014年4月14日，原告周某（作為買受方，簽約甲方，由楊葉青代簽）與被告梁某甲（作為賣售方，簽約乙方，由法定代理人梁某乙代簽）在案外人A事務所居間下簽訂《房地產買賣居間合同》1份，約定甲方愿意以208萬元整的總價購買乙方位于上海市××區××路××弄××號×××室房屋（該房屋為乙方凈到手價格，交易產生的稅費由甲方支付）。簽訂買賣合同時，甲方支付89萬元整給乙方。銀行貸款112萬元整，由銀行直接劃入乙方指定的銀行帳號。交付房屋時，甲方支付購房尾款2萬元整給乙方。甲方為表示購買乙方房地產的誠意，同意于簽訂本合同時支付出價保證金（購房意向金）5萬元整。若乙方同意出售該房地產，該保證金由丙方轉交給乙方轉為購房定金。該合同其他約定欄內用手寫方式約定了如下內容：（1）甲、乙雙方約定于2014年4月20日前簽訂房地產買賣合同，甲方支付首付款89萬元整給乙方；（2）乙方收到甲方購房定金三日內將該房屋抵押解除（注：抵押權人徐威，債權數額140萬元由乙方自行解決，甲方明確支付的首付款給乙方，乙方用來償還欠款；（3）乙方無償附送固定設施設備給甲方；（4）乙方無償附送維修基金給甲方；（5）乙方結清交房前的水、電、煤氣、物業費、有線電視費等費用并過戶給甲方，甲方將剩余尾款2萬元支付給乙方；（6）乙方承諾該房屋有抵押無司法限制法律問題。
上述合同簽訂當日，原告向被告支付定金5萬元。
2014年4月20日，當原告按約至居間方處簽訂《上海市房地產買賣合同》時，被告稱因該房屋尚未辦理抵押注銷手續而無法簽訂買賣合同，要求寬限至2014年4月30日前辦妥抵押注銷手續并簽訂合同，三方為此于2014年4月30日簽訂《房地產買賣居間合同補充協議》，約定由于被告房屋處于抵押未解除，原告同意被告于2014年4月26日前將房屋抵押注銷，并同意原居間合同約定的簽訂《上海市房地產買賣合同》時間變更為2014年4月30日前，如果被告在2014年4月30日前未能簽收買賣合同及注銷抵押，被告視為違約，被告將已收定金5萬元雙倍支付給原告。
2014年4月30日，當原告再次按約至居間方處簽訂《上海市房地產買賣合同》時，被告又稱該房屋仍未注銷抵押手續而無法簽訂合同，要求再次寬限至2014年5月9日前。三方為此于2014年4月30日簽訂《房地產買賣居間合同補充協議》，約定由于被告房屋處于抵押狀態未解除，原告同意被告于2014年5月9日前將房屋抵押注銷，并同意原居間合同約定的簽訂《上海市房地產買賣合同》時間變更為2014年5月9日前簽訂買賣合同。如果超過2014年5月9日約定的期限被告仍未簽訂《上海市房地產買賣合同》及注銷抵押登記及退還定金全額及以上約定的違約金全額，被告同意2014年5月10日支付定金5萬元整及違約金10萬元整合計15萬元整給原告。
期間，原告經調查發現，涉案房屋產權于2014年4月28日已過戶至案外人B公司名下，原告即與被告交涉，被告稱于同年6月30日能贖回房屋，三方遂于2014年5月22日再次簽訂《房地產買賣居間合同補充協議》，約定原居間合同約定于2014年4月20日簽訂正式的《上海市房地產買賣合同》，現被告已將房屋過戶給案外人B公司，被告答應原告將上述房屋在2014年6月30日前回購到被告名下，如果被告在規定的上述時間未能回購到被告名下，被告愿意承擔賠償原告違約金10萬元整另外退還定金5萬元整，合計支付15萬元整給原告。
屆時，被告未能履行上述回購義務，致涉案房屋于2014年7月9日仍登記在案外人B公司名下，遂成訟。
以上事實，由原告提供的三方簽訂的《房地產買賣居間合同》；被告收取原告定金5萬元出具的收款收據，三方先后于2014年4月20日、同年4月30日、同年5月22日簽訂的《房地產買賣居間合同補充協議》；涉案房屋產權已登記至案外人名下的產權登記信息以及原告的當庭陳述等為證。被告梁某甲、梁某乙經本院合法傳喚無正當理由拒不到庭應訴，應視為其放棄質證的權利。
上述證據真實、合法，且能夠反映案件事實，具有證據效力，本院予以確認。
本院認為，三方簽訂的《房地產買賣居間合同》，系簽約當事人的真實意思表示，于法不悖，合法有效，各方均應按約履行。根據上述居間合同約定，原、被告雙方約定于2014年4月20日前簽訂房地產買賣合同。本案中，由于涉案房屋處于抵押狀態，而被告一直未予辦理解除手續，導致雙方無法于2014年4月20日前簽訂房地產買賣合同。但被告在取得原告多次諒解的情況下，仍未在雙方約定的寬限期內辦妥上述房屋的抵押注銷手續。期間，被告還背著原告將涉案房屋的產權過戶至案外人名下。當原告得知此事與被告交涉時，被告表示愿在規定時間內將該房屋產權回購至被告名下，即便在此情況下原告仍對被告表示了諒解，同意被告在規定時間內將涉案房屋產權進行回購，但被告失信于原告，未能踐行自己的諾言，導致雙方至今無法簽訂房地產買賣合同。被告的行為已構成根本違約，理應承擔相應的違約責任。現原告在無法實現合同目的的情況下，要求解除原、被告關于涉案房屋買賣關系之訴請，于法有據，本院予以支持。另原告依據三方簽訂的《房地產買賣居間合同補充協議》約定，要求被告返還定金5萬元及支付違約金10萬元之訴請，符合合同約定，本院亦予支持。被告梁某甲、梁某乙經本院合法傳喚無正當理由拒不到庭，系其放棄相應的訴訟權利，因此產生的法律后果由其自行承擔。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條及《中華人民共和國合同法》第九十四條第（四）款、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條之規定，判決如下：
一、原告周某與被告梁某甲、梁某乙間關于上海市××區××路××弄××號×××室房屋買賣關系予以解除；
二、被告梁某甲、梁某乙于本判決生效之日起十日內返還原告周某定金5萬元，并支付違約金10萬元，合計15萬元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費3，300元，由被告梁某甲、梁某乙負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院（立案庭）遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。
審判長 陳春芳人民陪審員 陳務寧人民陪審員 鄧紅霞
二〇一五年二月二十六日
書記員 周燕
