如何更換物業管理公司?
九九年物業行業的主管部門——建設部及相關政府部門頒布了一系列有關物業管理的法規、政策，對規范物業管理市場，促進健康 發展起到了極大的推動作用，其中，二項政策的出臺，使物業管理有了一個"質"的飛躍，第一就是，加速業主委員會的建設，發揮業委會的作用。
宋春華副部長在 全國物業管理工作會議上指出：凡新建住宅小區入住率達到50%，舊公房出售達到30%以上的，物業管理主管部門應當及時協調，指導建業主委員會。此項工 作已成為物業管理體制的當務之急。
第二，是要引出競爭機制，推行物業管理招投標，一改以前自建自管的模式，宋春華在講話中明確指出：開發企業在主管部門的 指導監督下，在房屋租售前，面向社會公開招標，沒有經招投標確物業管理企業的項目，主管部門不得發放預售許可證。
僅此二項政策，便大大的推進了物業管理 的市場化進程，這樣一來，更換物管企業便一度成為行業的"焦點"，不過現在看來，這種行為隨人們觀念的轉變，已成為行業的正常現象，而且以后會更普遍。我 公司在"更換"問題上，有著深入的研究，并有多次案例和實踐，從九九年至今，親歷的更換事件，便有七起，并全部參與了更換方案的制訂，鑒于目前北京的物業 管理尚無行業規范模式以及相應的法規，在此談一談，作為一個探討。更換物管企業將重點考慮如下幾點：
(一)更換程序的合法性小區物業管理委員會是代表小區 產權人、使用人利益，負責監督檢查小區物業管理工作的非法人社團，是解決小區物業管理問題的關鍵。所以必須依法確業主委員會合法的法律地位。另一個是有 關更換事宜，要經小區產權人大會通過。在保證廣大產權人、使用人支持的前提下召開產權人大會，形成決議，使更換物業公司的行動具備充分的群眾基礎和法律依 據。
(二)取得協調相關方面及中正級三方的支持調和相關單位的關系，包括發展商、業委會、原物管企業、新物管企業間的關系，使其盡可能得取得一致性意見， 對于順利更換，尤為重要。 中正方的支持主要是指法律顧問，提供法律支持。 物管顧問、財務顧問，提供專業支持。 政府主管部門，提供政策支持，取得指導、支持，不可忽視。
(三)更換物管企業各方面工作的交接設計物業管理公司更換是一項極為困難并具有一定風險的工作， 為使更換物業公司的行為具備充分的群眾基礎和法律依據，首先應召開產權人大會并做好保密工作，防止過渡期出現管理真空，同時也應避免出現有關財務帳務修改 和資金轉移，使產權人和使用人利益受到損害。其次將更換物業管理公司的意見和安排報小區辦，取得指導和支持。 原物管的撤出是非常困難的，如發生拒不交出物業的情況，需要請政府主管部門協調。 交接工作是一項繁瑣細致的工作，精心安排交接內容、日程、使工作條理化、清晰化、把有損于產權人、使用人利益的機率降到最低。
(四)交接內容交接中涉及的 內容繁多：設計方案，配套設施，運行記錄，外網聯絡，固定資產，管理費余額及管理基金等等。具體大塊如下：
(1)工程交接：由專業人員組成電氣、暖通、土 建等等，參照國家及行業標準，規范及設計要求，對接收工作內容中各條款逐項核對，確保各項指標符合標準。
(2)財務交接：在正式交接之前，雙方做好充分的 準備，業務對口交接。
(3)文檔交接：文檔中重點文件為各項法律文本和承諾性文本，特別要作好簽收歸檔工作。
(4)其它交接：包括崗位交接，人事安排，勞 動關系等等，做好確認簽字工作。
(五)防范風險，避免業主或使用人工作，生活受到影響。 更換物管企業的過程中，經常出現的"風險"有5種情況：
(1)原物管企業拒不退出，導致新物管企業難以進入。
(2)原物管企業提出高額外補償。(3)交接 不配合，導致物業管理工作無法延續。
(4)因管理真空導致部分業主對更換持不同意見甚或引發對業主委員會的詰難。
(5)引發法律訟訴。引發法律訟訴不是壞 事，但在客觀上給交接工作造成波折。 物業行業的發展在北京不足十年，諸多不規范之處也是事實，更換物業管理公司的行為尚處剛剛"破土"之際，其欠規范就更屬必然，就目前的更換物管公司一事， 還是要根據不同的問題，進行個案研究，區別對待。相信，隨不斷的探索、積累、交流，行業發展過程中的一些問題將隨行業一道步入理性、規范之路。
