房產(chǎn)繼承發(fā)生之后，合法繼承人持繼承權(quán)公證書可否直接申辦房產(chǎn)交易登記，并合并申請繼承轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，這是房產(chǎn)交易與權(quán)屬登記日常工作的業(yè)務(wù)口徑問題，也是對照現(xiàn)行法律法規(guī)是否符合規(guī)范的重要問題，必須引起房產(chǎn)交易和權(quán)屬登記部門的重視，對照法律法規(guī)進行認(rèn)真分析研究，以便依法辦理。
一、房產(chǎn)繼承登記是法律規(guī)定的制度
在房產(chǎn)交易與權(quán)屬登記的日常工作中，辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記種類繁多。主要有兩類法律事實：一是民事法律行為。即因當(dāng)事人的民事法律行為而產(chǎn)生的物權(quán)變動，例如房產(chǎn)買賣、交換、贈與等。這是房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移最普遍的情形。二是法律直接規(guī)定。即因法律直接規(guī)定引起的物權(quán)變動，例如房產(chǎn)繼承、受遺贈等，這也是房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移常見的情形之一。房產(chǎn)繼承是根據(jù)《中華人民共和國繼承法》(下稱《繼承法》)的規(guī)定，把被繼承人(業(yè)主死亡或宣告死亡并遺留財產(chǎn)者)所遺的房產(chǎn)轉(zhuǎn)歸繼承人(按法律規(guī)定有權(quán)接受遺產(chǎn)的人)所有的行為。司法部和建設(shè)部于1991年8月31日聯(lián)合發(fā)出《司法部、建設(shè)部關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強公證的聯(lián)合通知》(司公通字[1991]117號)其中第一、二條規(guī)定：“繼承房產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)持公證機關(guān)出具的‘繼承權(quán)公證書’和房產(chǎn)所有權(quán)證、契證到房地產(chǎn)管理機關(guān)辦理房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)”;“遺囑為處分房產(chǎn)而設(shè)立的遺囑，應(yīng)當(dāng)辦理公證。遺囑人死亡后，遺囑受益人須持公證機關(guān)出具的‘遺囑公證書’和‘遺囑繼承權(quán)公證書’或‘接受遺囑公證書’，以及房產(chǎn)所有權(quán)證、契證到房地產(chǎn)管理機關(guān)辦理房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。”房產(chǎn)繼承或受遺贈開始的一般情況下，當(dāng)事人應(yīng)該遵照法律制度的規(guī)定，及時申請辦理房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。
二、現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理登記
對于繼承或者受遺贈的房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)辦理登記，國土資源部、建設(shè)部都有明確規(guī)定。2008年2月1日起施行的《土地登記辦法》(國土資源部令第40號)其中第四十五條規(guī)定“因人民法院、仲裁機構(gòu)生效的法律文書或者因繼承、受遺贈取得土地使用權(quán)，當(dāng)事人申報登記的，應(yīng)當(dāng)持生效的法律文書或者死亡證明、遺囑等相關(guān)證明材料，申請土地使用權(quán)變更登記。權(quán)利人在辦理登記之前先行轉(zhuǎn)讓該土地使用權(quán)或者設(shè)定土地抵押權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照本辦法先將土地權(quán)利申請登記到其名下后，再申請辦理土地權(quán)利變更登記。”2008年7月1日起施行的《房屋登記辦法》(建設(shè)部令第168號)其中第三十五條規(guī)定“因人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書、合法建造房屋、繼承或者受遺贈取得房屋所有權(quán)，權(quán)利人轉(zhuǎn)讓該房屋所有權(quán)或者以該房屋設(shè)定抵押權(quán)時，應(yīng)當(dāng)將房屋登記到權(quán)利人名下后，再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記或者房屋抵押權(quán)設(shè)立登記。”由此可見，因為法定原因享有的物權(quán)，繼承人或者受遺贈人要將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓他人，必須辦理所有權(quán)繼承或受遺贈房產(chǎn)登記后，才能辦理轉(zhuǎn)讓登記。
三、繼承或受遺贈房產(chǎn)在轉(zhuǎn)讓前應(yīng)當(dāng)辦理登記
國家法律保護公民合法遺產(chǎn)的所有權(quán)和繼承權(quán)。《繼承法》是調(diào)整繼承關(guān)系的民事基本法律。《繼承法》第二條規(guī)定“繼承從被繼承人死亡時開始。”除此之外，《中華人民共和國物權(quán)法》(下稱《物權(quán)法》)也是一部民事基本法律，自2007年10月1日起施行以來，對不動產(chǎn)登記包括房產(chǎn)登記，作了許多相應(yīng)的法律規(guī)定。《物權(quán)法》第二十九條“因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。”第三十一條“依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。”但是，由于從繼承或受遺贈開始，到繼承人或受遺贈人對房產(chǎn)進行分割、申請登記需要一段時間，為了避免這段時間被繼承房產(chǎn)成為無主房產(chǎn)，對被繼承人留下的合法債務(wù)，或遺產(chǎn)的孳息，或房屋缺乏修繕造成對他人的傷害等問題，繼承人和受遺贈人能夠承擔(dān)權(quán)利和義務(wù)，所以法律規(guī)定了這類物權(quán)即使因為各種原因暫時未能登記，也不會影響到繼承人或受遺贈人自法律事實開始就享有該物權(quán)。
然而，對于物權(quán)，按照法律規(guī)定辦理登記是絕對物權(quán)的生效要件。法律規(guī)定繼承人或受遺贈人尚未將房產(chǎn)登記到其名下之前，要將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)先行辦理登記。究其原因有下面幾點：
1、繼承人或受遺贈人尚未辦理房產(chǎn)登記，房屋登記簿的記載仍為上一手的權(quán)利人所有，房地產(chǎn)權(quán)證也是上一手的權(quán)利人姓名，繼承人或受遺贈人不可以持繼承權(quán)公證書將該遺產(chǎn)出賣;
2、繼承人或受遺贈人尚未將其合法繼承或受遺贈房產(chǎn)，經(jīng)過公示程序登記到其名下并申領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)證，房產(chǎn)登記部門也尚未將其相關(guān)情況登記到房屋登記簿(房屋登記簿是房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容記載的依據(jù)，可以公開查閱)公眾無從在房屋登記簿上查閱到真實的物權(quán)情況;
3、繼承人或受遺贈人尚未辦理房屋登記，而依照法律規(guī)定需要辦理登記，如果未經(jīng)登記便轉(zhuǎn)讓房屋的話，轉(zhuǎn)讓雙方簽訂房產(chǎn)交易合同之后，其轉(zhuǎn)讓行為不發(fā)生物權(quán)效力，產(chǎn)生的是債權(quán)債務(wù)的效力，買方擁有房屋使用權(quán)而沒有房屋所有權(quán)，無法對抗第三人;
4、繼承人或受遺贈人如若自身存在債務(wù)等問題，不敢將該房產(chǎn)登記到其名下，或是被繼承人有未清債務(wù)，繼承人或受遺贈人故意利用登記部門的漏洞和時間差，將該房產(chǎn)直接出賣，可以輕易規(guī)避司法部門的查詢、查封。
綜上所述，我們?nèi)粘７慨a(chǎn)交易與權(quán)屬登記工作中，涉及房屋所有權(quán)繼承或受遺贈尚未辦理登記，合法繼承人持繼承公證書前來辦理房產(chǎn)交易的這類，有悖于現(xiàn)行法律法規(guī)以及《土地登記辦法》、《房屋登記辦法》的規(guī)定。我們應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定的必經(jīng)程序，要求當(dāng)事人先行辦理該繼承或受遺贈房產(chǎn)登記，將房產(chǎn)權(quán)屬登記到其名下并領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證之后，方可辦理該房產(chǎn)交易登記。這樣，才真正符合依法辦理的原則。
