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【案例】2002年1月7日，原告生某與被告吉某簽訂一份房屋買賣協議，原告以20余萬元將三間兩層農村民房出售給城鎮居民被告，該房土地使用權權屬性質為集體所有。協議簽訂后，被告付清購房款。原告按約將該房土地使用權證及建房許可證等交給被告，并從該房屋中遷出并由被告居住使用至今。房屋交付后，被告對該房重新進行了裝潢、建設和修理并曾要求原告協助辦理土地和房產過戶手續，但一直未辦理相應過戶手續。近期，因該房拆遷涉及到補償款的給付，原告于2007年10月17日訴至法院，請求依法確認原、被告簽訂的房屋買賣協議無效。
本案波涉及以下兩個問題：
一、農村房屋買賣合同的效力
關于農村房屋交易行為的法律法規及相關政策的不夠協調、統一，導致了此類糾紛的增多，主要體現在農村房屋是否允許自由轉讓方面。我國《土地管理法》第63條規定，農民集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。第62條規定，農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。
2002年11月，國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》出臺，明確規定嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證，導致許多城鎮居民已購買的農村住房無法辦理土地使用權過戶手續，從而導致了農村房屋買賣合同糾紛增多。
在目前情況下對這類糾紛的處理，筆者認為，依據我國《合同法》第52條第5項規定，違反法律、行政法規強制性規定的合同無效。房屋買賣，房隨地走，地隨房走是原則。因此，農村房屋的買賣在非本集體經濟組織成員之間進行的，適用土地管理法及相關法規的規定，均應認定該房屋買賣合同無效。本集體組織成員之間的農村房屋買賣符合條件，被認定為有效，一般只要判決雙方當事人繼續履行合同就可。
二、對本案無效合同的處理
按照《合同法》第五58條規定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此造成的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。因此，一旦農村房屋買賣被確認為無效，應判決雙方返還財產，并按照過錯賠償損失。但在現實中特別是在拆遷的情況下，判決雙方返還財產、并按照過錯賠償損失并無多大意義，因為賠償損失主要是房屋的差價部分，該差價已在拆遷補償款中，判決返還房屋后再賠償另一方損失增加了訴訟成本和當事人訴累，故在這種情況下沒有必要返還，也不存在折價補償的問題。這也就是我們通常所說的無效認定有效處理說。