在農(nóng)村房屋買賣、轉(zhuǎn)讓中，轉(zhuǎn)讓農(nóng)村房屋所有權(quán)的出讓人通常為當?shù)卮迕瘢徺I人或受讓人既可能為當?shù)卮迕窦赐患w經(jīng)濟組織內(nèi)村民、異地村民即不同集體經(jīng)濟組織內(nèi)村民，也可能為城鎮(zhèn)居民，受讓主體較為廣泛。而受讓主體的身份恰恰是影響交易行為是否有效的關鍵因素。以下就農(nóng)村房屋買賣的受讓主體及合同效力作一淺顯分析。
一、農(nóng)村房屋買賣的受讓主體分析
農(nóng)村房屋買賣存在以下三種受讓主體，不同的受讓主體，其交易目的也不盡相同。
(一)當?shù)卮迕窦赐患w經(jīng)濟組織成員之間買賣農(nóng)村房屋。這種形式大多是因為受讓人需要建新宅。農(nóng)村當中一個家庭面臨蓋新宅的需要時一般有三種選擇：一是他們可以向村委會申請審批宅基地，二是如若自己家舊宅的面積足夠?qū)挸ǎ梢灾苯臃ǎ撬麄兛梢再徺I別家的舊宅或者購買集體經(jīng)濟組織出讓的其他用房來建造房屋。
(二)異地村民即不同集體經(jīng)濟組織成員之間買賣農(nóng)村房屋。這種買賣形式通常是因為受讓人在該農(nóng)村有一定的親緣關系，或者是在該地進行農(nóng)業(yè)承包經(jīng)營或者長期進行工商業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營，其生產(chǎn)、生活基本已經(jīng)融入當?shù)厣鐣喈斢谝泼襁w居。
(三)城鎮(zhèn)居民買賣農(nóng)村房屋。城鎮(zhèn)居民受讓農(nóng)村房屋分兩種情形，一種是受讓一般農(nóng)村私有房屋，受讓的主要目的大多是因為(1)受讓人為原農(nóng)村村民后遷移為城鎮(zhèn)居民，老年后留戀原來的農(nóng)村生活，想再返回該村居住養(yǎng)老;(2)農(nóng)村空氣清新，生活節(jié)奏相對悠閑;(3)農(nóng)村房屋便宜。二是受讓在農(nóng)村集體土地上集中進行房地產(chǎn)開發(fā)所形成的“小產(chǎn)權(quán)房”，這種形式的主要目的大多是因為價格因素。
二、農(nóng)村房屋買賣合同的效力分析
(一)當?shù)卮迕窦赐患w經(jīng)濟組織成員之間買賣農(nóng)村房屋的法律效力，因為不存在交易主體身份和土地權(quán)利認定障礙，因此凡符合一般房屋買賣合同有效要件的均為有效合同。
(二)異地村民即不同集體經(jīng)濟組織成員之間買賣農(nóng)村房屋的法律效力，因為交易主體雙方均為農(nóng)村居民，并不存在房屋受讓人的身份限制，故與同一集體經(jīng)濟組織成員之間買賣農(nóng)村房屋類似，唯一不同的是外地村民購買房屋受到申請宅基地使用權(quán)的限制。司法實踐中，法院對不同集體經(jīng)濟組織成員之間買賣農(nóng)村房屋的法律效力認定，尚未形成統(tǒng)一的法律見解，有的判決轉(zhuǎn)讓有效，有的判決轉(zhuǎn)讓無效。認定交易無效的主要理由是依據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，認為宅基地屬于農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理，宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關系相聯(lián)系，不允許轉(zhuǎn)讓。在房地一體格局下，處分房屋的同時也處分了宅基地，損害了集體經(jīng)濟組織的權(quán)益。買受人不是房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員，其無權(quán)享有該村的土地使用權(quán)，故房屋買賣行為無效。
筆者認為，以宅基地使用權(quán)不能流轉(zhuǎn)而認定不同集體經(jīng)濟組織成員間農(nóng)村房屋買賣行為無效欠妥：1、憲法、法律和國家政策均沒有限制農(nóng)民異地購買農(nóng)村房屋。國家政策僅禁止將農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓給城市居民，并未有任何規(guī)定不可以轉(zhuǎn)讓給不同集體經(jīng)濟組織的村民。故不存在違反法律法規(guī)和國家政策性規(guī)定的問題，得自由轉(zhuǎn)讓。2、外地村民固然不得在另外的集體經(jīng)濟組織申請宅基地使用權(quán)并建造房屋，但是法律并未限制農(nóng)民購買房屋所有權(quán)的同時受讓取得相應的宅基地使用權(quán)。3、允許不同集體經(jīng)濟組織成員之間基于基生活、生產(chǎn)購買當?shù)剞r(nóng)村房屋不僅不會影響農(nóng)村社會的穩(wěn)定，而且有利于當?shù)厣鐣?jīng)濟發(fā)展。外地村民異地購買農(nóng)村房屋者，通常為當?shù)厣鐣?jīng)濟發(fā)展和農(nóng)村集體經(jīng)濟的壯大作出了奉獻，已為當?shù)剞r(nóng)村集體經(jīng)濟組織和村民所接受，實際相當于準當?shù)卮迕竦纳矸荩缇芙^其移民遷居不合時宜，也不利于當?shù)厣鐣?jīng)濟發(fā)展。因此不同集體經(jīng)濟組織成員之間基于其生活、生產(chǎn)所需，可以進行農(nóng)村房屋買賣，交易行為符合一般房屋買賣合同有效要件者的有效。
(三)城鎮(zhèn)居民買賣農(nóng)村房屋的效力
城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋合同原則上無效，這是主流觀點，也是司法實踐認定的基準。1、現(xiàn)行法律、法規(guī)和政策限制城鎮(zhèn)居民購買包括私房和“小產(chǎn)權(quán)房” 在內(nèi)的農(nóng)村房屋合同當事人不適格，其交易行為自然無效;2、買賣標的物“小產(chǎn)權(quán)房”不合法。多數(shù)的“小產(chǎn)權(quán)房”開發(fā)，不但違反明令禁止集體土地不得作商品住宅開發(fā)的規(guī)定，而且開發(fā)同售者通常不具備正規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，沒有開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書、建設用地規(guī)劃許可證等基本手續(xù)，甚至直接侵占耕地。因此 “小產(chǎn)權(quán)房”這一標的不合法，因其而產(chǎn)生的交易行顯自然也無效。
三、農(nóng)村房屋買賣的法律和政策依據(jù)
(一)當?shù)卮迕窦赐患w經(jīng)濟組織成員之間買賣農(nóng)村房屋的的依據(jù)
1、憲法和法律確認私人對其所有的房屋享有所有權(quán)，依法享有處分轉(zhuǎn)讓的權(quán)利。
《物權(quán)法》第30條規(guī)定，農(nóng)村村民對其合法建造的房屋享有所有權(quán);第64條，私人對合法擁有的房屋享有所有權(quán)，而所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。
2、現(xiàn)有的法律并沒有禁止農(nóng)村房屋買賣、轉(zhuǎn)讓，相反在多部法律和法規(guī)中規(guī)定了農(nóng)村村民得買賣、轉(zhuǎn)讓其所有的房屋。《土地管理法》64條第四款規(guī)定，農(nóng)村村民可以出賣、出租住房，只是再申請宅基地的不予以批準。
最高人民法院1984年作出的《關于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第60條規(guī)定，“村鎮(zhèn)公民之間由于買賣房屋轉(zhuǎn)移宅基地使用權(quán)而發(fā)生的糾紛，應根據(jù)國務院《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》中規(guī)定的審查、批準手續(xù)辦理。”
最高人民法院[1992]民他字第8號批復認為，農(nóng)村房屋買賣，按約定交付房款以及管理房屋的有效。可見，最高人民法院原則上是承認村民之間買賣農(nóng)村房屋效力的。通說認為，房屋所有人出賣農(nóng)村私有房屋，買賣雙方自愿、立有契約，交付了房款，并實際管理和使用房屋，又沒有其他違法行為的，應當認定買賣關系有效。當?shù)卣?guī)定需要辦理登記或納稅手續(xù)的，按當?shù)匾?guī)定辦理。
(二)禁止城鎮(zhèn)居民買賣農(nóng)村房屋的依據(jù)
2007年 12月30日，國務院發(fā)布國辦發(fā)[2007]71號《國務院辦公廳關于嚴格執(zhí)行有關農(nóng)村集體建設用求教九政策的通知》規(guī)定：“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’。單位和個人不得非法租用、占用農(nóng)民集體所有土地搞房地產(chǎn)開發(fā)。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”“嚴格控制農(nóng)民集體所有建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)范圍。農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設。符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)發(fā)生破產(chǎn)、兼并等情形時，所涉及的農(nóng)民集體所有建設用地使用權(quán)方可依法轉(zhuǎn)移。其他農(nóng)民集體所有建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，必須符合規(guī)劃、依法取得的建設用地，并不得用于商品住宅開發(fā)。”
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