新的《城市房屋拆遷管理條例》規定了房屋拆遷按照市場價值補償的原則，這使得房地產估價在拆遷過程中起到十分重要的作用。
房屋拆遷是一項政策性很強的工作。房屋拆遷估價不僅涉及估價理論和方法等具體技術問題，最重要的，是政府政策的影響在很大程度上決定了估價的思路和方向。
拆遷估價的市場標準為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。被拆遷房屋的公開市場價值，指的是市場未知拆遷信息狀態下的公開市場價值，即拆遷估價只考慮該房屋過去的狀態，而不考慮將來的用途。
房屋（土地）的用途，對估價結果具有重大影響。同一房屋若用途不同，其價格可能要相差幾倍甚至十幾倍。可見，確定房屋用途是拆遷評估的關鍵內容和前提條件。
有的房屋用途在權屬證書上標記的很明確，如商業經營性用房、辦公用房、居住用房、工業廠房等。但在估價實踐中，經常遇到房屋的實際用途與產權證件記載的用途不符的情況。許多臨街或有較好出路的居住房，就存在著從事商業性經營活動的現象。拆遷評估時如果以居住性房屋進行估價，勢必給被拆遷人帶來一定損失。事實上，在未知拆遷信息時，該房屋由于具有商業功能其市場價值也會超過同地段類似的居住性用房。
那么，如何確定該類房屋的用途呢？建設部制定的《城市房屋拆遷估價指導意見》規定了四種方法：
1、一般以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準；
2、當地政府對拆遷房屋的性質認定有特別規定的，從其規定；
3、拆遷人與被拆遷人協商一致的，可以按照協商結果確定；
4、不能協商一致的，應當向城市規劃行政主管部門申請確認。
即便如此，往往還是爭議不斷。究其原因，主要是政府職能部門依據法律法規不能滿足其改變房屋用途的要求。被拆遷人的理由是：我的房屋作為經營性用房已經幾年、十幾年了，月月繳稅，合法經營。現在拆遷了，為何不按商業用房補償呢？
對此，筆者認為，對于改變用途的房屋，規劃、房管部門應該及時發現、處理。確實符合最高最佳使用原則（法律上許可、技術上可行能、經濟上可行、價值最大化）的，應該給予改變；不符合條件實在不宜改變用途的，應該及時予以糾正，并下發“限期改正通知書”，不能等到拆遷時再去處理。這樣可以避免許多拆遷補償時的糾紛。
對于拆遷時房屋用途和權證記載的用途不符的房屋，有的地方采取了一些變通的做法。例如，在被拆遷地點從事商業經營一定時間的，可以認定商業用途，但要提供相關證明（如工商執照），并且在這段時間內規劃、房管等部門沒有提出糾正意見。
拆遷是城市舊區改造和生態環境改善的重要手段，是城市發展到一定階段的必然過程。拆遷評估涉及千家萬戶的切身利益。準確定位房屋的用途，是估價機構公正合理評估的基礎和前提。
