案情介紹
夏某與蔡某經(jīng)中介介紹訂立了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，合同約定：“由夏某將其所有的一套房屋賣(mài)給蔡某，總價(jià)款為70萬(wàn)元，買(mǎi)方因先付定金5萬(wàn)元，若買(mǎi)方毀約，則賣(mài)方?jīng)]收定金，若賣(mài)方毀約，則雙倍返還定金。合同簽訂之日，蔡某即付定金。余款在一個(gè)月后辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)一次性付清。”一個(gè)月后，蔡某通知夏某要求辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，夏某拒絕，蔡某遂訴諸法院，要求夏某雙倍返還定金十萬(wàn)元,蔡某認(rèn)為該合同未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)無(wú)效，要求返還定金。
對(duì)本案的不同意見(jiàn)
對(duì)于本案有兩種不同的意見(jiàn)，第一種觀點(diǎn)認(rèn)為雙方訂立的合同未經(jīng)過(guò)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記無(wú)效，因此定金條款也無(wú)效，蔡某應(yīng)返還定金給夏某;第二種觀點(diǎn)認(rèn)為雙方訂立的合同未經(jīng)過(guò)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記，只是物權(quán)沒(méi)有變更，并不影響債權(quán)效力，合同是合法有效的，夏某應(yīng)雙倍返還定金。
筆者的觀點(diǎn)
筆者同意第二種觀點(diǎn)，產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記只是物權(quán)的變更行為，不應(yīng)是債權(quán)是否有效的要件，持房屋買(mǎi)賣(mài)合同必需進(jìn)行國(guó)家房地產(chǎn)管理部門(mén)的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記作為其生效要件，未經(jīng)登記的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效觀點(diǎn)者，混淆了債權(quán)和物權(quán)的概念，將兩者混為一談。實(shí)質(zhì)上，產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記只是債權(quán)在物權(quán)上的實(shí)際履行行為，是債務(wù)履行的要求。
認(rèn)為產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記是房屋買(mǎi)賣(mài)合同生效的必備要件觀點(diǎn)的法律依據(jù)主要有，1983年《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第九條第一款的規(guī)定： “買(mǎi)賣(mài)城市私有房屋，賣(mài)方必須持房屋所有權(quán)證和身份證明，買(mǎi)方須持購(gòu)買(mǎi)房屋證明信和身份證明到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理手續(xù)。”1994年《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條第三款的規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)向同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書(shū)。”以及最高院的一些批復(fù)。從以上的這些法律和法律性文件來(lái)看，似乎可以得出：未經(jīng)辦理登記手續(xù)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，但這種觀點(diǎn)即是與許多基本的民法理論相違背也與我國(guó)法律相沖突。下文詳細(xì)分述：
一、房屋買(mǎi)賣(mài)合同是轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的合同，是民事法律行為的一種，對(duì)其效力的基本規(guī)定應(yīng)符合《民法通則》第五十五條關(guān)于民事行為有效的要件，即(1)行為人具有相應(yīng)的民事行為能力;(2)意思表示真實(shí);(3)不違反法律或社會(huì)公共利益。只要符合一般法律行為成立要件應(yīng)當(dāng)認(rèn)為該合同真實(shí)有效。
二、房屋買(mǎi)賣(mài)合同是買(mǎi)賣(mài)合同的一種，買(mǎi)賣(mài)合同是諾承合同，即當(dāng)事人就買(mǎi)賣(mài)達(dá)成合意，買(mǎi)賣(mài)合同即成立，而不以標(biāo)的物或者價(jià)款的現(xiàn)實(shí)交付為成立的要件，而產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記不影響合同的效力判斷，當(dāng)然，并不是說(shuō)房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效必然導(dǎo)致物權(quán)的必然變動(dòng)，房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效只是一種債權(quán)行為，而物權(quán)的變更必需有以下兩個(gè)條件同時(shí)成立： (1)雙方當(dāng)事人的變動(dòng)物權(quán)的債權(quán)合同有效;(2)雙方辦理了房屋產(chǎn)權(quán)變更登記。兩者缺一不可，如只有債權(quán)行為而無(wú)登記行為，根據(jù)物權(quán)公示原則，買(mǎi)受人是無(wú)法必然的取得不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，其享有的權(quán)利也只是債權(quán);如只有登記而無(wú)債權(quán)行為，則物權(quán)變更沒(méi)有法律依據(jù)，登記成了無(wú)源之水，無(wú)本之木。
三、將登記作為房屋買(mǎi)賣(mài)合同生效要件的觀點(diǎn)，在學(xué)理上無(wú)法作出合理解釋?zhuān)y以自圓其說(shuō)。產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記行為發(fā)生，是以雙方當(dāng)事人簽訂了合法有效的房屋買(mǎi)賣(mài)合同為前提，買(mǎi)受人要求出賣(mài)人協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)的請(qǐng)求權(quán)是基于房屋買(mǎi)賣(mài)合同而產(chǎn)生的。出賣(mài)人也是基于該買(mǎi)賣(mài)合同的有效性才有配合買(mǎi)受人辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)的義務(wù)。如果買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，而買(mǎi)受人卻憑著這無(wú)效的合同要求出賣(mài)人配合過(guò)戶(hù)，并要求房管部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，這從法理上和邏輯上都講不通，只有在合同合法有效的前提下，買(mǎi)受人才能要求出賣(mài)人配合過(guò)戶(hù)，才能向房管部門(mén)申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，從1983年的《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第七條的規(guī)定看，辦理城市私有房屋所有權(quán)變更登記手續(xù)時(shí)，須提交買(mǎi)賣(mài)合同。顯然，有效的買(mǎi)賣(mài)合同是辦理產(chǎn)權(quán)變更登記所必須的證件，而無(wú)效合同是不能作為產(chǎn)權(quán)登記證明的。如果未辦理登記的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，而產(chǎn)權(quán)變更登記要以有效的合同為基礎(chǔ)，這樣就陷入了一個(gè)無(wú)法解決的矛盾中。
關(guān)于本案
夏某與蔡某簽訂合同后，由于夏某不履行配合蔡某進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)的義務(wù)，致使蔡某無(wú)法取得房屋產(chǎn)權(quán)，其債權(quán)利益在物權(quán)上無(wú)法得到實(shí)現(xiàn)，只要雙方合同不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，合同就是有效的，是否過(guò)戶(hù)并不影響合同的效力，未過(guò)戶(hù)并不妨礙蔡某基于合同債權(quán)要求夏某承擔(dān)責(zé)任的請(qǐng)求權(quán)。根據(jù)合同的約定，蔡某要求夏某雙倍返還定金，應(yīng)當(dāng)予以支持。
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