一、國(guó)外住房抵押貸款保險(xiǎn)與擔(dān)保的基本做法
1、加拿大
如果抵押貸款的首付款比例高于或等于25％，借款人無(wú)需購(gòu)買抵押貸款保險(xiǎn)；如低于25％，則必須購(gòu)買抵押貸款保險(xiǎn)。保險(xiǎn)的出售者主要是政府獨(dú)資擁有的加拿大房屋抵押貸款與住房公司(CMHC)。到1995年，CMHC為1130億加元的住房抵押貸款提供了保險(xiǎn)，占全國(guó)住房抵押貸款總額的1／3。借款人購(gòu)買CMHC保險(xiǎn)的好處是可以降低首付款比例，借款額在18萬(wàn)加元以下，首付款比例為10％，18萬(wàn)加元以上，首付款比例為20％。借款期限最長(zhǎng)為40年，一般為25年。保險(xiǎn)費(fèi)率為全部貸款額的0．5-3％，具體根據(jù)首付款比例定，由借款人支付。一旦CMHC同意保險(xiǎn)，則其為貸款機(jī)構(gòu)100％保險(xiǎn)，包括借款人拖欠費(fèi)用、貸款余額、法律成本和利息成本等。如果借款人還不了款，CMHC將實(shí)施拖欠還款管理，包括安排特殊還款計(jì)劃、重新安排還款期限等，最后的手段才是處置抵押物。
2、美國(guó)
在確定哪些借款人需要保險(xiǎn)方面與加拿大類似，即首付款比例高于20％者無(wú)需買保險(xiǎn)。美國(guó)30年代經(jīng)濟(jì)危機(jī)后，由于銀行擔(dān)心貸款收不回來(lái)，因此把首付款比例提高到50％左右，貸款期限主要是5年。在這種情況下，政府出面干預(yù)。根據(jù)1934年《國(guó)民住宅法》成立了聯(lián)邦住房管理局(FHA)。為中低收入居民提供住房抵押貸款保險(xiǎn)。在有FHA保險(xiǎn)下，居民最低首付款比例可達(dá)到5％，貸款利率比市場(chǎng)利率低一半左右。FHA為貸款提供100％的保險(xiǎn)。保險(xiǎn)費(fèi)按未償還貸款本金的0．5％由借款人支付。FHA在發(fā)放貸款時(shí)，要對(duì)住房的建筑計(jì)劃和貸款條件進(jìn)行審核和對(duì)貸款者資格進(jìn)行認(rèn)證。目前，F(xiàn)HA保險(xiǎn)的住房貸款最高額為20萬(wàn)美元，保險(xiǎn)的貸款額占整個(gè)住房抵押貸款額的24％。除FHA保險(xiǎn)外，也有私人抵押貸款保險(xiǎn)公司。但私人保險(xiǎn)主要是為首付款比例低于20％部分的貸款額保險(xiǎn)，且只保貸款額的12-30％，用以提高借款人信用。
3、法國(guó)
對(duì)于平均還款期限15年，還款額占收入1／3的貸款，銀行希望能夠?qū)τ谠斐芍袛噙€款的主要偶然事件進(jìn)行保險(xiǎn)。偶然事件主要是死亡風(fēng)險(xiǎn)、喪失工作能力的風(fēng)險(xiǎn)和失業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。因此，在法國(guó)，借款人去銀行貸款，盡管法律沒(méi)有規(guī)定借款人必須購(gòu)買保險(xiǎn)，但事實(shí)上，不買人壽保險(xiǎn)銀行不貸款。借款人須按貸款額的0．4％交納人壽保險(xiǎn)費(fèi)。在借款人發(fā)生死亡、殘廢或喪失工作能力情況下，保險(xiǎn)公司按月還款額支付銀行的貸款，銀行確保收回貸款，借款人仍擁有住房。住房抵押貸款的失業(yè)險(xiǎn)為自愿險(xiǎn)種，但對(duì)高失業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的借款人，銀行也可強(qiáng)制要求其投保。失業(yè)險(xiǎn)的費(fèi)率也為貸款額的0．4％。在借款人失業(yè)的情況下，保險(xiǎn)公司承擔(dān)18個(gè)月的還款責(zé)任。法國(guó)還有一種零利率貸款，利息由政府補(bǔ)貼，對(duì)月收入不超過(guò)2萬(wàn)法郎者提供不超過(guò)房?jī)r(jià)20％的貸款。收入越低，貸款期限越長(zhǎng)，最短7年，最長(zhǎng)17年。借款人申請(qǐng)零利率貸款，由住房貸款擔(dān)保基金為其提供擔(dān)保。目前零利率貸款約占貸款總額的5％。
4、荷蘭
荷蘭住房貸款的80％采用抵押貸款與保險(xiǎn)相結(jié)合的方式發(fā)放。借款人在向銀行貸款的同時(shí)，須購(gòu)買一份與貸款期相同的人壽保險(xiǎn)。在保險(xiǎn)期間，借款人分期支付貸款利息給銀行，把保險(xiǎn)費(fèi)用(相當(dāng)于本金)還給保險(xiǎn)公司，保險(xiǎn)到期，保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)償還本金給銀行。這樣做的好處是，借款人無(wú)需另交昂貴的保險(xiǎn)費(fèi)，在保險(xiǎn)期間出險(xiǎn)，保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)償還貸款，借款人仍擁有住房，銀行轉(zhuǎn)移了貸款風(fēng)險(xiǎn)，保險(xiǎn)公司開(kāi)拓了經(jīng)營(yíng)范圍。荷蘭辦法的難點(diǎn)是，保險(xiǎn)公司必須有較高的經(jīng)營(yíng)水平，銀行則要放棄部分本金周轉(zhuǎn)可能帶來(lái)的效益。荷蘭也有住房貸款擔(dān)保基金，主要是為中低收入家庭買房提供貸款擔(dān)保。凡是所購(gòu)住房?jī)r(jià)格在31萬(wàn)盾以下的家庭，都可申請(qǐng)基金擔(dān)保。基金由中央、地方政府共同出資建立。借款人需按貸款額的0．36％支付擔(dān)保費(fèi)，得到擔(dān)保后，銀行貸款利率下調(diào)0．2-0．5個(gè)百分點(diǎn)。
二、特點(diǎn)
1、美、加體制的特點(diǎn)
美、加住房抵押貸款保險(xiǎn)、擔(dān)保體制的特點(diǎn)是以抵押為最基本的風(fēng)險(xiǎn)防范形式。借款人只要首付款在25％或20％以上，以所購(gòu)房屋作抵押即可獲得貸款，而無(wú)需另買保險(xiǎn)。貸款人通過(guò)對(duì)借款人嚴(yán)格的信用調(diào)查確保還款。借款人買保險(xiǎn)主要是為了降低首付款比例或獲得優(yōu)惠利率。政府辦保險(xiǎn)主要是為了提高購(gòu)房者即期買房能力，以保險(xiǎn)為重要手段調(diào)節(jié)和促進(jìn)住房市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。美、加政府辦的保險(xiǎn)覆蓋了所有風(fēng)險(xiǎn)，包括財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)、人壽險(xiǎn)、失業(yè)險(xiǎn)和惡意不還等，并100％還貸。加拿大與美國(guó)的區(qū)別是，美國(guó)的FHA主要是為中低收入者群體提供保險(xiǎn)，加拿大的CMHC則對(duì)投保人員沒(méi)有限制。
2、法國(guó)、荷蘭體制的特點(diǎn)
法、荷與美、加相比，其特點(diǎn)是：一是，不以抵押而是以保險(xiǎn)為主要的風(fēng)險(xiǎn)防范形式。在法、荷，所有借款人都需購(gòu)買保險(xiǎn)；在美、加，只有希望首付款比例低于25％或20％者方需購(gòu)買保險(xiǎn)。二是，在法、荷保險(xiǎn)體制下，借款人萬(wàn)一出險(xiǎn)，仍擁有住房，這種保險(xiǎn)不僅為貸款人保了險(xiǎn)，而且為借款人保了險(xiǎn)；美、加的保險(xiǎn)實(shí)質(zhì)是一種保證保險(xiǎn)，因?yàn)樗鼈兌季哂袑?duì)抵押物的處置權(quán)，借款人出險(xiǎn)，保不住住房。三是，在法、荷體制下，因?yàn)榻杩钊速I保險(xiǎn)不能降低首付款比例，而貸款人對(duì)借款人有嚴(yán)格的信用要求，因此兩國(guó)政府都設(shè)立了擔(dān)保基金對(duì)低收入者貸款提供擔(dān)保和貼息，以提高低收入借款人的信用，支持他們買房。
