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在社會主義市場經(jīng)濟體制建設(shè)的歷史長河中，涌現(xiàn)出無數(shù)新鮮的現(xiàn)象吸引我們的眼光去研究、去探索。從上世紀(jì)出現(xiàn)的農(nóng)民建設(shè)廠房出租到近年來小產(chǎn)權(quán)房風(fēng)起云涌，以及其在小產(chǎn)權(quán)房的封殺令中轉(zhuǎn)而變種以“大棚別墅”、“農(nóng)業(yè)生態(tài)園”的面目出現(xiàn)，“看不見的手”推動著人們突破制度的障礙和制度框架去實現(xiàn)自身利益，法律的禁區(qū)似乎也難以阻擋人們追求利益的步伐。本文擬從農(nóng)民利益的角度來分析小產(chǎn)權(quán)房存在的原因，這樣我們才能認識到小產(chǎn)權(quán)房“生生不息”的原動力，并找到解決問題的關(guān)鍵所在。

關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的定義

　　小產(chǎn)權(quán)房是指農(nóng)村集體組織或成員未經(jīng)國家征收，在集體土地上建的用于本集體成員以外人員居住的房屋，小產(chǎn)權(quán)或鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)是指由鄉(xiāng)或村出具的認可買受人買房的文件。小產(chǎn)權(quán)房包括狹義的小產(chǎn)權(quán)房和廣義的小產(chǎn)權(quán)房。狹義的小產(chǎn)權(quán)房多指村集體利用“新農(nóng)村建設(shè)”的名義集約利用土地，把剩余的房源出賣給城市居民而形成的非法住宅區(qū)。這種大規(guī)模建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房在北京約占住房市場的20%之多，正引起有關(guān)部門的擔(dān)心。廣義上的小產(chǎn)權(quán)房是指個人層面的黑市交易。這種小產(chǎn)權(quán)房并沒有發(fā)證，沒有得到鄉(xiāng)或村集體的承認，并不符合狹義的小產(chǎn)權(quán)房定義。黑市交易并非是為了追求土地的增值收益，而是人口流動的正常需求。像這樣的“農(nóng)房黑市交易”靠鄉(xiāng)俗民約或通過熟人關(guān)系進行，既不依靠合同文本，也不需要產(chǎn)權(quán)證，僅僅在買者和賣者之間達成口頭交易即可。廣義上的小產(chǎn)權(quán)房已從改革之初延續(xù)至今。“小產(chǎn)權(quán)房”可能在土地取得、規(guī)劃許可、建設(shè)手續(xù)、房屋銷售手續(xù)、產(chǎn)權(quán)證辦理等商品住宅建設(shè)銷售的一個或幾個甚至全部環(huán)節(jié)存在非法問題，并最終無法確定產(chǎn)權(quán)。按照出售的主體和是否占用耕地，“小產(chǎn)權(quán)房”可以分為三大類：其一，農(nóng)戶在依法批準(zhǔn)的宅基地上建成的農(nóng)民房屋，銷售給城市居民；其二，在農(nóng)戶騰出的宅基地或其他集體建設(shè)用地上建造住宅，把剩余部分向社會銷售；第三，未經(jīng)批準(zhǔn)占用農(nóng)用地，甚至利用基本農(nóng)田建造住宅，并向社會銷售。

小產(chǎn)權(quán)房與農(nóng)民利益之間關(guān)系

　　小產(chǎn)權(quán)房是農(nóng)民獲得土地增值收益相對低廉的方式。除小產(chǎn)權(quán)房之外，農(nóng)民獲得土地增值收益有兩種模式。第一，土地增值收益可以通過農(nóng)民自身經(jīng)營獲得，譬如開辦農(nóng)家樂或者開辦企業(yè)，農(nóng)民從事經(jīng)營管理。然而，獲得這些收益不僅需要經(jīng)營才能和市場敏感性，更需要領(lǐng)導(dǎo)者的精明能干和無私奉獻。這里農(nóng)民獲得的不僅包括土地的增值收益，還包括企業(yè)家的才能回報。第二，把土地租給資本家開辦工廠，農(nóng)民不僅能獲得地租收益，還能獲得工資性收入。比較而言，第一種方式不僅成本較高、對農(nóng)民自身素質(zhì)的要求較高，而且對經(jīng)營環(huán)境、政府扶植等方面都提出了高要求，因此，大部分?jǐn)?shù)農(nóng)村地區(qū)都難以辦好村辦工廠。第二種方式收益較低，這里的收益是指同小產(chǎn)權(quán)房的比較收益。小產(chǎn)權(quán)房不需要農(nóng)民的經(jīng)營才能，也不需要農(nóng)民的資金，通過村集體利用開發(fā)商的資金開發(fā)住宅，把住宅的剩余部分賣給城里人，對于農(nóng)民來說，不用付出多大的成本就能獲得可觀的收益。此外，在大城市附近，對土地的用途規(guī)制在客觀上要求農(nóng)民尋求其利益的實現(xiàn)，譬如北京市昌平區(qū)作為生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)不允許開辦工廠等。在這個意義上，小產(chǎn)權(quán)房如雨后春筍般遍地開花，有著自身存在的經(jīng)濟原因。

　　小產(chǎn)權(quán)房是農(nóng)民主動規(guī)避政府征地制度對其利益損害的方式。農(nóng)民也是理性的經(jīng)濟人，會在自己的約束條件中尋求自身利益的最大化，特別是在城市化過程中，由于地價不斷升值，城郊區(qū)的土地隱性收益迅速上漲。不過，這種價格是影子價格，既不能即時實現(xiàn)，也不能獲得收益，而是要等到政府征地才能部分實現(xiàn)。這里存在兩個問題：首先，要等到政府征地才能實現(xiàn)部分收益，那么在征地之前，這部分隱性收益就流失了，也就是說城區(qū)的土地價格越高，郊區(qū)的土地機會成本越高。那么，即使土地征收價格合理，農(nóng)民也會團結(jié)起來主動尋求土地隱性利益的實現(xiàn)。第二，土地征收價格較低。這里不僅指絕對價格，還指其相對價格。絕對價格是指政府對農(nóng)民的補償一般都按照低限進行，而且經(jīng)過村集體組織的截流，到農(nóng)民手里所剩無幾。譬如溫鐵軍、朱宋銀(1996)計算出在土地征用出讓過程中，如果成本價為100%，農(nóng)民只能獲得其中的5%~10%，村級集體得到25%%~30%%，而60%%~70%%為政府各級部門所獲。相對價格是指即使從1986年到1998年《土地管理法》把征地補償?shù)淖罡呦拗茝耐恋卦猛灸昶骄a(chǎn)出的20倍提高了30倍以上，可是相對于國民經(jīng)濟的增長特別是城市二級土地市場價格的增長，新的法定最高補償不但沒有上升，反而大幅度下降。由于傳統(tǒng)的低價征地制度和土地增值的潛力造成政府、集體以及個人在拆遷補償費的問題上難以達成一致，而小產(chǎn)權(quán)房則是集體組織繞開政府這一關(guān)口，直接和城市居民達成利益一致，實現(xiàn)土地增值收益。土地價格上漲越快，商品房價格越高，農(nóng)民就更有動力直接與城市居民交易，小產(chǎn)權(quán)房必然出現(xiàn)得更多。

　　小產(chǎn)權(quán)房是農(nóng)民實現(xiàn)其資本權(quán)益的方式之一。當(dāng)前的農(nóng)房普遍處于未發(fā)證的狀態(tài)，也就是說農(nóng)房的產(chǎn)權(quán)狀態(tài)還在國家所有權(quán)體系之外，農(nóng)房的承認、轉(zhuǎn)讓都是以鄉(xiāng)俗民約的方式進行的。給農(nóng)房登記確權(quán)發(fā)證是以國家信用的形式替代了傳統(tǒng)鄉(xiāng)土社會的民間信用，即使給農(nóng)房確權(quán)發(fā)證，也僅僅是實現(xiàn)其資本權(quán)益的初步。因為產(chǎn)權(quán)除了使用權(quán)、收益權(quán)等權(quán)利之外，最重要的是轉(zhuǎn)讓權(quán)。當(dāng)前宅基地農(nóng)房的流轉(zhuǎn)受到種種法律的制約，農(nóng)房的資本權(quán)益未能充分發(fā)揮，既不能作為融資抵押，也不能轉(zhuǎn)讓給集體組織之外的成員。在一定意義上，農(nóng)房的存在只是“一堆死物”，未能充分流轉(zhuǎn)發(fā)揮其資本作用，其價值也逐年處于貶損狀態(tài)。我們看到，農(nóng)房價格在建成之日起就在不斷貶值，而城市商品房卻在不斷升值，這也就是不同的產(chǎn)權(quán)體系造成的惡果。小產(chǎn)權(quán)房是鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府授予的產(chǎn)權(quán)，是尋求農(nóng)房增值的一種方式。村鎮(zhèn)一級政府官員在我國多層級的行政序列中升遷的可能性偏低，“以地生財”的做法反而會得到所在集體組織成員的擁護，其違規(guī)處罰成本較低，因此鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府能主動提供產(chǎn)權(quán)保護。鄉(xiāng)、鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)是除民間信用產(chǎn)權(quán)、國家信用產(chǎn)權(quán)之外的第三產(chǎn)權(quán)形式，農(nóng)民努力尋求國家產(chǎn)權(quán)的保護，雖然僅僅能夠得到鄉(xiāng)、鎮(zhèn)等基層政府的支持，但是也相對擴大了交易范圍，部分實現(xiàn)了農(nóng)宅的資本權(quán)益。