農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的效力判定
[案情簡(jiǎn)述]
張某與杜某簽訂了房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議一份，約定：張某將某村房屋1套出賣(mài)給杜某。該房屋土地性質(zhì)屬農(nóng)村集體土地。杜某向張某付清了全部購(gòu)房款，張某將房屋交付給了杜某。后杜某對(duì)該房屋進(jìn)行了裝修改造并一直居住至今。近日張某將杜某訴至法院，認(rèn)為雙方的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效買(mǎi)賣(mài)，請(qǐng)求確認(rèn)雙方的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效。
[析案]
本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：一是原、被告雙方簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力;二是如果協(xié)議無(wú)效財(cái)產(chǎn)是否應(yīng)予返還。
《合同法》第7條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會(huì)公德，不得擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，損害社會(huì)公共利益。”第52條第一款第(五)項(xiàng)規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同無(wú)效。”
《土地管理法》第62條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn);其中涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。”
就本案來(lái)看，雙方所簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議違反了法律禁止性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。
關(guān)于無(wú)效情形下的處理，《合同法》第58條規(guī)定：“合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”因此，合同被認(rèn)定無(wú)效以后，雙方各自返還財(cái)產(chǎn)屬于常態(tài)的處理方式。無(wú)效以后主要審查的重點(diǎn)在于是否存在不能返還或者沒(méi)有必要返還的情形。
其判斷的依據(jù)是地上房屋的現(xiàn)狀與合同履行的時(shí)間長(zhǎng)短。實(shí)踐中，集體土地房屋買(mǎi)賣(mài)合同履行的時(shí)間長(zhǎng)短很好判別，而房屋的現(xiàn)狀通常存在以下幾種情況：與原買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的一致;購(gòu)房人已對(duì)房屋實(shí)施了部分翻建或者添附且不可區(qū)分;該房屋已被完全翻建;該房屋已自然滅失;該房屋因征用、拆遷而滅失，但購(gòu)房人獲得了拆遷補(bǔ)償款等等。
本案中，由于雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議被確認(rèn)無(wú)效，同時(shí)雙方合同履行時(shí)間較長(zhǎng)，買(mǎi)受人也已對(duì)該房屋進(jìn)行了裝修改造，如果返還將給買(mǎi)受人造成更大的損失，且該房屋也是被告以及家庭的唯一住房，故而應(yīng)屬于沒(méi)有必要返還的情形。且在買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，買(mǎi)受人也已經(jīng)支付了一定的對(duì)價(jià)，亦不存在折價(jià)補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題。葉 霞
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