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●案例

A人口福利基金會向H市房屋登記機構要求辦理其名下兩處辦公用房的抵押登記，該兩處辦公用房系A人口福利基金會購買的商品房，申請抵押登記時出租給C公司使用。

經查，A人口福利基金會申請辦理其名下兩處辦公用房的抵押登記是為了替其名下的全資子公司B公司提供借款擔保，貸款用于B公司老年公寓項目的建設。根據H市市政府相關的會議紀要，該老年公寓性質為福利性、非營利性的老年服務機構。

根據A人口福利基金會章程，該單位屬于以公益為目的的基金會，其章程規定“本基金會財產主要用于：……(三)資助、興辦老年人口福利事業”。

問題：

1．A人口福利基金會名下的該兩處辦公用房是否為社會公益設施?

2．假設上述兩處辦公用房為非社會公益設施，那么A人口福利基金會以該兩處房屋為其全資子公司B公司提供借款擔保是否屬于“為自身債務設定抵押”的范疇?

●剖析

一、A人口福利基金會(以下簡稱A基金會)名下的兩處辦公用房不屬于社會公益設施

A基金會本身雖為以公益為目的的事業單位，但該單位名下的所有房產未必全部屬于社會公益設施。兩處辦公用房為A基金會購買的商品房且已經出租給C公司使用，顯然該房未被A基金會占有使用，亦未用于基金會的公益事業(A基金會應有開展其正常業務的其他辦公地點)。因此，由案例給出的信息可以看出，上述辦公用房不屬于社會公益設施。

但是在實踐中，登記機構如何把握和判斷該基金會申請抵押的房產是否屬于社會公益設施呢?筆者認為，根據《房屋登記辦法》第十八條的規定，登記機構應當就上述事項對申請人進行詢問，并將經申請人簽字確認的詢問結果歸檔保留。根據具體情況，對于還需進一步證明的有關事項，登記機構可以要求申請人補充相關材料。具體到本案，登記機構可以根據A基金會的組織代碼證中登記的地址初步判斷抵押房產是否為其辦公地點，并可要求A基金會提交抵押房產的房屋租賃證或租賃合同等相關證明。

二、社會公益單位房屋抵押登記的限制

《擔保法》第三十七條、《物權法》第一百八十四條均規定：學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施不得抵押。但同時《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》(以下簡稱《擔保法解釋》)第五十三條規定：“學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體，以其教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施以外的財產為自身債務設定抵押的，人民法院可以認定抵押有效。”由此可以看出，以社會公益為目的的事業單位、社會團體的房產可以抵押時須同時具備兩個條件：該房產應不屬于社會公益設施；該單位應為自身債務而設定抵押擔保。之所以限定抵押擔保須為公益單位自身債務，是因這類單位與公民諸如教育、生活等公共利益密切相關，故不宜接受他們作為擔保人。但是，為了滿足他們的發展等正常需要，在為其自身債務時應允許以不影響公益事業的非社會公益設施做擔保設立抵押。

三、全資子公司的債務是該子公司的債務，但不屬于股東自身的債務

通過對第一個問題的分析可以看出，A基金會的兩處辦公用房滿足可以進行抵押的第一個條件。但是，作為唯一股東的A基金會以該辦公用房為其全資子公司B公司債務擔保是否屬于“為自身債務”呢?

1．我國的一人公司屬于有限責任公司的特殊類型，根據《公司法》的規定，B公司屬于一人有限責任公司。《公司法》第二章第三節規定，一人有限責任公司除適用該章普通有限責任公司外，還應適用本節的有關特殊規定。如：嚴格的法定資本制：“推定混同”制度，股東不能證明公司財產獨立于股東自己的財產即發生財產混同的；適用揭破法人面紗原則，對一人公司債務承擔連帶責任等。

2．B公司是A基金會的全資子公司，屬于法人型一人有限責任公司，其股份為A基金會 100％擁有，即B公司僅有A基金會一名股東。同時，根據《公司法》第三條的規定，一人有限公司 B享有企業法人資格，依法獨立承擔民事責任，A基金會僅以自己認繳的出資額為限對B公司承擔責任。B公司的獨立財產來源于股東A基金會的投資，但該出資一旦投入B公司后，股東A基金會便喪失了該出資財產的所有權而轉換為依其出資份額享有股權。B公司在成立之后，即成為一個獨立于股東之外且與之處于平等地位的主體，股東只能憑借其股權依法及依章程來行使諸如資產受益、重大決策、選擇管理者之類的權利。股東與一人公司始終是兩個相互獨立、相互制約的主體。雖然在適用揭破法人面紗原則時，股東應對一人公司債務承擔連帶責任，在事后的訴訟中由股東承擔舉證責任，但這只是一種事后救濟措施。在B公司貸款時還不可能判定該債務須由股東承擔連帶責任，即使法院最終判定股東承擔連帶責任也不能將一人公司的債務視同該股東自身的債務。

綜合上述分析，筆者認為案例中A基金會以兩處房屋為其全資子公司B公司提供借款擔保不屬于“為自身債務設定抵押”的范疇。

四、A基金會申請辦理該房抵押登記時，登記機構應如何處理

如果抵押權人同意A基金會以該兩處房屋為B公司提供借款擔保并申請登記，根據《擔保法解釋》第五十三條的規定，上述房屋抵押應為無效，那么登記機構對該申請是“不予受理”還是“不予登記”呢?《房屋登記辦法》第十七條規定申請人提交的登記材料齊全且符合法定形式即應當予以受理，反之則不予受理，第二十條規定了應予登記的條件及不符合所列舉條件時應不予登記，第二十二條又直接列舉了“不予登記”的情形。根據《房屋登記辦法》第二十二條的規定，上述抵押登記申請應屬于“法律、法規和本辦法規定的其他不予登記的情形”。因此，如果上述申請人提交的抵押登記資料齊全且符合法定形式，登記機構應先予受理，審查后決定不予登記并書面告知申請人不予以登記的原因。