轉(zhuǎn)讓人與贈(zèng)與人的比較
(一)轉(zhuǎn)讓人
營業(yè)稅，根據(jù)《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》(財(cái)稅 [2008]174號(hào))文件規(guī)定，自2009年1月1日至12月31日，轉(zhuǎn)讓普通住房，滿2年(含2年，下同)的可免納營業(yè)稅，未滿2年按銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額繳納營業(yè)稅;轉(zhuǎn)讓非普通住房，滿2年的可差額繳納營業(yè)稅，不滿2年的要全額繳納營業(yè)稅。
土地增值稅，《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》(財(cái)稅[2008]137號(hào))文件規(guī)定：2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。
個(gè)人所得稅，根據(jù)個(gè)人所得稅法的規(guī)定，個(gè)人出售自有住房取得的所得應(yīng)按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅。但有如下兩方面的優(yōu)惠：
首先是個(gè)人換購住房，對(duì)出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅，視其重新購房的價(jià)值可全部或部分予以免稅。具體辦法為：在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)前，以納稅保證金形式向當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)繳納。個(gè)人出售現(xiàn)住房后1年內(nèi)重新購房的，按照購房金額大小相應(yīng)退還納稅保證金。個(gè)人出售住房后1年內(nèi)未重新購房的，所繳納的納稅保證金全部作為個(gè)人所得稅繳人國庫。
其次是若符合家庭生活自用5年以上唯一住房的，可以申請(qǐng)免征個(gè)人所得稅。“自用5年以上”，是指?jìng)€(gè)人購房至轉(zhuǎn)讓房屋的時(shí)間達(dá)5年以上。
印花稅，根據(jù)財(cái)稅[2008]137號(hào)文件規(guī)定：2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅。
注意，上述優(yōu)惠均是針對(duì)個(gè)人住房而言，對(duì)個(gè)人出售商業(yè)用房取得的所得，應(yīng)按規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅及印花稅。
(二)贈(zèng)與人
營業(yè)稅，2009年1月1日起實(shí)施的《營業(yè)稅條例實(shí)施細(xì)則》第五條第一款規(guī)定：單位或者個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人，視同發(fā)生應(yīng)稅行為，應(yīng)征收營業(yè)稅。該條規(guī)定改變了原條例只對(duì)單位無償贈(zèng)送視同應(yīng)稅行為征收營業(yè)稅的處理原則，個(gè)人也被納入其中，而且把土地使用權(quán)也納入其中，但財(cái)稅[2009]111號(hào)文件對(duì)個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)暫免征收營業(yè)稅的情形此做了如下的規(guī)定：(一)離婚財(cái)產(chǎn)分割;(二)無償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;(三)無償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;(四)房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)屬于免稅情形的，稅務(wù)機(jī)關(guān)不得向其發(fā)售發(fā)票或者代為開具發(fā)票。
對(duì)于應(yīng)稅的其他情形，根據(jù)《營業(yè)稅條例實(shí)施細(xì)則》第二十條的規(guī)定順序確定其營業(yè)額，并根據(jù)第二十五條第三款的規(guī)定確定不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天為納稅人發(fā)生時(shí)間。
土地增值稅，根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二條的規(guī)定，個(gè)人以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。
個(gè)人所得稅，根據(jù)2009年5月25日起執(zhí)行的財(cái)稅[2009]78號(hào)文件規(guī)定，同營業(yè)稅的政策規(guī)定一樣，對(duì)四種情形下當(dāng)事雙方的贈(zèng)與均不繳納個(gè)人所得稅。其他情形的贈(zèng)與，對(duì)贈(zèng)與人而言，在贈(zèng)與時(shí)并未取得相應(yīng)的所得的，因此，也不用繳納個(gè)人所得稅。
印花稅，根據(jù)《印花稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第五條規(guī)定，條例第二條所說的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，是指單位和個(gè)人產(chǎn)權(quán)的買賣、繼承、贈(zèng)與、交換、分割等所立的書據(jù)。因此，個(gè)人之間房產(chǎn)的贈(zèng)與所立的書據(jù)為產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，應(yīng)按萬分之五的稅率于書立時(shí)貼花。
受讓人與受贈(zèng)人的比較
流轉(zhuǎn)稅，無論是受讓人還是受贈(zèng)人，均不屬于流轉(zhuǎn)稅的征稅范圍，不用繳納營業(yè)稅及土地增值稅。
個(gè)人所得稅，受讓人，并沒有征收個(gè)人所得稅的例外規(guī)定，不用繳納個(gè)人所得稅。受贈(zèng)人，根據(jù)財(cái)稅[2009]78號(hào)文件以及《國家稅務(wù)總局關(guān)于明確個(gè)人所得稅若干政策執(zhí)行問題的通知》(國稅發(fā)[2009]121號(hào))文件規(guī)定，不予征稅的四種情形與上述贈(zèng)與人的規(guī)定基本相同。對(duì)四種免稅情形外的受贈(zèng)人，因無償受贈(zèng)房屋取得的受贈(zèng)所得，按照“經(jīng)國務(wù)院財(cái)政部門確定征稅的其他所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅，稅率為20%。具體應(yīng)納稅所得額為：房地產(chǎn)贈(zèng)與合同上標(biāo)明的贈(zèng)與房屋價(jià)值減除贈(zèng)與過程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額。
對(duì)受贈(zèng)后再行轉(zhuǎn)讓該房屋時(shí)的稅務(wù)處理，自2009年5月25日起，以其轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋的收入減除原捐贈(zèng)人取得該房屋的實(shí)際購置成本以及贈(zèng)與和轉(zhuǎn)讓過程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額。印花稅的處理與轉(zhuǎn)讓人和贈(zèng)與人相同。
契稅，轉(zhuǎn)讓人，根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》(財(cái)稅[2008]137號(hào))文件規(guī)定，對(duì)個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。首次購房證明由住房所在地縣(區(qū))住房建設(shè)主管部門出具。受贈(zèng)人，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]144號(hào))文件規(guī)定，關(guān)于個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)契稅、印花稅稅收管理問題規(guī)定：對(duì)于個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)對(duì)受贈(zèng)人全額征收契稅。
當(dāng)然，以上的比較僅從稅負(fù)角度出發(fā)，并不考慮轉(zhuǎn)讓與贈(zèng)與時(shí)的人情關(guān)系等因素，但如果個(gè)人在處置房產(chǎn)時(shí)還是可以根據(jù)具體情況來進(jìn)行測(cè)算，而且要從長遠(yuǎn)考慮，以規(guī)避稅收負(fù)擔(dān)。
簡而言之：以前，房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)予，不管直系親屬還是陌生人之間，都要征收個(gè)稅，這次國稅總局發(fā)文明確，直系親屬贈(zèng)予房產(chǎn)免征稅，而陌生人之間贈(zèng)予房產(chǎn)征20%個(gè)稅，目的是打擊市場(chǎng)偷逃稅的行為。對(duì)受贈(zèng)人無償受贈(zèng)房屋征收個(gè)稅時(shí)，其應(yīng)納稅額為房產(chǎn)贈(zèng)予合同上標(biāo)明的贈(zèng)予房屋價(jià)值減除贈(zèng)予過程中受贈(zèng)人支付相關(guān)稅費(fèi)后的余額。贈(zèng)予合同標(biāo)明的房屋價(jià)值明顯低于市場(chǎng)價(jià)或贈(zèng)予合同未標(biāo)明房屋價(jià)值的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)受贈(zèng)房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)或其他合理方式確定受贈(zèng)人的應(yīng)納稅額。
按照現(xiàn)行的稅費(fèi)制度，個(gè)人或單位贈(zèng)予不動(dòng)產(chǎn)，都屬于應(yīng)稅行為，需要繳納5.6%的營業(yè)稅、附加稅費(fèi)等，但如果符合二手房交易優(yōu)惠政策的條件，也可享受相應(yīng)的優(yōu)惠，比如滿兩年可免征營業(yè)稅。
這樣的話，通過贈(zèng)予的方式轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)還不如通過市場(chǎng)正常交易轉(zhuǎn)讓劃算，一是贈(zèng)予房產(chǎn)需統(tǒng)一繳納3%的契稅，而市場(chǎng)交易非普通住宅僅需1.5%的契稅;二是贈(zèng)予房產(chǎn)還需公證費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、過戶手續(xù)費(fèi)等，總計(jì)下來，所繳納稅額遠(yuǎn)超過正常交易的稅額。
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