商品房買(mǎi)賣(mài)抵押貸款中的保險(xiǎn)
在分期付款買(mǎi)房過(guò)程中，貸款人常常遇到這樣兩種情況：一方面銀行采取格式條款的形式要求購(gòu)房人將所購(gòu)置的房屋作為抵押物抵押給銀行;另一方面銀行還采取格式條款的形式要求貸款人為所購(gòu)置的房屋購(gòu)買(mǎi)一份財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)或者要求貸款人購(gòu)買(mǎi)一定期限的人壽險(xiǎn)。
一、關(guān)于抵押房的保險(xiǎn)
在傳統(tǒng)民法中，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)人的抵押利益因?yàn)榈盅何锏囊馔鉁缡Ф鴾p損的風(fēng)險(xiǎn)是由抵押權(quán)人自己承擔(dān)的。我國(guó)擔(dān)保法第五十一條規(guī)定，抵押人對(duì)抵押物價(jià)值減少無(wú)過(guò)錯(cuò)的，抵押權(quán)人只能在抵押人因損害而得到的賠償范圍內(nèi)要求提供擔(dān)保。也就是說(shuō)，當(dāng)?shù)盅何镆馔鉁缡r(shí)，抵押權(quán)人享有的只是一種債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，而不再是擔(dān)保物權(quán)。基于該請(qǐng)求權(quán)，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求債務(wù)人另外提供一定擔(dān)保。這時(shí)候，如果抵押人有能力另外提供擔(dān)保，并且也愿意提供擔(dān)保，自然沒(méi)有問(wèn)題。但是如果這時(shí)候債務(wù)人沒(méi)有可以另外提供擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)或者拒絕提供擔(dān)保，那么債權(quán)人因?yàn)閾?dān)保物意外滅失而減損的擔(dān)保利益，就無(wú)法得到滿意的補(bǔ)償。債權(quán)人只能自己承擔(dān)因?yàn)榈盅何镆馔鉁缡?lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
債權(quán)人為了避免這種風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，往往需要求助于各種法律措施。最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第八十條規(guī)定，在抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下，抵押權(quán)人可以就該抵押物的保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金優(yōu)先受償。因此在購(gòu)房貸款抵押中，為了防范作為抵押物的房屋意外滅失帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房屋意外滅失或者毀損進(jìn)行保險(xiǎn)是積極和有益的措施。問(wèn)題的關(guān)鍵是，對(duì)房屋進(jìn)行保險(xiǎn)究竟是強(qiáng)制的，還是由當(dāng)事人自由約定的，保險(xiǎn)的費(fèi)用究竟由誰(shuí)來(lái)支付。建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第23條規(guī)定，抵押當(dāng)事人約定對(duì)抵押房產(chǎn)保險(xiǎn)的，由抵押人為抵押的房地產(chǎn)投保，保險(xiǎn)費(fèi)由抵押人負(fù)擔(dān)。該規(guī)定對(duì)這個(gè)問(wèn)題的處理是否合理呢?
擔(dān)保合同本質(zhì)上仍然是當(dāng)事人的合意，是否給作為抵押物的房屋購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人約定。上述辦法規(guī)定抵押當(dāng)事人可以約定對(duì)抵押房產(chǎn)保險(xiǎn)是有道理的，但是上述辦法規(guī)定保險(xiǎn)費(fèi)必須由抵押人負(fù)擔(dān)就不合理了。究竟由誰(shuí)來(lái)支付保險(xiǎn)費(fèi)屬于合同的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人自己協(xié)商確定，部門(mén)規(guī)章不能越俎代庖地替當(dāng)事人做主，強(qiáng)行規(guī)定保險(xiǎn)費(fèi)必須由抵押人支付，否則就違背了合同法的基本原則。
在實(shí)踐中，購(gòu)房貸款合同一般都是銀行事先擬訂的格式合同，該合同書(shū)已經(jīng)明確把為房屋進(jìn)行保險(xiǎn)，并且保險(xiǎn)費(fèi)由抵押人支付作為合同的必備條款。由于貸款銀行目前在借貸市場(chǎng)上仍然處于壟斷地位，借款人一般沒(méi)有能力對(duì)格式條款提出協(xié)商修改的要求。因此無(wú)論有無(wú)上述建設(shè)部的規(guī)定，貸款銀行已經(jīng)通過(guò)格式合同的方式，在事實(shí)上已經(jīng)把為抵押房屋購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)的義務(wù)強(qiáng)加給了借款人。現(xiàn)在的問(wèn)題是，如何確定上述條款的法律效力。判斷這種格式條款是否合理合法有效，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同法的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。根據(jù)我國(guó)合同法第三十九條的相關(guān)規(guī)定，銀行要求購(gòu)房人為房屋購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)，是為了在房屋意外滅失、毀損的情況下，保全自己享有的擔(dān)保利益的合理措施。至于由誰(shuí)來(lái)支付保險(xiǎn)費(fèi)用則主要取決于貸款市場(chǎng)的供求情況。當(dāng)貸款市場(chǎng)中，貸款量供不應(yīng)求時(shí)，購(gòu)房人為了得到銀行的貸款，往往會(huì)答應(yīng)銀行提出的條件，由購(gòu)房人支付房屋的保險(xiǎn)費(fèi)用。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，這種情況一般可以視為是正常的市場(chǎng)行為，但問(wèn)題是貸款人一方面要向銀行支付高額的利息，另一方面還要不情愿地為了銀行的利益支付保費(fèi)，這對(duì)于貸款人而言是享有了較少的權(quán)利而承擔(dān)了過(guò)多的義務(wù)，而作為合同當(dāng)事人的銀行利用自己的特殊地位，幾乎轉(zhuǎn)移了全部商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)而只享有利潤(rùn)，這就很難說(shuō)是正常的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)行為了。銀行憑借特殊地位，以格式合同的方式達(dá)到這種目的的合同，難以說(shuō)符合合同法的規(guī)定和精神。
二、關(guān)于購(gòu)買(mǎi)人壽保險(xiǎn)
關(guān)于要求購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)人壽保險(xiǎn)的問(wèn)題，法律法規(guī)并沒(méi)有規(guī)定。據(jù)貸款銀行稱(chēng)，之所以要求借款人購(gòu)買(mǎi)人壽保險(xiǎn)，是因?yàn)樵阢y行發(fā)放貸款的時(shí)候，借款人尚未拿到作為抵押物的房屋的產(chǎn)權(quán)證，甚至作為抵押物的房屋還在建設(shè)中，因此無(wú)法辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押登記。在銀行貸款發(fā)放之后，房屋產(chǎn)權(quán)證辦理完畢并進(jìn)行相應(yīng)的抵押登記之前，如果購(gòu)房人死亡，就無(wú)法實(shí)現(xiàn)以房屋擔(dān)保其債權(quán)實(shí)現(xiàn)的目的。因此要求購(gòu)房人為自己購(gòu)買(mǎi)一定年限的人壽保險(xiǎn)，并指定銀行為受益人。如果房產(chǎn)證辦理完畢，并進(jìn)行了相應(yīng)的抵押登記，保險(xiǎn)公司則以登記日為截止日收取保險(xiǎn)費(fèi)，從購(gòu)房人已經(jīng)支付的保險(xiǎn)費(fèi)中扣除，多余的保險(xiǎn)費(fèi)退還購(gòu)房人。如果購(gòu)房人在進(jìn)行抵押登記之前死亡，保險(xiǎn)公司將按照保險(xiǎn)合同的約定向貸款銀行支付保險(xiǎn)金，銀行就該保險(xiǎn)金優(yōu)先償還其貸款。
銀行的上述要求是否合理合法值得考慮。首先，根據(jù)保險(xiǎn)法規(guī)定，人壽保險(xiǎn)的受益人由被保險(xiǎn)人或投保人指定。雖然購(gòu)房人作為被保險(xiǎn)人和投保人，指定銀行作為保險(xiǎn)金受益人，但是該指定并不是完全自愿的，而是在受到外來(lái)經(jīng)濟(jì)壓力的情況下不得不作出的選擇。根據(jù)人身保險(xiǎn)的法律規(guī)定精神，指定受益人必須避免誘發(fā)或者產(chǎn)生道德風(fēng)險(xiǎn)。如果受益人的指定是在受到外來(lái)經(jīng)濟(jì)壓力的情況下作出的，并且受益人是被保險(xiǎn)人的債權(quán)人，被保險(xiǎn)人和受益人之間存在著重大的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，一旦作為擔(dān)保銀行債權(quán)的房屋出現(xiàn)無(wú)法辦理抵押登記的情況，不能為銀行的債權(quán)提供擔(dān)保，債務(wù)人又無(wú)法提供新的擔(dān)保，甚至不能償還債務(wù)的情況下，銀行的債權(quán)只能求助于債務(wù)人的死亡保險(xiǎn)金來(lái)償還。因此很難說(shuō)該項(xiàng)指定不存在誘發(fā)或者產(chǎn)生道德問(wèn)題的風(fēng)險(xiǎn)。因此，我們認(rèn)為提供購(gòu)房貸款的銀行要求購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)人壽保險(xiǎn)，并要求借款人指定自己為第一受益人，違背了人身保險(xiǎn)法律精神。
其次，以沒(méi)有辦理房產(chǎn)證的房屋，甚至是尚未建設(shè)的房屋進(jìn)行登記是有法律依據(jù)的，也是可行的。最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第四十七條規(guī)定，以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效。建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第27條規(guī)定，以預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押的，須提交生效的預(yù)購(gòu)房屋合同。第34條第二款規(guī)定，以預(yù)售商品房或者在建工程抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上做記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。
再次，在辦理房產(chǎn)證并重新進(jìn)行房地產(chǎn)抵押登記之前，購(gòu)房人死亡的，并不影響債權(quán)人的擔(dān)保利益。理由在于，房屋雖然尚未竣工或者購(gòu)房人還沒(méi)有取得產(chǎn)權(quán)證書(shū)，但是債權(quán)人對(duì)該房屋的抵押進(jìn)行了抵押登記或者在合同做了相應(yīng)標(biāo)記，具有公示的法律效力。債權(quán)人取得的擔(dān)保權(quán)利在本質(zhì)上屬于擔(dān)保物權(quán)。根據(jù)物權(quán)的追及性，無(wú)論房產(chǎn)的所有權(quán)或者期待的所有權(quán)展轉(zhuǎn)到何人之手，都不改變以該房產(chǎn)擔(dān)保債權(quán)人實(shí)現(xiàn)債權(quán)的性質(zhì)。在債權(quán)人不能獲得清償時(shí)，都可以以該房產(chǎn)折價(jià)或者變賣(mài)優(yōu)先受償。建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第40條規(guī)定，抵押人死亡或者被宣告死亡而無(wú)人代為履行債務(wù)的，或者抵押人的合法繼承人、受遺贈(zèng)人拒絕履行到期債務(wù)的，抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵押的房地產(chǎn)。如果這時(shí)房屋尚未完工，銀行則可以以債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)(包括向開(kāi)發(fā)商請(qǐng)求交付房產(chǎn)，辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)的權(quán)利)，清償其債權(quán)，從而可能使銀行有權(quán)請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商向自己交付房產(chǎn)，也無(wú)損于以該房產(chǎn)擔(dān)保其債權(quán)。
