淺析：物權(quán)法中房產(chǎn)登記
法律規(guī)定：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。未辦理物權(quán)登記的，不影響當事人之間訂立的不動產(chǎn)物權(quán)的合同效力。 解析：登記始終是與物權(quán)的設(shè)立和變動聯(lián)系在一起的。不動產(chǎn)的登記，就是要把不動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和變動的事實登記在登記簿上。比如買房，就要到房屋登記機構(gòu)登記，這就意味著這套房子屬于你了。一旦其他人也要購買這套房屋，一看不動產(chǎn)登記簿就知道這套房子已經(jīng)有了主人，不能再買賣了。如果沒有辦理登記手續(xù)，而開發(fā)商又把這套房賣給別人，并且房屋的產(chǎn)權(quán)已經(jīng)登記在別人名下。這時，盡管你與開發(fā)商的這份合同是有效的，你可以要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，比如要求開發(fā)商賠償損失，但是你對于那套房子就不能再擁有產(chǎn)權(quán)了。
異議登記15天內(nèi)不起訴，失效
法律規(guī)定：權(quán)利人、利害關(guān)系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。
解析：比如，小王與戀人小李決定共同購房，可是后來發(fā)現(xiàn)登記時只登記了小李一個人的名字。這時，小王就可以要求登記機關(guān)更正。如果小李不同意更正，小王就可以申請異議登記。但是特別要注意的是，一旦進行異議登記，15天內(nèi)一定要起訴，否則就失效了。同樣，如果小李覺得小王的異議登記是不對的，給他造成了損失，也可以要求小王賠償。
預(yù)告登記，防止“一房二主”
法律規(guī)定：簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。
解析：預(yù)告登記可以保證登記人的優(yōu)先購買權(quán)，也可以有效抑制房屋買賣中“一女二嫁”的欺詐現(xiàn)象。此前發(fā)生不少類似案例，購房者與賣房人簽訂買賣合同，支付了部分房款后，等待產(chǎn)證下達。期間，賣房人又把房子轉(zhuǎn)賣給了別人，并給別人辦出了產(chǎn)證，結(jié)果就造成了兩位購房者搶房，并和房產(chǎn)公司打起了連環(huán)官司。
今后，購房者在和賣房人簽訂了買賣合同后，就可以到房屋登記機構(gòu)辦理預(yù)告登記，在付完房款后，再進行產(chǎn)權(quán)登記。這樣就可以避免“一女二嫁”了。要注意的是，從可以辦理登記之日起3個月內(nèi)要登記，否則預(yù)告登記就失效了。
登記機構(gòu)出錯造成損害，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任
法律規(guī)定：當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應(yīng)當承擔(dān)賠償責(zé)任。因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構(gòu)應(yīng)當承擔(dān)賠償責(zé)任;登記機構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。
解析：生活中，經(jīng)常發(fā)生登記錯誤的情形。這時，登記機關(guān)應(yīng)否承擔(dān)責(zé)任，是一個極富爭議的問題。這次通過的物權(quán)法明確規(guī)定，因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機關(guān)應(yīng)當承擔(dān)賠償責(zé)任。但是，這種情況下登記機關(guān)承擔(dān)責(zé)任的條件，仍然可能會存在爭議。
例如，登記錯誤并非由于登記機關(guān)的過錯造成，或者說，登記人提供的虛假材料，登記機關(guān)盡管非常謹慎也無法查明，這時，登記機關(guān)是否仍應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，可能會有爭議。這是因為，我國民法確立承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任一般都要求當事人具有過錯。如果不區(qū)分任何情況，都要求登記機關(guān)對任何錯誤都一概承擔(dān)賠償責(zé)任，登記機關(guān)的責(zé)任就會過重。這樣會造成登記機關(guān)加大審查范圍，加重登記成本，也會使登記機關(guān)延長審查時間，影響登記的效率。
不動產(chǎn)登記費用按件收取
法律規(guī)定：不動產(chǎn)登記費按件收取，不得按照不動產(chǎn)的面積、體積或者價額的比例收取，具體收費標準由國務(wù)院有關(guān)部門會同價格主管部門規(guī)定。
解析：明確了不動產(chǎn)登記費收取方式是按件收取。
拆遷、征地應(yīng)當給予足額補償
法律規(guī)定：為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。
解析：拆遷、征地關(guān)系到老百姓切身利益，此次明確規(guī)定此前提必須是為了公共利益。而相應(yīng)的補償標準也明確，征收集體所有的土地，應(yīng)當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，并且要安排被征地農(nóng)民的社會保障費用;征收個人住宅的，應(yīng)當依法給予拆遷補償并保障被征收人的居住條件。
同時還規(guī)定，任何單位和個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用。
國家搶險救災(zāi)可以征用房屋
法律規(guī)定：因搶險、救災(zāi)等緊急需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征用單位、個人的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)。
解析：面對緊急需要，集體和個人都有義務(wù)提供便利。但同時也明確，被征用的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)使用后，應(yīng)當返還被征用人。如果被征用或者征用后毀損、滅失的，應(yīng)當給予補償。
建設(shè)用地使用權(quán)期滿自動續(xù)期
法律規(guī)定：住宅建筑用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。
解析：住宅用地使用權(quán)期間屆滿后如何處理是許多住宅所有權(quán)人的一塊心病。我國土地屬于國家所有，但住宅的土地使用期限是70年。70年后如何處理并不明確。此次規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)的期間屆滿后自動續(xù)期。這就從根本上解決了住宅所有權(quán)人的擔(dān)憂。
財產(chǎn)被毀損，可要求恢復(fù)原狀
法律規(guī)定：造成不動產(chǎn)或者動產(chǎn)毀損的，權(quán)利人可以請求修理、重作、更換或者恢復(fù)原狀。
解析：物權(quán)請求權(quán)是專門針對物權(quán)的法律救濟措施，是對物權(quán)的特殊保護辦法。比如公交車沖到路邊民宅內(nèi)，撞壞了民宅，那就可以要求恢復(fù)原狀。不能恢復(fù)的，可以要求賠償。
鄰居枯枝欲墜砸車，車主可砍
法律規(guī)定：妨害物權(quán)或者可能妨害物權(quán)的，權(quán)利人可以請求排除妨害或者消除危險。
解析：這針對的是某種“危險狀態(tài)”。比如一棵大樹的枯枝伸到鄰居的院子上面，搖搖欲墜，下面正好停放著鄰居的車，鄰居就擔(dān)心枯枝掉下來砸壞愛車，這時就可以要求消除危險，讓大樹的主人把枯枝砍掉，或者自己雇人把枯枝砍掉，由樹的主人或管理人承擔(dān)費用。
物權(quán)保護還可以用仲裁解決
法律規(guī)定：物權(quán)受到侵害的，權(quán)利人可以通過和解、調(diào)解、仲裁、訴訟等途徑解決。
