國家擔保法規(guī)定抵押合同自登記之日起生效，當事人未經(jīng)登記的，不得對抗第三人。上海市房地產(chǎn)抵押辦法規(guī)定，房地產(chǎn)抵押關(guān)系設定后必須向房地產(chǎn)登記機關(guān)辦理抵押登記，未經(jīng)登記的房地產(chǎn)抵押關(guān)系不得對抗第三人。這些規(guī)定可以規(guī)范抵押行為，同時保護了抵押權(quán)人的權(quán)利。如果抵押人因債務問題引起糾紛時，在眾多的債權(quán)人之間，抵押權(quán)人就有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，而未經(jīng)登記的抵押關(guān)系當事人要主張自己的抵押權(quán)就不能得到法律的保護。
因此，無論是買賣、租賃、贈與，還是抵押，除了簽訂相關(guān)合同，還要到房地產(chǎn)管理部門辦理登記手續(xù)。以自己的房屋作為債務的擔保，抵押雙方必須同時去房屋管理部門辦理抵押登記。法律這樣規(guī)定，是因為一旦要發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，若沒有相尖的證據(jù)資料，處理將十分困難。
哪些房地產(chǎn)不能抵押?
我國《擔保法》規(guī)定：鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨抵押，以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等 建筑物抵押，其占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押。
另外，土地所有權(quán)不得抵押、耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不抵押，但抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)可用以抵押。學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會軒體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施不得抵押。所有權(quán)、使用權(quán)不明或有爭議的房地產(chǎn)不得抵押。依法被查封、扣押、監(jiān)管的房地產(chǎn)不得抵押。
建設部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》也規(guī)定，列入文物保護范圍的建筑物、有重要紀念意義的其他建筑物不得抵押。已依法公千列入拆遷范圍的房地產(chǎn)不得抵押。 用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)不得設定抵押。為什么要作這樣的規(guī)定呢?因為抵押的房地產(chǎn)隨時會因合同得不到履行而被處理，而公共福利事業(yè)關(guān)系百姓民生，把它們作為抵押對象，會給人們的日常生活造成混亂。
以上法律規(guī)定要求我們在接受他人以房地產(chǎn)作為抵押時，一定要認真審核相關(guān)手續(xù)、證明等，確信設定抵押的房地產(chǎn)是否符合法律規(guī)定。因為以上述房地產(chǎn)作抵押，該抵押為將因違反法律規(guī)定而無效，屆時抵押權(quán)人將無法行使抵押權(quán)，從而使自己的權(quán)益受到不應有的損害。
有房地產(chǎn)抵押的債權(quán)享有什么特權(quán)?
a廠因長期經(jīng)營不善，欠債較多，一棟廠房被法院拍賣，債權(quán)人b公司與c銀行先后向法院申報債權(quán)，b公司以先來后到為由，要求法院先將拍賣款項還給他們，而c銀行則竭力反對，認為他們才是最有權(quán)首先得到債務清償?shù)?。法院支持了c銀行的請求，請問這究竟是為什么呢?
這是面其實有個優(yōu)先受償權(quán)問題。原來a廠在向銀行貸款時，曾將廠房作抵押，而a廠與b公司的債權(quán)債務是業(yè)務往來中發(fā)生的，也沒有什么擔保。根據(jù)《中華人民共和國擔保法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，在債權(quán)逾期得不到清償時，房屋抵押權(quán)人有優(yōu)先得到清償?shù)臋?quán)利，而且它優(yōu)先于普通債權(quán)，同時登記在先的房屋抵押權(quán)又優(yōu)先于順序在后的房屋抵押。
出現(xiàn)哪些情況，抵押權(quán)人可以處分房地產(chǎn)：
1、債務期滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)模瑐鶆杖擞治茨芘c抵押權(quán)人達成延期履行協(xié)議的;
2、抵押人死亡，或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務的，或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務的;
3、抵押人被依法宣告解散或者破產(chǎn)的;
4、抵押人違反本辦法的有關(guān)規(guī)定，擅自處分抵押房地產(chǎn)的;
5.抵押合同約定的其他情況。
根據(jù)我國法律規(guī)定，抵押合同應以書面形式訂立， 并且須辦理登記后方才生效。 未登記的合同無效。
1、抵押合同的主要條款
( 1 )抵押人、抵押權(quán)人的名稱或個人姓名、住所;
( 2 )主債權(quán)的種類、數(shù)額;
( 3 )抵押房地產(chǎn)的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地向積及四至：
( 4 )抵押房地產(chǎn)的價值;
( 5 )抵押房地產(chǎn)的占用管理人，占用管理方式，占用管理責任及意外損毀、滅失的責任;
( 6 )債務人履行的期限：
( 7 )抵押權(quán)滅失的條件;
( 8 )違約責任;
( 9 )爭議解決方式;
( 10 )抵押合同訂立的時間與地點;
( 11 )雙方設定的其他事項。
2、簽訂抵押合同的注意事項
( 1 )簽訂合同時，必須注意對照主債合同的有關(guān)條款：
( 2 )以預購商品房貸款抵押的，須注意提供生效的預購房屋合同;
( 3 )在簽訂合同前，首先要了解哪些銀行可以辦理抵押、貸款利率、期限、 首忖付款項等，同時，若為預購房，還必須了解開發(fā)商的資信，銀行是否愿意為該項目發(fā)放貸款等，知彼知己，才能保證申請貸款及時、成功;
( 4 ) 簽訂合同時，還須注意保險、公證等問題。
