房貸:下降基礎(chǔ)不牢 風險仍需嚴防
日前,央行發(fā)布了《2005年第2季度貨幣政策執(zhí)行報告》,在關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)部分的敘述中,我們可以了解到今年上半年銀行體系對房地產(chǎn)業(yè)的信貸情況,并以此觀察銀行的金融風險是否已化解。
從今年上半年的房地產(chǎn)信貸變化情況分析,隨著土地、稅收和金融等多種調(diào)控政策的貫徹實施,房地產(chǎn)信貸增速已持續(xù)下降。截至2005年6月末,商業(yè)銀行的自營性房地產(chǎn)貸款余額達2.60萬億元,比年初新增2140億元,同比少增237億元,貸款增長23.20%,增幅同比回落12.85個百分點。其中,房地產(chǎn)開發(fā)商貸款余額為8459.45億元,增長18.65%,增幅同比回落7.69個百分點。另外,個人住房貸款月增額明顯減少,5月份新增144.89 億元,同比減少159.37億元,是2003年3月以來個人住房貸款當月新增最小值；6月末個人住房貸款余額達1.74萬億元,增長25.59%,同比回落16.38個百分點。在個人住房貸款新增額減少的同時,提前還款情況值得關(guān)注。
上述數(shù)據(jù)顯示,今年上半年房地產(chǎn)信貸增速回落確實較為明顯。房地產(chǎn)信貸增速顯著回落,也從一個側(cè)面反映了房地產(chǎn)投資增速也在逐步回落。今年上半年,房地產(chǎn)開發(fā)完成投資6193億元(增長 23.5%),比去年同期回落5.2個百分點,并已低于城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增長增速(增長27.1%),基本上與房地產(chǎn)信貸增長保持一致。但是,值得注意的是,房地產(chǎn)開發(fā)投資增長回落幅度要遠遠小于信貸增長回落幅度。
其實,房地產(chǎn)信貸和開發(fā)投資增速持續(xù)下降,反映了對房地產(chǎn)市場調(diào)控的初步效應(yīng)已經(jīng)凸現(xiàn)。在這一輪房地產(chǎn)市場快速發(fā)展中,銀行體系向房地產(chǎn)業(yè)的過度融資,是形成中國局部房地產(chǎn)泡沫的主因,導致部分區(qū)域的房價持續(xù)攀升,由此也加大了銀行體系的金融風險。為此,央行配合中央政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策措施,先是從供給方面來控制銀行信貸向房地產(chǎn)業(yè)的流入,然后再從需求方面來抑制房地產(chǎn)市場中非真實的購房需求,雙管齊下,在一定程度上遏制了房地產(chǎn)投資過快增長的勢頭,也部分地緩解了可能因局部房地產(chǎn)泡沫破裂對銀行體系構(gòu)成的負面影響與實際壓力。
盡管目前銀行體系對房地產(chǎn)市場的信貸增長明顯回落,但房地產(chǎn)信貸的增速仍遠遠高于人民幣貸款增速。數(shù)據(jù)顯示,上半年金融機構(gòu)人民幣貸款余額18.6萬億元(同比增長13.3%),而上半年商業(yè)銀行自營性房地產(chǎn)貸款增長23.20%,房地產(chǎn)開發(fā)商貸款增長18.65%,個人住房貸款增長25.59%。這說明,作為一個調(diào)整的行業(yè),目前房地產(chǎn)信貸增速仍有下降的余地,控制銀行信貸向房地產(chǎn)市場的過度流入仍任重而道遠。也可以說,房地產(chǎn)市場過快增長帶給銀行體系的金融風險在短期內(nèi)還難以消解。
這一看法可以從央行報告中再次得到印證。隨著房地產(chǎn)市場進入調(diào)整周期,房地產(chǎn)信貸和開發(fā)投資增速持續(xù)下降,商品房銷售面積增幅連續(xù)兩個月低于竣工面積增速,個人住房貸款新增額減少,部分地區(qū)居民持幣待購現(xiàn)象明顯,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)節(jié)奏放緩,土地交易價格有所反彈(同比上漲10.7%,環(huán)比上漲3.8%),這些因素有可能導致房價難以得到充分的調(diào)整。一旦房價難以調(diào)整,就會再次刺激房地產(chǎn)投資出現(xiàn)新一輪增長,并刺激房地產(chǎn)信貸的再度快速增長。由此可見,房地產(chǎn)信貸增長明顯下降的基礎(chǔ)并不牢固,房地產(chǎn)信貸反彈的市場條件還相當充足,一旦央行放松對房地產(chǎn)市場的信貸調(diào)控,那么剛剛壓下去的房地產(chǎn)信貸增長下降的趨勢就會轉(zhuǎn)向,由此房地產(chǎn)市場的波動帶給銀行體系的金融風險也將難以化解,這一問題值得注意。
房貸:下降基礎(chǔ)不牢 風險仍需嚴防
