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無能力償還商品房貸款的房屋 如何處理最為有利

　　我去年通過按揭購買了一套商品房，每月還銀行貸款8000元。現在因為公司經營不善，已無能力償還每月的還款，請問我該如何處理我的房屋最為有利？劉先生

　　首先，跟您分析一下還不了貸款的法律后果。分兩種情況：第一，如果您的房屋沒有在房管部門做過抵押登記，那么在您連續三個月或累計六個月不償還貸款的時候，貸款銀行將依據《借款合同》要求開發商承擔擔保責任，開發商在替您償還剩余的貸款后，依據《擔保法》的規定，開發商將行使追索權，收回房屋或對房屋進行拍賣。這種結果的不利之處在于經濟損失較大，因為無論是收回或拍賣房屋的價格往往都是低于您當初購買房屋時的價格，并且您開始每月所還貸款中的絕大部分是利息，也就是說您并沒有償還多少本金，所以，結果是收回或拍賣后，房價款您就可能所剩無幾了。第二，如果您的房屋已經在房管部門做過抵押登記，在您連續三個月或累計六個月不償還貸款的時候，貸款銀行依據《借款合同》有權對房屋進行處置，其結果除前面所說的經濟損失外，更大的不利之處就是您在銀行的信用將有不良記錄。隨著個人信用制度的逐步建立，您下次再想到銀行貸款買房的話，將會遇到很大的困難，甚至遭到拒絕。如果各大商業銀行將來實現聯網的話，這條個人信用不良記錄將會給您以后的經濟生活帶來極大的不便。目前北京市住房資金管理中心已經建立了個人信用檔案，所以您一定要充分重視自己在銀行的個人信用。

　　從以上分析看來，處理這個問題最好的方式就是直接找到買主，然后用買主交來的購房款，還清銀行貸款，再辦理過戶。但這種做法在實踐中很難操作，因為按照《擔保法》規定，已經抵押的房屋，沒有經過抵押權人的書面同意，是不能進行買賣的，所以買主需要將全部房價款交給您先還銀行貸款，如果業主在還清貸款后不配合買主辦理過戶，買主是要承擔很大風險的，實踐中通過這種方式來交易成功的不多。

　　從目前的政策來說，最為可行的方式就是通過銀行轉按揭，這種方式能夠有效的降低業主的經濟損失，也可以避免買主的風險，目前各大商業銀行基本都可以辦理這項業務。所謂轉按揭，是指貸款尚未結清的個人住房貸款客戶將抵押給銀行用于貸款擔保的住房出售時，銀行用信貸資金向購買該住房的自然人發放個人住房貸款。通過轉按揭，由買主和貸款銀行建立新的借貸關系，避免了一次性將全部房價款交給業主償還貸款的風險。如果買主不愿意貸款的話，可以在辦理完轉按揭后還清全部銀行貸款，目前各商業銀行對提前還貸是不收違約金的。這樣做雖然麻煩一些，但可以有效的防范風險，同時也可避免開發商或銀行因收回或拍賣而給業主帶來的經濟損失。尤其對業主來說，最有利的就是可以保持良好的個人銀行信用，沒有不良的銀行信用記錄。辦理轉按揭的方法和申請一般按揭的手續基本相同，特別的地方就是在辦理前先要請專業機構對房屋進行評估，然后再申請辦理。