限購令下購買軍產(chǎn)房與小產(chǎn)權(quán)房的得與失
前言：“限貸令”、“限購令”(含“限外令”)后深圳軍產(chǎn)房與小產(chǎn)權(quán)房熱銷，深圳商報(bào)記者就此約稿讓我寫篇購買軍產(chǎn)房和小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)提示文章，感覺確有必要，于是撰寫此文。
2010年4月17日“新國十條”的出臺(tái)拉開了中國樓市以“限貸”和“限購(含限外)”(簡稱“雙限令”)為殺手锏的有史以來最為嚴(yán)厲的調(diào)控序幕，因未能達(dá)到預(yù)期效果，同年9月29日國家有關(guān)部委又果斷出臺(tái)補(bǔ)藥“國五條”，要求各地加大貫徹落實(shí)“新國十條”力度，強(qiáng)制實(shí)施“雙限令”，并實(shí)行執(zhí)行不給力問責(zé)制，9月30日“深圳限購令”出臺(tái)。
“雙限令”下大量資金被排斥在樓市之外予以閑置，與之相對應(yīng)的是11月居民消費(fèi)價(jià)格(CPI)繼續(xù)走高，同比漲幅達(dá)5.1%，創(chuàng)28個(gè)月來新高。嚴(yán)重的通脹已是不爭的事實(shí)，人們無法容忍負(fù)利率時(shí)代存款的縮水，被迫將資金投入到商品住宅之外的地產(chǎn)項(xiàng)目。此消彼長，商業(yè)地產(chǎn)、“軍產(chǎn)房”和“小產(chǎn)權(quán)房” 于是便成了“雙限令”之外的蓄金池。
由于商業(yè)地產(chǎn)屬高風(fēng)險(xiǎn)高利潤領(lǐng)域，其玩家必須具有雄厚的資金實(shí)力，并非普通百姓所能玩起，故筆者在此僅對多數(shù)人關(guān)注的購買軍產(chǎn)房與小產(chǎn)權(quán)房的得與失予以評論。
購買軍產(chǎn)房與小產(chǎn)權(quán)房的“得”有目共睹：首先，房價(jià)低，沒有交易稅費(fèi)，租金回報(bào)率高(梅林關(guān)外惠鑫單身公寓當(dāng)年每套售價(jià)只有三五萬，目前每月租金都要上千)，可以抗通脹，最起碼能夠跑過CPI，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值;其次，可以不受“雙限令”等樓市調(diào)控政策的影響，只要有資金想買多少都可以。
購買軍產(chǎn)房和小產(chǎn)權(quán)房的“失”主要體現(xiàn)在購房風(fēng)險(xiǎn)方面，分別表述如下：
購買軍產(chǎn)房的風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在：1、根據(jù)《中國人民解放軍房地產(chǎn)管理?xiàng)l例》及《軍隊(duì)現(xiàn)有住房出售管理辦法》，軍產(chǎn)房由軍隊(duì)管理，地方政府不予干涉，其出售對象限于軍隊(duì)人員，屬軍人軍屬福利住房，一般按照經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格出售，所以一般購房者很難從軍隊(duì)購買到真正的一手軍產(chǎn)房;
2、軍人軍屬購買軍產(chǎn)房后需要上市交易的，實(shí)行準(zhǔn)入制度，在同等條件下，原售房單位有優(yōu)先購買權(quán)，并需補(bǔ)交相關(guān)費(fèi)用。如購買二手軍產(chǎn)房如未能履行相關(guān)手續(xù)辦理產(chǎn)權(quán)登記，權(quán)益將無法保障;
3、按揭及再轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)：無法按揭付款，購買及再轉(zhuǎn)讓不如商品房方便;
4、購買軍產(chǎn)房最大的法律風(fēng)險(xiǎn)在于買賣雙方發(fā)生糾紛后，地方法院可能不予受理，從而導(dǎo)致狀告無門的無奈境地，即便是受理并判決了軍方敗訴，在執(zhí)行方面也十分困難。
購買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在：
1、違約風(fēng)險(xiǎn)：小產(chǎn)權(quán)房是指在集體土地上建造的房屋，因沒有繳納土地出讓金，所以不能上市交易。由于深圳早在2004年已經(jīng)實(shí)現(xiàn)全部土地國有化，自此已不存在嚴(yán)格意義上的小產(chǎn)權(quán)房，此后建設(shè)的所謂“小產(chǎn)權(quán)房”均屬違法建筑，其買賣行為自始無效，一旦某一方反悔并訴至法院，法院將判決退款退房;
2、拆除風(fēng)險(xiǎn)：小產(chǎn)權(quán)房沒有房地產(chǎn)證，不受國家法律保護(hù)，一旦拆遷將很難得到補(bǔ)償。根據(jù)《深圳市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》的規(guī)定，還可能面臨被強(qiáng)制依法拆除或者沒收的風(fēng)險(xiǎn);
3、按揭及再轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)：無法按揭付款，因大多屬于違建，升值緩慢，再轉(zhuǎn)讓困難。
絕大多數(shù)情況下，購買軍產(chǎn)房與小產(chǎn)權(quán)房所獲得的僅是一個(gè)使用權(quán)而已，而不具有合法的所有權(quán)，買賣合同均屬無效合同，合同的履行主要靠當(dāng)事人的契約精神和誠信來維持，但相比而言，購買軍產(chǎn)房的風(fēng)險(xiǎn)又小于小產(chǎn)權(quán)房，因?yàn)檐姰a(chǎn)房不受地方政府管理，不用擔(dān)心被政府拆除或沒收，而違建小產(chǎn)權(quán)房歷來為深圳市政府的打擊對象，只是無奈于數(shù)量太多、法不治眾而已。
