對于無效農(nóng)村房屋買賣合同已經(jīng)履行，雙方當(dāng)事人是否返還可達(dá)成一致意見的，法院可以尊重雙方的意思選擇。
根據(jù)《合同法》第58條規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
據(jù)上述法律規(guī)定并結(jié)合實(shí)踐中的具體情況，應(yīng)采取以下幾種處理方法：
（1）宅基地和房屋買賣合同簽訂時(shí)間較短，提起訴訟時(shí)，受讓人尚未對房屋進(jìn)行翻新改建，且周邊土地和房屋的市場價(jià)格也無明顯變化的，確認(rèn)合同無效后，可以簡單采用相互返還的處理方式；
（2）提起訴訟時(shí)，受讓方已對房屋進(jìn)行了較大的翻新改建，且周邊土地和房屋的市場價(jià)格有較大幅度上升的，確認(rèn)買賣合同無效后應(yīng)當(dāng)對宅基地和房屋進(jìn)行價(jià)格評估，在判決買受人返還宅基地和房屋的同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)判令出賣人返還買受人對房屋的翻新改建費(fèi)用。對于房屋和土地的升值利益，也應(yīng)按照一定比例由出賣人對買受人給予補(bǔ)償。具體補(bǔ)償比例的確定，應(yīng)當(dāng)屬于人民法院自由裁量的范圍，主要應(yīng)當(dāng)依據(jù)雙方當(dāng)事人的過錯(cuò)程度加以確定；
無效房屋買賣合同所涉及的農(nóng)村房屋征地拆遷的處理：
提起訴訟時(shí)宅基地上的房屋將要拆除或已經(jīng)拆除的，此時(shí)原告提起訴訟的目的往往不是為了返還宅基地和房屋，而是為了獲取今后的拆遷補(bǔ)償款。對于這種訴訟，應(yīng)當(dāng)注意區(qū)別兩種不同情況加以處理：第一，如果起訴時(shí)，爭議范圍的土地已經(jīng)完成了土地的征收和農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，即集體土地已經(jīng)轉(zhuǎn)化為國有土地，則當(dāng)年簽訂的宅基地和房屋買賣合同應(yīng)按有效處理。第二，如果起訴時(shí)，爭議范圍的土地尚未完成土地征用和農(nóng)地轉(zhuǎn)用手續(xù)，土地的性質(zhì)仍屬于集體所有的，則應(yīng)當(dāng)確認(rèn)宅基地和房屋買賣合同無效，但應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效合同的簽訂雙方均存在過錯(cuò)，并對已經(jīng)支付或?qū)⒁Ц兜牟疬w補(bǔ)償費(fèi)根據(jù)雙方的過錯(cuò)程度按一定比例分配。
也就是說：現(xiàn)實(shí)征地拆遷中政府及相關(guān)用地部門或單位一般只認(rèn)可農(nóng)村房屋的出賣人為征地拆遷的對象，并且也只認(rèn)可按出賣人的身份及家庭成員的情況給予其補(bǔ)償安置待遇。此時(shí)的紛爭或者訴訟不再是無效合同房屋返還的問題，而是補(bǔ)償安置利益的歸屬及其分配的爭議問題。
對此類糾紛，一般根據(jù)安置利益的不同形態(tài)，可以作不同的處理。如果安置利益為經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，則可以由買賣雙方分別取得補(bǔ)償款，性質(zhì)上是安置補(bǔ)償款歸出賣人，由出賣人以其中一部分對買受人予以補(bǔ)償。如果安置利益是優(yōu)惠購買安置房屋，則可以按安置房市價(jià)與優(yōu)惠價(jià)之間的差價(jià)由雙方分得。如果安置利益是另行安排給出賣人集體宅基地或者連帶房屋的，則應(yīng)當(dāng)由出賣人給予買受人適當(dāng)居住利益損失的補(bǔ)償。
從以上分析看，具體到購買農(nóng)村房屋時(shí)，只要選擇合適位置的農(nóng)村宅基地房屋并在簽訂買賣合同時(shí)對合同條款的細(xì)節(jié)做好充分的約定，是可以放心購買的，在遇到出賣人反悔請求解除合同時(shí)，買受人的利益也能獲得最大限度的保護(hù)。許多糾紛案件，多數(shù)是當(dāng)事人為減少費(fèi)用自行協(xié)議的，沒有第三方如公證處或律師見證，結(jié)果損害了買受人的利益居多。因此，建議大家買賣房屋時(shí)咨詢專業(yè)律師，以保障十幾年后可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。
