近年來住房抵押貸款保險業(yè)務(wù)的重要性逐漸為國內(nèi)務(wù)大保險公司所認(rèn)識，但其業(yè)務(wù)的發(fā)展過程卻極為緩慢。
安居才能樂業(yè)，擁有自己的住房無疑是人們生活中舉足輕重的一項內(nèi)容。對于大多數(shù)家庭而言，購房開支是一筆不小的數(shù)目。有一個故事，講的是中國老太攢了一輩子的錢，在臨死前住上了自己的房子;而美國老太則住了一輩子的大房子，在臨死前還清了貸款。現(xiàn)在，住房抵押貸款對于我們已經(jīng)不再陌生，并逐漸成為人們普遍采取的購房方式。
然而無論對于作為住房抵押貸款債權(quán)人的銀行，還是作為債務(wù)人的購房者，目前的住房抵押貸款制度都存在著一定的問題，還不成熟、不完善。
首先，銀行在經(jīng)營中要權(quán)衡風(fēng)險收益。住房抵押貸款給銀行帶來的收益是顯而易見的。相對于企業(yè)逃廢債而造成的不良貸款，由于住房抵押貸款可以通過變賣住房獲得賠償，因而風(fēng)險較小，被很多銀行視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。但抵押住房作為一種能夠長期使用的財產(chǎn)，始終存在抵押物風(fēng)險。由于自然的或人為的原因，無意或有意地造成不動產(chǎn)抵押物的滅失，將造成抵押住房價值大部分的損失。同時，一旦借款人無法按時還款，銀行還要承擔(dān)住房一時難以賣出以及賣房折價損失的風(fēng)險。所以借款人的還款能力和信用也就顯得十分重要。在社會信用體系不健全的情況下，銀行為了掌握借款人的情況。防范風(fēng)險所采取的一系列措施，無形中提高了購房者的貸款成本，制約了購房者的借款積極性。在這種情況下，發(fā)展住房抵押貸款保險是一種化解住房抵押貸款風(fēng)險，促進(jìn)住房抵押貸款熱潮的現(xiàn)實(shí)選擇。
以房地產(chǎn)金融比較發(fā)達(dá)的美國為例，美國有兩種主要的抵押貸款保險。一種是由聯(lián)邦政府提供的抵押貸款保險，如聯(lián)邦住宅管理局(FHA)和退伍軍人管理局(VA)。另一種是由私人部門提供的抵押貸款保險，作為對政府保險機(jī)構(gòu)的補(bǔ)充，如美國最大的私人抵押保險機(jī)構(gòu)——抵押保證保險公司。
住房抵押貸款的類型有兩種：
1) 抵押物保險，包括住宅保險和產(chǎn)權(quán)保險。住宅保險是財產(chǎn)保險的一種，當(dāng)住房因不可抗力發(fā)生損毀或滅失時由保險公司給與補(bǔ)償。產(chǎn)權(quán)保險是以抵押物的優(yōu)先索償權(quán)為保險標(biāo)的的保險，確保抵押權(quán)人對抵押物進(jìn)行優(yōu)先處分的權(quán)利。
2)借款人風(fēng)險，包括人壽保險和抵押貸款保證保險。抵押貸款保險一方面降低了貸款償還風(fēng)險，使銀行有條件在利率、貸款金額及貸款期限上給與借款人一定的優(yōu)惠，使購房者受益。另一方面，在有保險保障的情況下，有助于銀行更方便的轉(zhuǎn)讓債權(quán)，分散貸款風(fēng)險，使銀行的資金運(yùn)用更為靈活和安全。
目前我國抵押貸款保險機(jī)構(gòu)主要為商業(yè)保險公司，缺少合適的保險體制和政府管理機(jī)構(gòu)的扶持，政策性的保險機(jī)構(gòu)尚未建立。
從我國抵押貸款保險的品種來看，主要有三種形式：
1)房屋財產(chǎn)保險。
中國人民銀行新頒布的《個人住房貸款管理辦法》對房屋保險作了專門規(guī)定。該辦法第25條規(guī)定：“以房產(chǎn)作為抵押的，借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險或委托貸款人代辦有關(guān)保險手續(xù)。抵押期間，保險單由貸款人保管。”這種保險已隨著抵押貸款的推廣而普遍推行。
2)抵押貸款保證保險。
新推出的《個人購置住房抵押貸款保證保險條款》中規(guī)定了個人住房抵押貸款保證保險和房屋財產(chǎn)保險“捆綁”銷售，規(guī)定抵押貸款人購買財產(chǎn)險時必須同時購買保證保險，期限為整個貸款期限，擔(dān)保金額為全部貸款，保費(fèi)一次付清，并且繳納30%的首付款。
3)住房抵押貸款壽險。
該險種是保險公司向借款人提供的一種保額遞減式的人壽保險，購房者在辦理借款手續(xù)時即購買人壽保險。在保單有效期內(nèi)如果被保險人身故或完全殘疾，由保險公司代替貸款家庭償還所欠的貸款余額。已有的住房抵押貸款保險品種單一，保險費(fèi)用較高，付款方式不夠靈活，并且實(shí)施的城市很少，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足我國的實(shí)際需要。
因此，要使我國住房抵押貸款保險切實(shí)發(fā)揮作用，需要政府、保險公司以及銀行三方面的共同努力，才能達(dá)到促進(jìn)住房抵押貸款業(yè)務(wù)良性發(fā)展，推動住房消費(fèi)的目的。
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