一、問題的提出
隨著房地產市場的發展和人民生活水平的提供，購房置業對普通老百姓來講不再是可望不可求的夢想。出于各種考慮，越來越多的孩子成了房屋產權證上的主人，甚至有些尚在牙牙學語的孩子就已是房東了。但是，問題也隨之而來：未成年人名下的房產能不能隨意處置?
二、法院的判決
1995年4月4日，張景宗及其女張瑱瑱(九周歲)與廈門市旅游總公司、諾林(廈門)房地產開發有限公司簽訂一份購買名仕御園別墅A20號的商品房預售合同，并在附件一上注明產權所有人為張景宗、張瑱瑱。該合同經廈門市房地產市場管理處登記。1996年11月29日，中國建設銀行廈門市象嶼保稅區支行與廈門正豐源保稅有限公司簽訂為期一年、300萬元的借款合同。該借款合同以上述房產抵押，并辦理了抵押登記手續。抵押合同上的張瑱瑱的簽字系由張景宗代簽。貸款到期后，銀行不斷地對廈門正豐源保稅有限公司和張景宗、張瑱瑱進行催收。1999年11月18日，中國建設銀行廈門市象嶼保稅區支行與中國信達資產管理公司福州辦事處簽訂債權轉讓協議，轉讓其對廈門正豐源保稅有限公司的貸款債權和對張景宗、張瑱瑱抵押擔保權利。中國信達資產管理公司福州辦事處因催討無果，訴諸法院。
廈門市中級人民法院經審理認為，貸款合同系當事人的真實意思表示，內容合法，應為有效。正豐源公司未依約還款，已構成違約，應承擔相應的民事責任。張景宗擅自處分未成年人財產，損害了未成年人的合法權益，且張景宗未經其妻雷珊珊同意擅自處分夫妻共有財產，故抵押合同無效，張景宗對此承擔相應的民事責任。據此判決如下：(1)正豐源公司應在判決生效之日起十日內償還全部借款及利息;(2)正豐源公司如未能按照上述規定償還債務，則張景宗應承擔不能償還部分的二分之一的賠償責任;(3)駁回信達公司的其它訴訟請求。
一審判決后，信達公司不服，以抵押合同有效為由向福建省高級人民法院提起上訴。福建省高級人民法院就本案向最高人民法院請示。2002年2月8日最高人民法院作出《關于中國信達資產管理公司福州辦事處與張景宗、雷珊珊、張瑱瑱、廈門正豐源保稅有限公司借款合同糾紛一案請示的復函》〔(2001)民一他字第34號〕，該批復指出：“張景宗在購房合同的買方一欄除署上自己的名字外，還署上其未成年女兒張瑱瑱的名字，是將所購房屋的一部分權利贈與給張瑱瑱的行為。由于所購房屋尚未辦理所有權證，張瑱瑱尚未取得贈與房屋的權利，故張景宗此時有權處分所購房屋。購房合同書上的買方是張景宗和張瑱瑱的名字，而張景宗是張瑱瑱的法定監護人，張瑱瑱是未成年人，無法向其征詢意見，所以保稅區建行有理由相信張景宗具有對該房屋的處分權，因而與其簽訂了抵押合同，并依法辦理了抵押登記，這充分表明，保稅區建行盡到了注意義務，是沒有過錯的，因而是善意的。根據《最高人民法院關于貫徹執行(中華人民共和國民法通則)若干問題的意見(試行)》第89條的規定，應當維護保稅區的合法權益，依法確認抵押合同的效力。綜上所述，本案抵押合同合法有效。”根據上述批復，福建省高級人民法院依法做出二審判決，認定抵押合同有效，信達公司有權以張景宗、張瑱瑱名下的名仕御園別墅A20號優先受償。
三、筆者的觀點
對于本案的最終判決和最高人民法院的上述批復，筆者不敢茍同，提出幾點看法以資商榷。
1、對“贈房說”的質疑
最高人民法院做出上述批復的理論依據是“贈房說”。筆者認為，如果采用“贈房說”，存在以下幾點問題難以解釋：
(1)如果是贈與房屋，根據稅收法律的規定，不動產贈與應當征收相當于房產價值3%的契稅。 但是，在現實生活中，沒有一個財政機關或者稅務機關會因為購房合同上寫著兩個購房主體而認定這是贈與房產的行為。否則，如果該兩個購房主體都是成年人，是否財政機關或者稅務機關應當要求雙方各自出示支付購房款的憑證，如果支付房款的憑證只在一個人名下就該征收契稅，如果在兩個人名下就不能征收契稅?
(2)如果是贈與房屋，根據《城市房地產管理法》的規定，贈與是房屋轉讓的一種形式， 贈與人必須擁有房屋產權證，否則將違反《城市房地產管理法》第37條的強制性規定而無效。 所以，如果說購房合同上有未成年人的名字就是贈與房屋，房地產管理機關怎么會在贈與人沒有產權證的情況下給予登記受理呢?
(3)如果是贈與房屋，那么購房合同只有未成年子女一個名稱的又該如何解釋?因為父母都不是購房合同的主體，顯然無法成為該房產的所有權人，那么又有什么依據可以認定父母將其本身不享有權利的房產贈與子女呢?
2、“贈與說”是否為惟一的解釋依據?
“贈與說”，無論是“贈錢說”或者是“贈房說”，其出發點都是從權利轉移的角度來解釋。但是，從合同法的角度來看，未成年子女和父親同是購房合同的買方，接收并取得房屋所有權本來就是其所享有的合同權利，不需要父親將權利贈與未成年子女，開發商(賣方)本來就有義務將房產也交付給購房合同上的未成年子女，而不是父親有義務將房產交付給未成年子女。因此，權利轉移或許不是對該問題的惟一解釋。我們可以換個角度，從義務轉移為出發點來解釋這個問題。
《合同法》第84條規定：“債務人將合同的義務全部或者部分轉移給第三人的，應當經債權人同意。”這就是債務承擔的法律依據。在購房合同中，未成年子女也是買方，在取得房產權利的同時本來也應負有支付購房款的義務，但在實際上該筆購房款全部由父親支付。這就是說，父親承擔了本應由未成年子女承擔的那部分支付購房款的義務。對于該債務承擔行為，開發商也以接受全額購房款的實際行為表明了其同意接受的意思表示。所以，對于房產的權利，未成年子女本來就享有了，不是其父親轉移給她的，父親僅僅是承擔了付款的義務，這也不失為對該問題的一種合理解釋。
當然，如果否認“債務承擔說”的獨立性，認為債務承擔僅僅是一個表像，要進一步深究承擔債務代為支付購房款的行為性質。筆者認為，此時“贈錢說”也比“贈房說”來得恰當，因為將代為支付購房款的行為理解為監護人將這部分金錢贈與被監護人，更能夠與現實生活相符，更加合乎常理。
