分析商品房一房二賣產生的原因 來源：未知 作者：cindy 時間：2011-05-21
分析商品房一房二賣產生的原因
商品房一房二賣的現象屢見不鮮，究其原因，主要有以下幾點：
(一)房屋的特定性與一物一權原則
由于房屋是固定在土地上的，與土地緊密聯系在一起，其位置是固定、不可移動的，而且周圍、鄰近房屋和環境的狀況對房屋的影響很大，因此在不同的土地上建造的房屋會因周邊的的環境、交通等各方面的不同而不同，同樣造價或造型的房屋建在不同城鄉、不同地段上，其用途和價格會相差很大。土地是一種有限的資源，對土地的依附使房屋具有了稀缺性與唯一性，正因為如此才引起了多個購買者對同一房屋有購買意向，并且在產生糾紛之后會有相互不肯讓步的情況發生，甚至有購買者明知房屋已出售卻以更高價格與賣房人惡意串通地簽訂買賣合同，而另一方面，根據一物一權原則，即一物之上絕不得存在兩個相抵觸的物權，而所有權又具有絕對的排他性，一物之上不能有兩個所有權。因此必將有一方會得不到合同的履行，從而引起所有權糾紛。
(二)我國法律對合同生效與房屋所有權取得的規定并不一致
我國的法律將合同的生效與房屋所有權的取得作了不同的規定，正因為這種不一致的規定才使得合同的生效與房屋所有權取得之間存在時間差，訂立房屋買賣合同到辦理過戶登記手續通常有很長的時間間隔，更易引起一房二賣的現象。
1、房屋買賣過戶登記不是合同的生效登記
早期，不少人對一房二賣中的買賣合同效力問題存在認識上的誤區，一是同一房屋，已登記的買賣合同有效，未登記的買賣合同無效，二是同一房屋，簽訂在先的的房屋買賣合同有效，簽訂在后的買賣合同無效。這一認識誤區很長一段時間左右著人們對“一房二賣”行為的判斷，甚至左右著一些法官的判斷。
2、物權的取得與否并不影響債權的成立。
賣房人與購房人之間簽訂的商品房買賣合同是一種債權行為，合同本身體現的是一種債權債務關系，而辦理房屋過戶登記手續才是直接導致房屋所有權的轉移，是一種物權行為。債權是一種對人權，相對權，不能對抗合同以外的第三人，雖然在未辦理過戶登記之前，房屋的所有權是還是在賣方手里，但購房人享有對房屋的期待權，他可以對售房方主張債權。因此在房屋買賣中債權與物權具有一定的獨立性，物權的取得與否并不影響合同的效力。即將施行的《中華人民共和國物權法》對此也做了明確地規定，其第十五條規定：當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。
(三)經濟利益的誘導
在市場經濟的環境下，追求最大經濟利益是各種市場主體的進行市場活動的目的，房地產開發商也不例外。由于商品房的買賣是一項大宗消費，不同于普通的消費品，而且房地產開發市場容易出現大幅度的價格波動，尤其是目前出現的“房產熱”，使有些房地產開發商在經濟利益的驅動下，為達到獲取更利潤的目的，不惜違反誠實信用原則，破壞市場經濟秩序，采取欺詐方式簽訂合同，惡意毀約，將已出售的房屋以更高的價格出售給第三人，侵害買房人的合法利益，由此引起商品房的一房二賣。
