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正文：
實(shí)踐中和理論中對這問題爭議較大，房地產(chǎn)律師根據(jù)主流的觀點(diǎn)總結(jié)認(rèn)為認(rèn)購是商品房買賣合同的預(yù)約合同。簽訂認(rèn)購書時，開發(fā)商已經(jīng)對開發(fā)項目立項并辦妥規(guī)劃審批手續(xù)，此時開發(fā)項目已經(jīng)定型，所售房屋的面積、戶型、容積率、綠化等指標(biāo)均已經(jīng)確定，但未繳清土地出讓金和未取得商品房預(yù)售許可證，不具備商品房預(yù)售條件，因而不具備簽訂商品房買賣合同的條件，存在著事實(shí)和法律方面的障礙，此時就只能簽訂認(rèn)購書。