物業管理法規是通過法定權利義務的指示和相應法律責任的壓力影響人們的行為而使法規要求轉化成為社會生活事實，從而實現對物業管理社會關系的調整。因此，只有理解了構成法律生活現實的物業管理法律行為及其效力和體現國家強制力的法律責任，才能對物業管理的法規系統和 物業管理法規是通過法定權利義務的指示和相應法律責任的壓力影響人們的行為而使法 規要求轉化成為社會生活事實，從而實現對物業管理社會關系的調整。因此，只有理解了構成法律生活現實的物業管理法律行為及其效力和體現國家強制力的法律責任，才能對物業管 理的法規系統和法律現象有一個全面和深刻的正確認識。
第一節 物業管理法律行為的形式
一、物業管理法律行為的內涵和形式
物業管理的法律行為，是本書第3.3節所論述的法律事實分類之一，它是指物業管理行為主體為了設立、變更或終止一定的物業管理法律關系，取得一定的法律后果而有意識進行 的行為。法律行為是與行為人的意志相聯系的一種人為的法律事實，以行為人的意思表示為必要的要素，沒有意思表示就沒有法律行為。
法學中所謂“意思表示”是指表意人(表達意思的人)將其內心期望發生一定法律后果之內在意志通過一定形式表示于外部的行為。這種意思表示必須是為了引起一定的法律后果， 即為了今后享受一定的權利和承擔相應的義務，或為了改變、結束原先存在的權利義務關系。例如，業主表示要買某種服務，物業管理公司表示同意提供該種服務，雙方的意思表示一 致了才訂立該種服務交易合同，從而形成了服務交易合同的法律行為。法律要求行為人的意思表示必須是真實的。意思表示真實有兩層涵義：一是行為人的意思表示要與其內心意思相 一致；二是行為人的意思表示是行為人自愿作出的，不是受他人欺詐、脅迫或者在自己有重大誤解等類似情況下所為的。若意思表示不明確，則應通過對意思表示內容的解釋使之變得 明確；當意思表示不完整時，則應通過對意思表示內容的補充方式而使之臻于完備。意思表示所含的目的，是決定法律行為內容的指針；意思表示的方式，也就是法律行為的形式。
物業管理法律行為的形式是指物業管理法律關系主體作為行為人表示意思的方式。這種 表意方式，可以分為法定的形式和行為當事人協商自主決定的約定形式兩類。從物業管理實務看，物業管理法律行為的主要類型是民事行為和行政管理具體行政行為兩種。
中國《民法通則》第57條規定：“民事法律行為可以采取書面形式、口頭形式或者其他形式。法律規定用特定形式的，應當依照法律規定。”物業管理中提供服務的行為大多數屬 于合同行為，中國《合同法》第10條規定：“當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。”“法律行政法規規定采用書面形式的，應當采用書面形式。當事人約定采用書面 形式的，應當采用書面形式。”
“口頭形式”就是以口頭談話、口頭語言敘述的形式來進行行為人的意思表示。口頭形 式的合同簡便易行，但其缺點在于一旦發生合同糾紛，當事人面臨舉證的困難，司法機關難以查明事實的真相，當事人的合法權益就得不到法律保護。所以對于不能及時清結、標的較 大的合同(包括涉外合同)，不宜采用口頭形式。
“書面形式”是指以文字等有形的表現方式來進行行為人的意思表示，又分為普通書面 形式和特殊書面形式(公證書、鑒證證明文件等)兩類。就合同書面形式而言，中國《合同法 》第11條具體規定：“書面形式是指合同書、信件和數據電文(包括電報、電傳、傳真、電子數據交換和電子郵件)等可以有形地表現所載內容的形式。”
“其他形式”是指法規規定的推定行為形式、默示形式和當事人約定采用的或商事交易 慣例采用的非口頭、書面形式。例如，凡是物業管理規范性文件規定應當送行政主管部門備 案的物業委托管理服務合同、業主委員會組成名單、業主公約等文本，當事人依法送呈備案 的，只要行政主管部門不提出文本有違法之處的異議，就可視為行政主管部門以默示形式同 意或認可所送文本合法有效。行政管理具體行政行為只要對行政相對人的權利和義務有實質 性利害影響的，就應依法采取書面形式。
二、物業管理中民事行為的有效條件
物業管理中民事行為的一般有效條件，是指民事行為具備什么樣的條件才能生效即產生 法律上的約束效力，其基本涵義是指使已經成立的民事法律行為(包括合同行為)發生完全效 力的必要的事實。根據中國《民法通則》第55條關于民事法律行為應當具備的要件和《合同 法》第三章關于合同的效力之規定，物業管理中民事法律行為的有效必須具備下述三個要件 ：
(1)行為人具有相應的民事行為能力，此稱為當事人合格要件。民事行為能力是指民事 主體通過自己的行為，取得民事權利，承擔民事義務的能力或資格。依據《民法通則》第11 、12、13條關于自然人的民事行為能力的規定，18周歲以上的自然人是成年人，是完全民事 行為能力人；16周歲以上不滿18周歲的自然人，以自己的勞動收入為主要生活來源的，視為 完全民事行為能力人。完全民事行為能力人可以獨立作出包括合同行為在內的民事法律行為 。10周歲以上的未成年人和不能完全辨認自己行為的精神病人，是限制民事行為能力人，可 以進行與他的年齡、智力和精神健康狀況相適應的民事活動，其他民事活動由他的法定代理 人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不滿10周歲的未成年人和不能辨認自己行為的精 神病人，是無民事行為能力人，由他的法定代理人代理其活動。
應注意以下兩點：一是限制民事行為能力人和無民事行為能力人雖然不能作為部分或者 全部合同的訂約主體，特別是不能作為不動產或物業性的合同訂約主體，但是卻可以成為合同主體，只不過合同行為需要由其代理人進行；二是中國《合同法》第47條第1款規定：“ 限制民事行為能力人訂立的合同，經法定代理人追認后，該合同有效，但純獲利益的合同或者與其年齡、智力、精神健康狀況相適應而訂立的合同，不必經法定代理人追認。”根據該 條款規定精神，可推知無民事行為能力人并非在任何情況下都不能成為合同當事人，在無民事行為能力人純粹獲利的情況下，應當承認其行為的法律效力。與自然人的民事行為能力不 同的是，法人和其他組織的民事行為能力與其民事權利能力同時產生、同時終止，它們的行為能力是由其法人機關或者代表人、負責人來實現的，所以法人和其他組織的行為能力范圍 取決于核準的登記范圍。
