一)準(zhǔn)備簽約階段：
1、 制作《一、二手房(地)產(chǎn)抵押貸款合同》或《房產(chǎn)抵押貸款合同》或《保證/擔(dān)保合同》等簽約文件。
2、通過銀行事先提供的當(dāng)事人申請(qǐng)貸款的各類材料，預(yù)核實(shí)房地產(chǎn)權(quán)利人即二手房買賣中的出賣人、借款人和抵押人(境內(nèi)人)的身份真實(shí)性，了解上述人等的戶籍信息(也即各種親屬或身份關(guān)系)，抵押房地產(chǎn)之上海市房地產(chǎn)登記冊(cè)(即登記資料)查閱，同時(shí)對(duì)經(jīng)公證之委托書、認(rèn)證書、《房屋買賣合同》(二手房、一手房、期房)等參看。
(二) 簽約階段：
1、核對(duì)并復(fù)印借款人/抵押人的身份證(或護(hù)照、臺(tái)胞證、回鄉(xiāng)證等)、出生證明、戶口簿(或戶籍證明、戶籍藤本、戶口名簿)、結(jié)/離婚證(或離婚判決書、離婚調(diào)解書、結(jié)婚證明)等表示身份、戶籍、婚姻關(guān)系的各類證明文件的原件，對(duì)個(gè)人身份信息、戶籍關(guān)系等進(jìn)行形式甄別。
2、解釋并要求借款人/抵押人簽署《一、二手房(地)產(chǎn)抵押貸款合同》或《房產(chǎn)抵押貸款合同》或《保證/擔(dān)保合同》，其他簽約文件包括《上海市房地產(chǎn)登記申請(qǐng)書》(抵押)、《單身承諾函》、《配偶同意書》、《自住承諾函》、租賃《通知》、《授權(quán)委托書》等，這一環(huán)節(jié)較為重要，通過參閱客戶資料，對(duì)于發(fā)現(xiàn)可能影響今后辦理房地產(chǎn)抵押登記的法律或其他實(shí)質(zhì)性問題，需要及時(shí)提示客戶及銀行。在介紹銀行合同的同時(shí)，可就客戶感興趣的法律話題進(jìn)行交談，不僅包括合同某具體條款的立意分析，還可涉及到關(guān)于房地產(chǎn)市場、抵押登記、債權(quán)債務(wù)等其他法律問題，以維護(hù)律師的專業(yè)形象和職業(yè)操守。
3、對(duì)于受委托簽署《一、二手房(地)產(chǎn)抵押貸款合同》或《房產(chǎn)抵押貸款合同》或《保證/擔(dān)保合同》及辦理抵押登記的，還需仔細(xì)查看經(jīng)公證或認(rèn)證之《委托書》原件，核對(duì)抵押房地產(chǎn)坐落、委托事項(xiàng)、有無轉(zhuǎn)委托權(quán)限等信息，根據(jù)辦理抵押登記的經(jīng)驗(yàn)對(duì)受托人進(jìn)行善意提醒;同時(shí)需委托本所或第三人辦理抵押登記的，須提前預(yù)約公證機(jī)構(gòu)辦理公證手續(xù)或告知事后自行去公證處辦理。
4、境外個(gè)人(持有外國護(hù)照)、中國香港、澳門、臺(tái)灣同胞、無國內(nèi)身份證者，簽署《房屋買賣合同》、《房地產(chǎn)抵押貸款合同》及《委托書》等文件均需辦理公證手續(xù)。同時(shí)，境外人士提供的材料如婚姻證明、委托書、同意書等必須經(jīng)下列境內(nèi)外機(jī)構(gòu)公證、認(rèn)證后方為有效：a)香港地區(qū)：經(jīng)國家司法部授權(quán)的香港律師公證須加蓋轉(zhuǎn)遞章確認(rèn);b)澳門地區(qū)：中國法律服務(wù)(澳門)公司;c)臺(tái)灣地區(qū)：經(jīng)臺(tái)灣地方法院公證后由?；鶗?huì)將副本寄送上海市公證員協(xié)會(huì)，當(dāng)事人憑正本前往上海市公證員協(xié)會(huì)核對(duì)蓋章;d)外國：經(jīng)當(dāng)?shù)毓C機(jī)構(gòu)公證并經(jīng)中國駐外使(領(lǐng))館認(rèn)證。上述材料如為英文版本的，應(yīng)附上外翻譯總公司或其他翻譯公司出具的中文翻譯件。
5、告知律師費(fèi)及其他代收代付費(fèi)(貸款合同印花稅、房地產(chǎn)查閱費(fèi)、房地產(chǎn)抵押登記費(fèi)等)，對(duì)于房地產(chǎn)按揭貸款的借款人，還需提示應(yīng)繳納的交易過戶費(fèi)用，包括過戶手續(xù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、配圖費(fèi)、契稅、買賣合同印花稅等。目前，本市各區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心受理房地產(chǎn)交易及購稅等業(yè)務(wù)。主要收費(fèi)及提示交易過戶費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)大致如下：1)律師費(fèi)：每筆抵押貸款為650元至2000元不等，根據(jù)律師事務(wù)所與銀行之間的合作協(xié)議確定。2)合同印花稅：包括房屋買賣合同印花稅和貸款合同印花稅，買賣合同按成交價(jià) *0.05%收費(fèi)，貸款合同印花稅按貸款金額*0.01%收費(fèi)。3)契稅：非普通住宅按成交價(jià)*3%，普通住宅按成交價(jià)*1.5%(詳見上海四部門聯(lián)合印發(fā)《加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理補(bǔ)充通知》(2005年6月1日))。4)登記費(fèi)：包括產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)和抵押登記費(fèi)，住房或車位80元/套、非住房550元/登記單元。其他收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和事項(xiàng)亦可前往上海各區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心咨詢或索要資料。
(三) 辦理抵押登記階段：
1、抵押登記前的準(zhǔn)備工作。通常在簽約后，律師會(huì)將《房產(chǎn)抵押貸款合同》、《銀行委托書》(銀行委托抵押人或律師事務(wù)所辦理抵押登記并領(lǐng)取上海市房地產(chǎn)抵押登記證明)、《上海市房地產(chǎn)登記申請(qǐng)書》(抵押)快遞至銀行蓋章并由有權(quán)簽署人簽字或蓋章;之后，銀行會(huì)將蓋完章的上述材料連同辦理抵押登記材料，包括加蓋公章的銀行營業(yè)執(zhí)照(正/副本)、金融許可證、法定代表人身份證明復(fù)印件等快遞至律師事務(wù)所。
2、本市各區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心根據(jù)抵押房地產(chǎn)坐落受理房地產(chǎn)抵押登記。這一階段，由于各房地產(chǎn)交易中心有自身的操作流程，對(duì)于抵押登記的要求只是在細(xì)節(jié)上略有不同。對(duì)于一手現(xiàn)房或二手房，房地產(chǎn)之抵押登記必須與所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記同時(shí)辦理;對(duì)于期房，預(yù)售商品房之預(yù)告抵押登記可在辦理出預(yù)告登記證后，也可與預(yù)告登記一起辦理。辦理抵押登記手續(xù)時(shí)，借款人/抵押人需帶好《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》、身份證件(部分權(quán)利人為未成年子女的，父母需攜帶出生證或戶口簿，超過16周歲的帶好身份證)、委托書原件(若有)。
3、關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)證密碼的問題。2006年9月1日以后辦理的房地產(chǎn)權(quán)證，房地產(chǎn)交易中心自動(dòng)給每本房地產(chǎn)權(quán)證加載一個(gè)初始密碼的憑證;2006年9月1日以前辦理的房地產(chǎn)權(quán)證，房屋所有權(quán)人可前往房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)證加密。因此，房屋所有權(quán)人(二手房)/借款人/抵押人因遺忘密碼等原因?qū)е碌盅旱怯洰?dāng)天無法辦理的情形也存在。此等情形下必須等找到密碼或補(bǔ)辦密碼(期限15日)后方能辦理該手續(xù)。雖然此等情形不多，需要律師事先提醒當(dāng)事人。
4、領(lǐng)證(抵押登記辦理期限為7日)。辦理抵押登記后一般在第七日(受理當(dāng)日不算在內(nèi))抵押人或抵押人委托之律師憑本人身份證件、《委托書》(若有;事后委托的大部分房地產(chǎn)交易中心須公證委托書)、《收件收據(jù)》的原件領(lǐng)取《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》和《上海市房地產(chǎn)登記證明(他項(xiàng)權(quán)利抵押)》文件。
(四) 出具法律意見書及放款階段：
1、律師出具法律意見書。律師將簽約時(shí)收集和復(fù)印的各類材料原(復(fù)印)件、連同《房地產(chǎn)抵押貸款合同》等簽約文件及《上海市房地產(chǎn)登記冊(cè)查閱資料》、《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》(部分外資銀行要求)、《上海市房地產(chǎn)登記證明(他項(xiàng)權(quán)利抵押)》/《上海市房地產(chǎn)登記證明(預(yù)購商品房預(yù)告抵押)》(期房)的原件遞交銀行。
2、銀行根據(jù)自有流程決定放款。
