文 周運鎳 武漢市房地產登記發證中心
《房屋登記辦法》第12條規定，因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得房屋權利，可以由當事人單方申請登記。但是在實務中，有些登記工作人員將此種依生效法律文書單方申請的登記理解為依法院協助執行通知書進行的登記，對依生效法律文書單方申請登記認識比較模糊、疑惑不清。筆者以自己的理解試對該問題進行分析，與大家共同探討。
一、 單方申請登記的概念
申請登記是當事人向登記機構作出請求登記的表示行為。申請登記是最主要的登記啟動方式，它將引發登記機構的職權行為，導致不動產物權變動。單方申請，即由登記權利人或登記義務人一方向登記機關申請登記。這是申請的特殊方式，主要適用于非基于法律行為產生的物權變動的情形，可歸納為四類：一是基于合法建造、拆除房屋等事實行為引起的物權變動；二是經過國家公權力確認的物權變動；三是因繼承或受遺贈取得房屋權利；四是法律、法規規定的其他情形。
二、 單方申請登記依據的生效法律文書
根據《房屋登記辦法》第12條規定，作為當事人單方申請登記依據的生效法律文書是那些能使當事人取得房屋權利的生效法律文書，這些文書實際上是《物權法》第28條規定的生效法律文書。《物權法》第28條規定：“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力。”人民法院、仲裁委員會作出的法律文書包括判決書、裁定書、裁決書、調解書等，這些法律文書又分為不同的類型，是否所有的判決書、裁定書、裁決書、調解書都可以引起物權的變動呢?其實不然，該條所涉及的僅僅是那些直接導致物權變動的判決書、裁定書、裁決書、調解書。一般而言，能夠引起物權變動的判決限于確認判決和形成判決(變更判決)。所謂確認判決，是指確認當事人之間的某種民事實體法律關系存在或不存在的判決。如：法院判決確認原告對某處房屋擁有所有權。所謂形成判決，是指變更或者消滅當事人之間原來存在的沒有爭議的民事法律關系的判決，如：分割共有財產的判決、夫妻離婚財產分割判決、繼承財產分配判決等。而判令被告履行給付義務的給付判決，則不能直接引起物權變動。例如，買賣合同糾紛案件，法院判決由出賣人繼續履行合同向買受人交付標的物的判決，即使標的物是特定物，也不能引起物權變動，只有在出賣人履行判決或者強制執行后經給付或登記才產生物權變動的效果。同樣，能夠引起物權變動的裁決書、調解書也僅限于確認類型、形成類型的裁決書、調解書。而且，在上述確認類型和形成類型的文書中，必須明確確定了物權變動和設定的內容。換言之，這些文書都涉及確認物權的問題。一般來說，這些文書的結果表述為“某某享有某房屋的所有權”、“某房屋歸某某所有”之類確認權利的話語。但是，在實務中會看到一些房屋買賣合同糾紛中法院判決“某某享有某房屋的所有權”、“某房屋歸某某所有”，是否只要當事人憑這類表述有確認物權歸屬的生效法律文書就可以單方申請呢?也不盡然，文書中涉及確認物權歸屬和內容只是一種最直接、最初步的鑒別方式，還要進一步識別該案的糾紛是屬于物權糾紛還是債權糾紛。《最高人民法院關于印發<民事案件案由規定>的通知》中規定：“按照物權變動原因與結果相區分的原則，對于因物權變動的原因關系，即債權性質的合同關系產生的糾紛，應適用于債權糾紛部分的案由，如物權設立原因關系方面的擔保合同糾紛，物權轉移原因關系方面的買賣合同糾紛。對于因物權成立、歸屬、效力、使用、收益等物權關系產生的糾紛，則應適用物權糾紛部分的案由。”因， 此，房屋買賣合同糾紛屬于債權糾紛，買受人勝訴法院判決由出賣人繼續履行合同，不能引起物權變動，只有在出賣人履行判決或者強制執行后經登記才產生物權變動的效果。房屋買賣合同糾紛中判決“某某享有某房屋的所有權”、“某房屋歸某某所有”等，是法院的表述不規范，買受人不能憑此類判決單方申請登記。能夠引起房產物權變動與房產登記有關的糾紛有：物權確認糾紛、建筑物區分所有權糾紛、共有糾紛、婚約財產糾紛、離婚后財產糾紛、同居關系析產糾紛、夫妻財產約定糾紛、分家析產糾紛、法定繼承糾紛、遺囑繼承糾紛、遺贈糾紛、遺贈撫養協議糾紛等。因此，當事人單方申請登記必須依據由物權糾紛而得到的明確確定了物權變動和設定的內容的確認類型、形成類型的判決書、調解書和裁決書。至于法院制作的裁定書通常情況下也不能直接引起物權變動，但根據最高人民法院《關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第29條第2款規定：“不動產、有登記的特定動產拍賣成交或者抵債裁定送達后，該不動產、有登記的特定動產的所有權自拍賣成交或者抵債裁定送達買受人或者承受人時起轉移。”只有執行程序中對不動產和有登記的特定動產拍賣時所作的拍賣成交裁定或以物抵債裁定才能夠直接引起物權變動。能夠直接引起物權變動的裁定必須符合兩個條件：必須是民事執行程序中作出的裁定；必須是拍賣成交裁定或以物抵債裁定。對于符合上述條件的裁定，當事人可以作為單方申請依據。
