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咨詢熱線內容
我姓熊，是一名貨車司機。2004年9月，我表姐突然找上門來，跟我說她丈夫看我跑運輸很賺錢，決定也去買一輛貨車跑運輸。問我可不可以借給她15萬元，承諾3年以后還我。當時我有些猶豫，畢竟15萬元也不是個小數目，這可是我三四年的辛苦換來的。表姐似乎看出我的顧慮，就說：“你放心，咱們簽一份抵押合同，我把房子抵押給你，如果3年之內不能還錢的話，我的房產就歸你。”考慮再三，我與表姐簽訂了抵押合同，并將上述話語都寫進合同里，并又給表姐一年的寬限期。后來，經人建議我們還進行了房屋抵押登記。
然而表姐夫買車后，在運輸過程中竟發生車禍，還撞死一個農民，為此賠了近10萬元錢，車也報廢，這對于四處欠債的他們來說無疑是雪上加霜。我也預感自己的那筆錢可能沒有辦法收回。到2007年，過寬限期兩個月后，表姐還是沒能把錢還給我。我聽說過了還款期限兩年后不主張就喪失了勝訴權，所以我就打電話向表姐催要欠款。沒想到表姐竟說我們簽訂的抵押合同無效，這讓我非常氣憤。
請問：表姐主張該抵寸甲合同無效是否合理?我該如何維護自己的權利?

律師專線解答
熊先生，這個結果是我們大家都不愿意看到的，但不得不遺憾地告訴您，您與您表姐簽訂的抵押合同中關于“您表姐3年之內不能還錢，她的房屋就歸你”的約定無效，但是抵押合同的其他條款依然有效。
我國《擔保法》第40條規定：“訂立抵押合同時，抵押權人和抵押人在合同中不得約定在債務履行期屆滿抵押權人未受清償時，抵押物的所有權轉移為債權人所有。”因此，您與您表姐所簽訂的合同雖然是出于雙方自愿，但是，你們在合同中約定“如果您表姐3年之內不能還錢，她的房屋就歸你”顯然違反了上述規定。
另外，《合同法》第52條(五)項規定，違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效。同時，根據該法第56條的規定，合同部分無效，不影響其他部分效力。可見，您和您表姐簽訂的房屋抵押合同中關于“如果您表姐3年之內不能還錢，她的房屋就歸你”的條款因違反了《擔保法》第40條的規定而無效，但是這并不表示您表姐將房屋作為您借給她錢的擔保的事實不存在。當您表姐在約定的期限內不能還錢時，只是不能直接將該房屋歸您所有，但根據《擔保法》第53條第1款的規定，債務履行期屆滿抵押權人未受清償的，可以與抵押人協議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償；協議不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟。抵押物折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。可見，您與表姐可以協商，將該房屋進行拍賣、變賣等方式得到價款，然后償還您表姐欠您的錢，超過您借給他的部分應當給您表姐，不足部分則由您表姐償還；如果協商不成，您只有將此事訴至人民法院，請求法院處理。

癥結所在
本問題的癥結在于咨詢者對抵押合同是否可以直接約定還款期限屆滿抵押人不能還款，抵押物直接歸抵押權人這一問題認識不清。

律師提醒與注意事項
在此提醒債權人，您應當在還款期限屆滿之日起兩年內行使債權，在此期間債權人享有勝訴權。
雖然法律規定不能在抵押合同中直接規定抵押物直接歸抵押權人所有，但是可以設定債務人逾期不履行債務抵押權人以該財產折價或以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。
將房屋作為抵押物時，應當辦理房屋抵押登記，因為只有辦理了抵押登記的合同才具有法律效力，才能受法律保護。

法律鏈接
《中華人民共和國擔保法》第三十三條、第四十條、第五十三條
《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十六條