退房糾紛及其相關(guān)法律問題初探 來源：未知 作者：cindy 時(shí)間：2011-06-25
退房糾紛及其相關(guān)法律問題初探
內(nèi)容摘要：本文從退房糾紛產(chǎn)生的原因、退房所應(yīng)具備的十五種法定條件、退房之后的善后工作等幾方面詳細(xì)闡述了目前存在的大量退房糾紛及其所涉法律問題，力求對(duì)目前退房糾紛及其相關(guān)法律問題從理論和實(shí)踐兩方面作出初步探討。
主題詞：退房糾紛 約定條件 法定條件
目前，隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，商品房交易市場(chǎng)日趨火熱。但由于我國(guó)相關(guān)法律、法規(guī)不完善及開發(fā)商違規(guī)操作等原因，出現(xiàn)了大量的退房糾紛。退房糾紛不僅浪費(fèi)了大量的人力、物力、財(cái)力，而且給社會(huì)帶來了許多不穩(wěn)定的因素。
一、退房糾紛產(chǎn)生原因分析
退房糾紛產(chǎn)生的原因是多方面的，既有開發(fā)商的原因，也有購(gòu)房者自身的原因，情況錯(cuò)綜復(fù)雜，案例各不相同。
由于開發(fā)商的原因致使房屋不能達(dá)到購(gòu)房者的滿意是造成退房糾紛產(chǎn)生的主要原因。一般而言，由于以下原因常常導(dǎo)致購(gòu)房者提出退房：
(一) 銷售廣告言過其實(shí);
開發(fā)商為了提高所售房屋的知名度，加快銷售進(jìn)度，迅速回籠資金，往往在銷售廣告中對(duì)所售房屋描繪得天花亂墜，言過其實(shí)，使購(gòu)房者對(duì)所售房屋產(chǎn)生一種十全十美的理想化錯(cuò)覺。而一旦房屋交付使用，廣告中的“空中花園”、“水上小鎮(zhèn)”等美好的景象卻無影無蹤，使購(gòu)房者無法從“美好夢(mèng)想”中一下回到現(xiàn)實(shí)，于是 “憤而退房”。
(二)售樓員的口頭承諾成為“空頭支票”;
目前，購(gòu)房者在購(gòu)買房屋時(shí)首先接觸到的是售樓部的售樓小姐。她們因經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)，在售樓時(shí)為了促使購(gòu)房者盡快簽訂合同，以拿到高額的售房提成，對(duì)樓房本來沒有的配套設(shè)施卻口頭承諾，信口開河。例如：樓房本來沒有配套使用的車庫(kù)，卻承諾房屋與車庫(kù)一同交付;規(guī)劃中本來沒有幼兒園、學(xué)校，卻承諾幼兒園和學(xué)校將大大方便孩子的入托、入學(xué)問題等。而當(dāng)房屋交付使用時(shí)，購(gòu)房者才發(fā)現(xiàn)車庫(kù)無影無蹤，孩子入托、入學(xué)也困難重重時(shí)，才大呼上當(dāng)，不得不提出退房。
(三)房屋存在質(zhì)量瑕疵;
房屋交付使用后，當(dāng)業(yè)主的房屋出現(xiàn)滲水、脫皮等質(zhì)量問題時(shí)，往往難以接受，因?yàn)樽约嘿?gòu)買的是新房，應(yīng)該是十全十美的士。而當(dāng)這類問題不能得到開發(fā)商及時(shí)解決時(shí)，一氣之下，要求退房。
(四) 物業(yè)小區(qū)管理混亂。
開發(fā)商出售房屋前，根據(jù)我國(guó)有關(guān)法律規(guī)定，要先委托好物業(yè)公司進(jìn)行管理。雖然《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》規(guī)定開發(fā)商要通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理，但在實(shí)踐中物業(yè)公司與開發(fā)商實(shí)際上是一家人，物業(yè)公司人員的從業(yè)資格大多達(dá)不到法律規(guī)定的條件，同時(shí)物業(yè)管理在我國(guó)尚處于起步階段，相關(guān)法律規(guī)定還欠完善，因此前期物業(yè)管理質(zhì)量普遍較差，導(dǎo)致業(yè)主不滿意而提出退房。
(五)開發(fā)商遲延交付房屋;
商品房的開發(fā)建設(shè)周期較長(zhǎng)，期間又較多地受各方面因素的影響，開發(fā)商遲延交房就不足為奇了。而當(dāng)購(gòu)房者在合同約定的交付期限后遲遲不能入住時(shí)，很容易提出退房。
(六) 房產(chǎn)證遲遲辦不出;
目前，房產(chǎn)證的辦理期限是開發(fā)商無法控制的，因?yàn)檫@要受各種因素的影響。即使開發(fā)商手繼齊備，購(gòu)房人積極配合，因政府主管部門的原因不能及時(shí)辦出房產(chǎn)證的情況也大量存在，更何況有些開發(fā)商本身因各種原因不能完成初始登記，使辦理產(chǎn)權(quán)證的條件不具備，于是關(guān)系到購(gòu)房者切身利益的產(chǎn)權(quán)證遲遲辦不出來，導(dǎo)致購(gòu)房者退房。
有時(shí)，因客戶自身的原因，也會(huì)導(dǎo)致退房糾紛的發(fā)生：
(1) 購(gòu)房者簽訂商品房買賣合同后，因工作調(diào)到外地或出國(guó)定居而提出退房;
(2) 分期付款或按揭貸款的購(gòu)房客戶，在還款過程中，因出現(xiàn)意外的經(jīng)濟(jì)困難無力支付余款而提出退房;
(3) 因房?jī)r(jià)下躍而提出退房。
二、雙方在合同中約定可以退房的條件
商品房買賣活動(dòng)屬于民法調(diào)整的范疇，根據(jù)民法中交易雙方意思自治原則，雙方當(dāng)事人完全可以在合同中約定退房的條件。
約定退房條件是指購(gòu)房者與開發(fā)商通過購(gòu)房合同直接約定解除合同或通過規(guī)定解除合同的條件，當(dāng)條件成就時(shí)，雙方依約解除合同。
商品房交易雙方當(dāng)事人在合同中約定退房的具體條件時(shí)，必須符合以下要求：
(1) 雙方對(duì)所約定的退房條件達(dá)成一致意見，且是真實(shí)的意思表示;
(2) 雙方約定的退房條件不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
(3) 該退房條件已經(jīng)寫入雙方所簽訂的購(gòu)房合同而成為合同的一個(gè)有效條款。
一般而言，購(gòu)房者要根據(jù)自身的實(shí)際情況來和開發(fā)商約定退房的條件，例如：自己有一部愛車，要專門購(gòu)買帶有車庫(kù)的房子，就可以在合同中約定交房時(shí)車庫(kù)必須同時(shí)交付，否則可以退房，并有權(quán)要求開發(fā)商賠償損失;如果自己購(gòu)房后要急于用該房做抵押向銀行貸款做生意，那么，可以在合同中約定，如果房屋交付后的一定期限內(nèi)因開發(fā)商的原因辦不下房產(chǎn)證，購(gòu)房人有權(quán)退房并要求賠償損失。
總之，如果雙方當(dāng)事人在合同中約定了退房的條件，法律會(huì)首先充分尊重當(dāng)事人的個(gè)人意愿，當(dāng)所約定的條件成就時(shí)，會(huì)支持購(gòu)房人退房的請(qǐng)求。只有當(dāng)事人在合同中對(duì)退房的條件沒有約定的情況下，才依照法律的規(guī)定來衡量是否可以退房。
三、法律規(guī)定可以退房的情形
在商品房交易實(shí)踐中，購(gòu)房人很難與開發(fā)商對(duì)退房的條件充分協(xié)商達(dá)成一致意見并在合同中一一寫明，因?yàn)橄鄬?duì)于開發(fā)商而言，購(gòu)房者畢竟處于弱勢(shì)地位。那么，發(fā)生糾紛后，法院只能以法律為準(zhǔn)繩進(jìn)行衡量，以確定購(gòu)房人能否退房。
由于退房會(huì)涉及到開發(fā)商、銀行、房地產(chǎn)管理部門、保險(xiǎn)公司及購(gòu)房人等各個(gè)方面的關(guān)系，因此，為了維護(hù)正常的市場(chǎng)交易秩序，我國(guó)法律對(duì)退房的條件有著比較嚴(yán)格的規(guī)定。
從我國(guó)現(xiàn)有法律、法規(guī)等規(guī)定來看，購(gòu)房者可以退房的法定理由可歸納為以下幾點(diǎn)：
(一) 出賣人未告知買受人而將房屋抵押給第三人;
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8條第1項(xiàng)之規(guī)定，商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同;
