隨著農村經濟的發展和城市化步伐的加快，大量農民涌向城市，由于各種原因，他們選擇在城市長期居住而打算賣掉農村的房屋；而部分城鎮居民則由于向往農村田園式的生活或其他原因而打算在農村買房。在這種供需的雙重刺激下，農村房屋在農村居民和城鎮居民之間的交易日益增多。
實踐中，相當一部分群眾的法律意識不強，合同簽訂后沒有及時辦理過戶手續。
以浙江省溫州市為例，近年來，溫州的房地產市場火暴，房價一路攀升，從合同簽訂到買受人要求出賣人協助辦理過戶手續，房價可能已經上漲了許多。一些出賣方為了獲取更大的經濟利益，拒絕協助買受方辦理過戶手續，導致此類糾紛不斷增多。而此類糾紛的徹底解決既涉及農村房屋買賣的效力問題，又事關房屋所有權和宅基地使用權的過戶手續問題，也在立法、司法和行政方面存在著如何協調和互動的關系問題。
為了解情況，筆者所在的溫州市中級人民法院以此為課題組成調查組，選擇甌海、瑞安和蒼南三個法院進行了實地調查。
部分農村的房屋買賣糾紛近年來呈明顯上升趨勢
關于農村房屋買賣糾紛案件，最高人民法院沒有明確規定一個特定的案由，因原告的訴訟請求不同，各地法院在立案時確立的案由也不盡一致。審判實踐中，一般將其歸類為買賣合同，至于是一般買賣合同還是特殊買賣合同，尚無定論，導致在調查中難以獲得法院實際受理這類案件的準確數字。這類案件大部分的訴訟請求是要求法院確認買賣合同有效和責令被告協助辦理過戶手續。
調查結果顯示，甌海和瑞安法院受理這類案件的數量多并呈逐年快速上升趨勢。具體情況為，瑞安法院2002年受理13件，2003年受理29件，2004年受理97件，2005年1至4月受理35件，共計174件。甌海法院從2003年1月至2005年4月，共受理119件，特別是從2005年開始，這類案件快速增長態勢明顯，到當年5月中旬，已受理50多件。從兩地的特點看，甌海區處于城鄉結合部，瑞安市的經濟較發達，近幾年的房價上升較快；從買賣主體方面看，四五年前農村房屋買賣一般只在本村村民之間進行，近兩年，買賣主體擴大，買方由本村村民擴大到外村村民以及城鎮居民。
蒼南縣的經濟相對于甌海區和瑞安市落后些，房價上漲的幅度不大，房屋在農村居民與城鎮居民之間交易較少，交易雙方通常為同村人，合同基本上得到履行，故提起訴訟的不多，從2002年至2005年4月，法院共受理7件。
多數法官認為，應適用合同法，認定農村房屋買賣有效；少數法官認為，作為宅基地的集體土地的轉讓不符合土地管理法規定
在司法實踐中，相當一部分人長期以來認為農村房屋買賣是受限制的，這樣的案例很多，如2003年2月20日《人民法院報》以《城里人鄉下買房不合法被判無效》為題，報道了江蘇省海安縣法院審結的一起農村房屋買賣合同糾紛；又如2005年7月13日《人民日報》以《聚焦宅基地使用權轉讓：在農村買房，慎之！》為題，報道湖南省瀏陽市一位市民購買農村房屋幾年后被告知是違法等。
關于農村房屋買賣合同的效力，溫州市法院系統絕大多數法官的觀點是農村房屋買賣有效。他們認為，對合同的效力認定應適用合同法的規定，只要該類合同是雙方真實意思的表示，不違反法律和行政法規，不存在合同法第四十四條、第五十二條規定的無效情形，就對雙方當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更和解除合同。法院就應認定合同有效，以維護交易秩序的穩定和安全。
國務院辦公廳在1999年頒布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第二條規定“農民的住宅不得向城市居民出售”，“有關部門不得為購買的住宅發放土地使用證和產權證”。但大多數法官認為，《通知》不具有行政法規的效力，不宜作為認定合同無效的依據。
