房貸貸幾成才劃算 房貸貸幾成才劃算
常有人問起這樣的房貸問題：辦理房屋貸款時(shí)，貸款成數(shù)高比較劃算呢？還是成數(shù)低比較能減少利息負(fù)擔(dān)？或者已有房貸負(fù)擔(dān)，而目前手邊有一筆錢，該不該用來清償部分貸款？
先談第一個(gè)問題。一般而言，貸款成數(shù)高好處是所需自備款較少，但將來每個(gè)月的負(fù)擔(dān)較重。相反的，成數(shù)低則自備款較高，但每個(gè)月的繳付額較低（假定年期、利率都一樣）。所以衡量的主要因素是購屋時(shí)能拿得出多少自備款，將來能負(fù)擔(dān)多少房貸支出？
如果都負(fù)擔(dān)得起呢？那就要看當(dāng)時(shí)的利率水準(zhǔn)和剩余的錢用來投資的獲利水準(zhǔn)何者較高。舉例來說，你看中了一棟８０萬元的房子，若貸款七成，須自備款２４萬元，貸款六成則須準(zhǔn)備３２萬元；假定貸款為１５年期，利率為１０％，以“本息定額償還法”的方式，前者每月負(fù)擔(dān)約５９９２元，后者約為５１３６元，每月相差８５６元。
在這個(gè)案子里，貸款七成自備款節(jié)省８０萬元，如果用這筆錢來投資，以年平均獲利率１０％來計(jì)算，１５年后（以每月復(fù)利的方式計(jì)算）會(huì)增為３５６３１３元，如果以貸款六成的方法，每月省下的８５６元用來投資，年平均獲利率也是１０％，則１５年后，可有３５４７８６元的儲(chǔ)蓄，兩者相差１５２７元，貸款成數(shù)多一成稍微劃算。
如果投資獲利率更高呢？以１５％來計(jì)算，則８０萬元１５年后會(huì)變成７４８５０６元，每月投資８５６元，１５年后會(huì)變成５７２２４１元，相差１７６２６５元。如果獲利率只有８％呢？８０萬元增值為２６４５５３元，每月投資８５６元，則可積存為２９６２０８元，多出３１６５５元。
所以，歸納出來的原則是，當(dāng)投資報(bào)酬率高于或等于貸款利率時(shí)，以貸款成數(shù)較高所省下錢作為投資比較劃算；反之，若投資報(bào)酬率低于貸款利率，則辦理低成數(shù)貸款，以每月省下的錢投資較劃算。
一個(gè)有必要了解的觀念是，進(jìn)行投資時(shí)，獲利率是以復(fù)利方式在利滾利，本金會(huì)越滾越多，貸款的利息則是以單利計(jì)算，每月攤還部分本金，所以貸款本金會(huì)越來越少，使利息負(fù)擔(dān)也逐漸減少。了解這個(gè)概念就不難明白即使投資獲利率等于貸款利率時(shí)，還是以辦理較高成數(shù)貸款劃算。同樣的情形，也適用于手邊有一筆錢時(shí)是不是該償還部分貸款。如果那筆錢用來投資，獲利率高于或等于貸款利率，則以不還掉較好。
至于獲利率是不是高于貸款利率，則涉及投資工具和投資時(shí)機(jī)的選擇。各種投資工具都有不同的獲利和風(fēng)險(xiǎn)性，在不同的時(shí)機(jī)介入，也會(huì)有不同的獲利程度，進(jìn)行投資時(shí)，可以根據(jù)當(dāng)時(shí)財(cái)經(jīng)形勢(shì)及投資環(huán)境，選擇合適的投資工具在合適的時(shí)機(jī)介入。
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