雖然公積金貸款利率較低，但其靈活性不如商業(yè)貸款，購房者在買房前應(yīng)對這種方式進行衡量。
房貸的政策總是無時無刻地被推上風(fēng)口浪尖，作為已經(jīng)或?qū)⒁蔀?ldquo;房貸皇帝”人士而言，選擇最適合的還貸種類或方式是非常必要。面對目前銀行商業(yè)貸款和住房公積金貸款兩種普遍方式，選擇最適合自己的還款方式才是最重要的。
選擇商貸還是公積金貸款，比較房屋打折優(yōu)惠與省下利息總額而定
“近期銀行商業(yè)貸款利率等相關(guān)優(yōu)惠政策正逐漸淡出，而公積金貸款卻依然能夠保持相對的穩(wěn)定與優(yōu)惠，最近的確有比較多的客戶開始關(guān)心自己的公積金，多數(shù)客戶認為反正公積金放在那里不用白不用，都對公積金貸款拿出了比前期更多的激情。”建行廣東省分行營業(yè)部一個貸經(jīng)理表示。
的確，公積金貸款在與銀行商業(yè)貸款相比較的情況下，存在著許多房貸者最關(guān)心元素的優(yōu)惠。如公積金所能夠提供的利率優(yōu)惠就是最讓人吸引的。據(jù)了解，公積金5年以下的貸款利率為3.33%，銀行即使能夠打上7折卻只能夠達到4.032%；公積金5年以上的貸款利率為3.87%，銀行同樣打上7折優(yōu)惠卻要4.158%。
如果按照上述利率計算貸款利息，無疑使用公積金貸款是能夠省下一大筆利息。不過世界上豈有十全十美的事情？公積金貸款雖然能在利率上打敗銀行商業(yè)貸款，但其有些地方卻是無法與銀行比擬的。
“有些顧客不選擇公積金貸款最大的原因就是通過公積金貸款所節(jié)省的利息不能覆蓋開發(fā)商對銀行商業(yè)貸款客戶所給予的購房優(yōu)惠差價；同時由于審批流程相對而言較長，有可能耽誤了購房時機。”某股份制銀行廣州分行個貸營銷部葉先生表示。
據(jù)他介紹，“有些開發(fā)商會給予通過銀行商業(yè)貸款的客戶更多折扣優(yōu)惠，而公積金貸款客戶只能享受較少的購房折扣優(yōu)惠。在銀行商業(yè)貸款與公積金貸款都可行的情況下，房貸者要想判斷究竟是通過哪種模式進行貸款關(guān)鍵是判斷誰能節(jié)省更多。”
他舉出了如下例子：如果通過商業(yè)貸款獲得房屋折扣的優(yōu)惠為3萬元，而通過公積金貸款的利息總額要比通過商業(yè)貸款產(chǎn)生的利息總額少4萬元的話，那么很明顯即使不能夠獲得開發(fā)商房屋總價較低折扣的優(yōu)惠，也可以更大程度考慮使用公積金貸款，因為它省下的金額要比銀行商業(yè)貸款途徑多。那么反之亦然，客戶主要是要根據(jù)開發(fā)商給出的房屋折扣去具體計算。
“公積金最高貸款額度對個人或夫妻雙方共同貸款是有規(guī)定，并不會像商業(yè)銀行那樣能夠比較自由的獲得根據(jù)房屋價值等所判斷的貸款額度。而且不同的城市公積金所能夠申請的最高貸款額度并不是一樣，但貸款利率等各個城市都幾乎是相同的。”廣州住房公積金管理中心負責(zé)貸款業(yè)務(wù)的工作人員表示。
據(jù)了解，根據(jù)廣州目前公積金貸款的相關(guān)辦法，個人最高貸款額度為50萬元，兩個或兩個以上的最高額度為80萬元。同時，最終可貸額度為多少要根據(jù)公積金賬戶當(dāng)前余額、當(dāng)前月繳存額與當(dāng)前至法定離退休年齡總月數(shù)等相關(guān)計算元素才可以確定。
組合貸款“名存實亡”，等額本金與存抵貸結(jié)合是“省息王牌”
顯而易見，公積金貸款相對而言的低利率能夠吸引到不少貸款者。不過如果使用公積金貸款并不能夠滿足購房的貸款金額而又想省下一定利息，那么可以使用各大銀行都普遍擁有的公積金+商業(yè)銀行的組合貸款。
“這種組合貸款相對而言客戶使用的頻率并不算是太高，因為操作起來確實會比較麻煩，而且要對兩頭進行還款。而且有很多客戶都有先通過商業(yè)貸款購買完一套房子，然后再通過住房公積金購買第二套房子。畢竟住房公積金待退休等情況可以提出，所以很多客戶相對不會第一時間考慮公積金貸款。”農(nóng)行(601288,微博)天河一支行行長表示。
如果客戶使用組合貸款，商業(yè)銀行貸款部分是需要根據(jù)現(xiàn)行房貸政策而決定。記者調(diào)查了10家銀行的組合貸款中商業(yè)貸款部分利率基本上都能是以基準利率的進行貸款，并沒有給出像全額在銀行貸款的相對優(yōu)惠。“因為組合貸款通常是公積金占了大頭，銀行商業(yè)貸款占比較少。由于額度少，所以銀行從中獲取的利潤并不是太多，這樣就令到許多銀行表面上在推廣此業(yè)務(wù)，其實根本都不想操作。”上述農(nóng)行人士認為。
她建議，“客戶要想辦理此業(yè)務(wù)最好也咨詢清楚，不然很容易會錯過一些購房時機。”除此之外，關(guān)于如何利用還款方式或銀行推出的房貸產(chǎn)品省下利息的做法一直有房貸客戶想進行“破解”。經(jīng)過記者向相關(guān)房貸專家進行咨詢后，得出兩大“殺手锏”等額本金與存抵貸產(chǎn)品。
渣打銀行產(chǎn)品金融部總經(jīng)理劉珉曾向記者表示，“省利息最根本的途徑就是盡可能地把本金不斷地縮減或者縮短貸款年限，因為貸款三要素里面貸款利率是不能控制，只有本金的還款速度與貸款期限是能夠掌控的。”
所以，有條件的客戶可以在貸款時就選擇等額本金法進行還款。不過這種還款方式一開始還貸的壓力比較大，但對于商業(yè)貸款利率“變幻莫測”的今天，選擇這種方式貸款相對沒有等額本息貸款那么被動，畢竟客戶可以趁著目前利率還處于較優(yōu)惠的階段盡可能地還款。
“其實如果客戶在還貸初期經(jīng)濟狀況并不是太寬裕，可以先選擇等額本息作為緩沖；待過了一定時間，經(jīng)濟能力有所改善，可以將還款方式改成等額本金，這樣在貸款初期的還款壓力相對要降低。”上述農(nóng)行支行行長表示。
針對提前還款，平安銀行廣州分行個貸總經(jīng)理林濤就表示，“提前還款針對大部分房貸者而言并不是太實際，因為一時間拿出較大金額資金是比較困難。而且有很多銀行都要求如果需要提前還款是必須一次性把剩余額度付清，并不能分階段或隨意地提前還款。所以運用等額本金與銀行推出的存抵貸相關(guān)產(chǎn)品來省利息是比較適合的方式。”
不過需要提醒客戶的是，要想辦理銀行存抵貸等類似的房貸產(chǎn)品，必須要在該銀行辦理房貸才可以申請，并不是在隨便一家做了房貸后到擁有存抵貸業(yè)務(wù)開辦就可以的。
