人民法院在執行案件，房產往往是重要的執行對象。房產權按我國的法律規定屬登記物權，是以取得產權登記證明—房產證為其所有權的標志，即該物權的設立、變更、終止須經登記才能產生相應的法律效力。在司法實踐中，對原屬被執行人所有，卻因“惡意串通、逃避債務”等無效乃至違法行為，并已經登記在第三人名下的“產權房”能否執行?目前，法律、法規對此無明確的規定，執行人員在具體操作中比較困難。筆者想就此類產權房的執行作些探討。
對此類產權房執行的障礙來自于兩個方面：第一、如何處理好行政避讓;第二，人民法院執行機構有無確認此類民事行為“無效”的權限和職能。
首先必須強調的是，政府房產監管部門頒發房屋產權證的行為是一種十分嚴肅的行政法律行為，其行為非經行政審判程序，任何其他機關均無權改變其行政行為的有效性，不能撤銷或宣布無效。這就是行政、司法各司其職、相互尊重、互不越權處理事務的行政避讓原則。因此，人民法院及其執行機構對涉及到房屋產權歸屬的認定，應持十分慎重的態度。
同時，我們也應該看到，目前執行工作中，被執行人轉移財產的情況相當嚴重，其中也包括轉移不動產產權房。如果發現被執行人與第三人串通轉移房產并變更產權登記證照的情況，人民法院執行機構如不采取有效措施加以遏止，那么這種情況就會加速蔓延，極易使被執行人鉆法律空子，與第三人勾結損害債權人的利益，而執行制度保護權利的重點在于保護債權人的利益，因此，法律應賦予執行機構對此類產權房處理的職能和權限。
從法理上來看，執行機構對此類產權房可以依法執行，理由如下：
第一，我國目前尚沒有一部完整系統的物權法，法學專家對物權的論著很多，爭議也較大，但對產權登記證的法律屬性而言，其觀點均是一致的。那就是：從產權登記行為的本身性質看，登記行為只是一種行政行為，它僅起到物權的公示作用，并不能承擔衡量或決定房屋買賣、房屋轉讓是否有效的職能。
第二、產權證照不等同于所有權。最高人民法院《關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》第56條規定，“買賣雙方自愿，并立有契約、買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續不完善的，應認為買賣關系有效，但應讓其補辦房屋買賣手續”。這一解釋是對傳統的不動產所有權登記要式理論的突破，它說明了：沒有取得產權證的并不等于其沒有該房產的所有權，持有產權證的也不等于擁有房產的所有權。那么因案外人與被執行人“惡意串通,轉移財產”、“隱瞞事實”等無效乃至違法行為，并已登記在第三人名下的產權房，更不能因其持有產權證而得認其所有權得到法律的認可和保護。
