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惡意串通購房合同無效即使已經過戶也須返還
案情：
2006年7月，嘉美公司與興發公司簽訂商品房買賣合同，以120萬的價格購買了興發公司位于上地三街的一套房屋，嘉美公司依約支付了定金2萬元。雙方約定：興發公司須盡快辦理房產證，并于取得房產證后三個月內將該套房屋過戶至嘉美公司名下；興發公司取得房產證后，雙方共同委托房產經紀公司辦理過戶，屆時嘉美公司須交齊房款；如興發公司未在合同約定時間內將該套房屋過戶到嘉美公司名下，則須支付違約金4萬元，屆時是否續約以嘉美公司的決定為準；本合同經雙方簽署后，興發公司不得再以任何形式銷售該套房屋，否則將視為嚴重違約。合同簽訂后，嘉美公司即委托了江都公司對該房屋進行裝修，花費裝修費6萬元。兩個月后，興發公司取得了該房屋的所有權證。
2006年10月，興發公司的內部會議討論了該房屋出售的情況，并在會議紀要上記載：“尚待解決的事項有：嘉美公司和興發公司簽訂的兩份購房合同的處理事宜”。參加會議的六人均在會議紀要上簽字，其中包括興發公司人力資源部經理李某。
2007年1月，興發公司以欺詐為由起訴嘉美公司，要求撤銷雙方之間的商品房買賣合同。訴訟中，嘉美公司提出反訴，以興發公司不履行過戶手續為由要求判令解除該合同，后申請撤回反訴，法院于2007年8月22日裁定準許撤回反訴。2008年1月，法院判決駁回了興發公司的訴訟請求，后興發公司上訴，一中院于2008年4月判決維持了一審判決。
嘉美公司拿著勝訴的判決，要求興發公司繼續履行雙方簽訂的合同，卻被告知房屋已經不在興發公司名下了。原來在2007年9月，也即上述訴訟進行的過程中，興發公司與之前在會議紀要上簽字的興發公司人力資源部經理李某簽訂了買賣合同，以121萬的價格將該房屋出售給李某，并于當月29日將該房屋過戶至了李某名下。
嘉美公司認為，李某是興發公司的高級管理人員，對此房產的情況非常清楚，卻搶先將該房屋過了戶，明顯是李某與興發公司惡意串通，遂訴至海淀法院，請求判令興發公司與李某簽訂的房屋買賣合同無效；由于興發公司與李某將房屋過戶至其名下，故其應支付相應違約金4萬元。
審理中，興發公司和李某辯稱：由于興發公司起訴表明不履行合同，嘉美公司依據合同法第94條享有了法定解除權，在上述撤銷權訴訟中，嘉美公司曾經提出反訴要求解除合同，該行為即是行使解除權的行為，足以導致合同的實際解除，興發公司再將房屋出售給李某不存在惡意串通；興發公司與李某簽訂“房屋買賣合同”后房屋已經過戶，根據物權優于債權，嘉美公司無權主張該房屋。
法院經審理認為，雖然嘉美公司曾提出過反訴，但當事人的訴訟行為具有撤銷性，嘉美公司撤回反訴請求的行為已經法院裁定準許，該行為不產生解除合同的效力，即興發公司與李某簽訂“房屋買賣合同”時，興發公司與嘉美公司簽訂的合同仍然有效。最后，法院判決支持了嘉美公司的全部訴訟請求。
點評：
物權法的頒布施行使民眾對登記與獲得不動產物權之間的關系有了更廣泛的了解，但本案的當事人在對不動產物權有效轉讓的條件的認識上存在疏漏，未認識到不動產物權的有效轉讓并不僅僅只需要滿足登記這一個條件，還需要考慮引起物權變動的原因。物權的變動是指物權的設立、變更、轉讓和消滅。引起物權變動的原因包括法律行為和法律行為以外的事實兩類，其中法律行為主要有買賣、贈與等，法律行為以外的事實主要有繼承、添附、征用、沒收等，這些行為可以統稱為債權行為。
基于法律行為的物權變動，我國物權法采用以意思主義與登記或交付相結合為原則，以單獨的意思主義為例外。對于不動產來說，則是適用上述原則的規定，即需要有效的債權行為及登記兩個條件才能構成不動產物權的變動。本案中，根據查明的事實足以認定，興發公司與李某簽訂該“房屋買賣合同”存在惡意串通的行為，理由如下：興發公司與李某簽訂“房屋買賣合同”，從締約時間上看，是在興發公司與嘉美公司針對該套房屋買賣提出的撤銷權訴訟過程中；從締約主體看，李某是興發公司的人力資源部經理，與興發公司存在利害關系，且在有李某參與的公司會議上，興發公司對其與嘉美公司的房屋買賣事項進行了討論，會議紀要上李某的簽字表明其對該事項是知情的。在主觀上，興發公司想要達到撤銷其與嘉美公司的合同的目的；在客觀上，興發公司以與李某簽訂合同并進行過戶登記的形式轉移了房屋的所有權。我國《合同法》規定：“惡意串通損害第三人利益的合同無效。”故興發公司與李某的“房屋買賣合同”因違反了法律的強制性規定而無效。合同無效就造成了該物權變動缺乏有效的債權行為這一必要條件，即使進行了過戶登記，李某也不能取得該房屋的所有權，反而應當適用不當得利予以返還的結果。
因此，依據興發公司與嘉美公司的合同約定，嘉美公司應于雙方共同委托房產經紀公司辦理過戶時履行付款義務，同時，興發公司提起撤銷合同的訴訟導致嘉美公司未支付房款，嘉美公司并無違約的故意，不構成違約，而興發公司違反合同約定，未將房屋過戶至嘉美公司名下，應依約支付違約金4萬元。沙月亮唐盈盈