一次加息能否扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)投機(jī)意識 一次加息能否扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)投機(jī)意識
中國調(diào)高利率，給過熱的經(jīng)濟(jì)降溫，在行政手段顯出局限的情況下，我們歡迎這樣的舉動。我認(rèn)為，負(fù)利率的環(huán)境已經(jīng)嚴(yán)重扭曲了經(jīng)濟(jì)，會導(dǎo)致新一輪的銀行壞賬。
我想這只是未來幾次加息中的第一波。未來幾個月，中國很可能會追隨美聯(lián)儲加息。這樣做也最利于中國經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)“軟著陸”。不過，此次投資過熱已相當(dāng)嚴(yán)重，要“軟著陸”會非常困難。
在可預(yù)見的未來，匯率體系應(yīng)不會改變，很多人夢想，哪天一覺醒來，人民幣升值了25％，這種想法正在刺激全球的投機(jī)行為。但是只有以下三個條件滿足后，中國匯率制度才會改變：(1)中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)著陸；(2)美國聯(lián)邦基金利率已經(jīng)很高，致使套利沒有空間；(3)市場對人民幣的預(yù)期變得實(shí)際。
加息向中國老百姓發(fā)出的最大的信號是，利率會上升，他們應(yīng)當(dāng)將其中的風(fēng)險(xiǎn)考慮進(jìn)來，中國的利率9年來一直下降，而現(xiàn)在通貨膨脹率已經(jīng)高于房地產(chǎn)按揭利率，中國的老百姓利用利率下降和通脹上升的趨勢，把錢用來買房子，而不是儲蓄。加息提醒人們，他們付的按揭款會上升，這和以前會下降是一樣的。這會抑制房地產(chǎn)投機(jī)。但是我也懷疑，一次加息，是否能扭轉(zhuǎn)在房地產(chǎn)市場投機(jī)的思維模式。
中國投資過熱的源頭，正是全國性的巨大的房地產(chǎn)泡沫。中國正在經(jīng)歷的房地產(chǎn)投機(jī)，是史無前例的。1992－1993年和1999－2000年間，A股市場曾有兩次大規(guī)模的投機(jī)。地方政府對房地產(chǎn)非常熱衷，因?yàn)榫薮蟮馁u地收入可用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。這也是地方政府想抬高房價的原因。
我認(rèn)為，中國的老百姓和政府官員沒有認(rèn)識到，如此強(qiáng)勁的房地產(chǎn)需求是無法持續(xù)的。通脹和投機(jī)抬升了房地產(chǎn)需求。隨之而來的房價上漲的趨勢，讓中國老百姓和地產(chǎn)開發(fā)商積累了大量的庫存。相對于 GDP，這個庫存的規(guī)模已經(jīng)相當(dāng)大，一旦價格趨勢逆轉(zhuǎn)，經(jīng)濟(jì)將受重創(chuàng)，銀行還有新一輪壞賬。
房地產(chǎn)市場將會在以下情況下調(diào)整：(1)當(dāng)供給遠(yuǎn)大于中國老百姓的購買力；(2)加息引發(fā)價格預(yù)期的逆轉(zhuǎn)。短期內(nèi)對中國老百姓收入影響最大的是美國零售情況。如果美國零售情況降溫，可能引發(fā)中國房地產(chǎn)調(diào)整。
加息的沖擊是累積的，第一次加息，可能會令房地產(chǎn)市場緊張一下，但足夠的既得利益會撫平這種緊張，讓貪婪繼續(xù)主導(dǎo)。但是當(dāng)利率高出通貨膨脹到一定幅度，比如2％～3％，房地產(chǎn)市場會真正地逆轉(zhuǎn)。
中國的絕大部分利潤，最終都可以追溯到房產(chǎn)地領(lǐng)域。當(dāng)一個人借錢去買房產(chǎn)，這就變成了另一個人的利潤。但是，借錢買房的人也期待從房價上漲中獲取利潤。對“免費(fèi)的午餐”或“渴望天上掉餡餅“的心態(tài)，支撐著目前的投資過熱。
因此，房價水平?jīng)Q定了投資的熱情度，當(dāng)房價下降，投資熱情會迅速退卻，這就是中國經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在看來起前景不明朗的原因。
一次加息能否扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)投機(jī)意識 一次加息能否扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)投機(jī)意識
