本報訊 出售房屋時將違法搭建的部分一起售賣以牟利的現象有望得到有效遏制。針對房地產交易中產生的糾紛，昨天上午，市十三屆人大常委會第四次會議聽取并審議了 《上海市房地產登記條例（修訂草案）》（以下簡稱 《條例 （修訂草案）》）。《條例（修訂草案）》對房地產開發企業在申請房屋所有權初始登記時，應當明確的房地產權利范圍作了界定。
限制登記違法搭建房產
針對一些違法搭建的權利人以申請登記轉移為名，將違法建筑隨同合法建筑一并轉讓牟利的現象，以及時有發生的損壞房屋承重結構，特別是高層住宅隨意破壞承重墻的違法行為，2004年通過的《上海市住宅物業管理規定》第四十二條明確：“附有違法建筑并結構相連的房屋，房地產登記機構不予辦理房地產轉移、抵押登記。”然而在實施過程中，“結構相連”概念難以把握、范圍過窄，尤其是對損壞房屋承重結構的行為缺乏有效的制約措施；未明確規定違法建筑的認定機構，由此引發了一些爭議。
《條例 （修訂草案）》作了相應修改。針對違法搭建采取限制登記措施的范圍，擴大至所有存在違法搭建行為的房地產，即只要一宗房地產產權范圍內有違法搭建的建筑物、構筑物的，不論其與合法建造的房屋是否“結構相連”，都將納入限制登記范圍。
同時，《條例 （修訂草案）》將損壞房屋承重結構行為納入限制登記范圍。這意味著，房主在轉讓、抵押房屋時，如果行政機構認定該房產存在以上情況，房地產機構將不予以登記。直至處理完畢，方可恢復登記。
明確公共配套設施權屬
小區的機動車車位、會所究竟歸房地產開發商所有，還是小區業主共同所有？業主共有房屋設施權屬關系不清、配套建設的公益性房屋設施權屬關系不清等問題在不少小區都存在，引發了不少糾紛，這與新建商品房所有權初始登記時，房地產企業申請登記的房屋的權利不全面、不清晰有關。
《條例 （修訂草案）》提出，有必要在初始登記時，明確小區公共服務配套設施的權利歸屬，并在房地產登記簿上記載。修訂草案第二十四條規定：新建商品房的房地產開發企業在申請房屋所有權初始登記時，應當明確本企業保留自有的房地產、用于銷售的房地產、業主共有房地產和公益性公共服務設施的范圍。也就是說，登記新樓盤時，開發商要寫明：哪些是留給自家用的，哪些是賣給業主的，哪些是業主共有的，還有哪些是用于公益性公共服務設施的。
房屋建筑不得分割出售
在以往登記實踐中發現，由于缺少對房地產登記基本單元的相關規定，出現了開發商對商場、辦公樓原始設計的一個空間單元以劃線、打銅釘等方式，將建筑分割出售；私房產權人隨意分割私房產權，將一間房屋分割成若干個產權單位，并要求登記機構辦理登記的現象，造成了產權界限不清，可能產生糾紛。
《條例 （修訂草案）》新增條款對房地產登記的最小單元加以規范。新增條款提出，房地產登記申請和房地產登記簿的記載，應當符合土地、房屋的基本單元。其中，房屋的基本單元，是指有固定維護結構、具有規劃確定的完整功能、可獨立使用，并且有明確、唯一編號（幢號、室號等）的房間或特定空間。
補辦產證需登報聲明
因原《條例》未明確申請人必須到房地產所在登記機構提出登記申請，實踐中曾發生以郵寄掛號信、特快專遞等方式提出申請的情況，由于僅憑上述文件無法判斷申請主體的真實情況，容易引起爭議。因此，《條例 （修訂草案）》規定，申請人應當到登記機構申請，并增加了登記機構查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料，并就有關登記事項詢問申請人的規定。
此外，《條例（修訂草案）》提出，房地產權證書、登記證明滅失、遺失的，房地產權利人應當在指定媒體上刊登滅失、遺失聲明后，方可向房地產登記機構申請補發，補發的房地產權證書、登記證明上應當注明“補發”字樣。自補發之日起，原房地產權證書、登記證明作廢。□
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