當前之所以因為產(chǎn)權(quán)不明晰發(fā)生大量的物業(yè)糾紛，根本上就是因為法律不明確，導致產(chǎn)權(quán)歸屬成了一筆糊涂賬。不過，不合理維權(quán)有可能導致不動產(chǎn)貶值。
物業(yè)管理混亂導致房子貶值
根據(jù)北京市建委小區(qū)辦的隨機抽樣調(diào)查，去年北京市商品房小區(qū)的物業(yè)費繳納率不超過65%；北京物業(yè)管理商會的調(diào)查數(shù)據(jù)則顯示，在回遷房小區(qū)，這一數(shù)字甚至不足三成。
對于目前大多數(shù)業(yè)主采取拒交物業(yè)管理費的維權(quán)手段。“業(yè)主們沒有意識到，欠費行為不僅僅是對物業(yè)公司不利，更是損害社區(qū)繳費業(yè)主的利益。”中國人民大學公共政策研究中心社區(qū)治理項目組的研究員舒可心這樣表示。他希望樹立起更為公平合理的維權(quán)環(huán)境，同時也希望改變?nèi)藗兊挠^念。
著名房產(chǎn)律師秦兵介紹，物業(yè)管理水平對房屋價格的影響非常大，一個原價每平方米1.8萬元的商品房因物業(yè)管理混亂屢屢被曝光，目前售價已降至5480元。拒交物業(yè)管理費，有可能導致社區(qū)物業(yè)管理癱瘓，導致不動產(chǎn)貶值。建議有關(guān)部門通過人大立法來明確業(yè)主選擇物業(yè)管理公司的權(quán)利。
業(yè)權(quán)仍然是筆糊涂賬
秦兵指出，如果要認為物業(yè)公司把屬于業(yè)主的收入都歸為己有的話，那法律就應(yīng)該先說清楚那些是業(yè)主的權(quán)利。
有業(yè)內(nèi)專家表示，如果業(yè)主說墻體廣告的收入是業(yè)主的，那業(yè)主就應(yīng)該分攤架子的錢、用電的錢，以及那塊建筑物損害的錢，而現(xiàn)實情況是業(yè)主既不想分攤這些費用又想要收益，這不對等了。
中國人民大學公共政策研究中心社區(qū)治理項目組研究員舒可心也指出，就算這個廣告是全體業(yè)主的，可由誰去工商部門申請，業(yè)委會是不具有法人地位的。
酬金制物業(yè)管理相對更好
有什么方法可以有效解決這一問題？現(xiàn)在的物業(yè)管理大多都是包干制，即：國家規(guī)定一個收費標準，然后物業(yè)管理公司就按這個標準去收費。物業(yè)公司所有的成本、利潤都包含在這200元當中。這就造成了物業(yè)公司少干活反而成本低，還能多賺錢。業(yè)主和物業(yè)公司的矛盾當然突出。
采用新的傭金制，物業(yè)公司干多少活給多少錢，多干活就能多賺錢。比如，業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂協(xié)議，給物業(yè)公司10%的利潤回報，物業(yè)公司干了一元錢的活，業(yè)主就給物業(yè)公司一毛錢的傭金費。對于業(yè)主與物業(yè)公司來說，就由原來的管理模式轉(zhuǎn)化為雇傭關(guān)系。小區(qū)的物業(yè)管理費也可以由業(yè)主控制。
專家表示，采用酬金制物業(yè)管理相對更好，酬金制相對包干制而言，要更透明、更規(guī)范、更節(jié)省。具體來說，“更透明”是因為包干制管理的小區(qū)，業(yè)主從法律上是無權(quán)查物業(yè)費支出情況的，而實行酬金制的小區(qū)，業(yè)主則有權(quán)檢查和監(jiān)督物業(yè)管理成本。
“更規(guī)范”是從物業(yè)管理費的使用上來說，物業(yè)公司只是一個代管機構(gòu)，無權(quán)替業(yè)主做主。因此，把物業(yè)維護成本和物業(yè)管理服務(wù)費分開的酬金制顯得更規(guī)范。
“更節(jié)省”是暫時的。因為目前的稅法規(guī)定：成本不計稅，管理費計稅。也就是說，酬金制管理的小區(qū)，劃歸成本的那一部分費用現(xiàn)在是不用交稅的，只有約定付給物業(yè)公司的服務(wù)費必須交5.5%的稅。而包干制的小區(qū)要按照整個物業(yè)管理費5.5%交稅。一般來說，付給物業(yè)公司的管理費占整個物業(yè)管理費的10%左右，這樣一算，節(jié)省的稅費可是一筆不小的數(shù)目。當然，這只是暫時的。如果稅法出臺相應(yīng)的規(guī)定后，這一優(yōu)勢就將不存在。
【法規(guī)鏈接】
現(xiàn)行法規(guī)可用傭金制
根據(jù)現(xiàn)行法規(guī)還需要業(yè)主來決定，《北京市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法（試行）》規(guī)定，實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，可以采取包干制或者酬金制方式，具體方式由業(yè)主大會，與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定；業(yè)主大會成立前，由開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主在房屋買賣合同或前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。
實行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。但物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。
該辦法同時規(guī)定，實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。
【背景資料】
“股份制”產(chǎn)生“零物管費”
根據(jù)新的物業(yè)管理辦法，在銷售仍按現(xiàn)行國家相關(guān)政策辦理的情況下，以每套房屋的使用面積（平方米）去除以物業(yè)總的使用面積，得出的這個分數(shù)就是業(yè)主所占的業(yè)權(quán)份額。例如，一個小區(qū)的使用面積共有10萬平方米，其中一套住宅的使用面積是80.25平方米，那么住宅的主人就擁有80.25／100000的業(yè)權(quán)份額。說白了，就是買多少房就在小區(qū)里占了多少股份。
業(yè)權(quán)份額的確定，其實就是業(yè)主在整個社區(qū)的“股份”確定。它不僅為業(yè)主參加業(yè)主大會時行使表決權(quán)和劃分收益提供了依據(jù)，還為以后的物業(yè)管理收費額度提供了依據(jù)。
這種“股份制”及傭金制給業(yè)主帶來的最大好處就是，有可能通過經(jīng)營一些公共財產(chǎn)，使業(yè)主免交物業(yè)管理費，即零管理費，甚至還能分紅。在售樓時就要與業(yè)主把相關(guān)責權(quán)在購房合同補充協(xié)議中簽訂。即車位、墻體廣告、電梯廣告等能夠帶來效益的公共財產(chǎn)，歸業(yè)主所共有。在入住后，業(yè)主可以委托物業(yè)管理公司對這些公共財產(chǎn)進行經(jīng)營。經(jīng)營所得的收益單獨成立一個賬號，接受業(yè)主監(jiān)督，成為小區(qū)業(yè)主的共同財產(chǎn)。這些財產(chǎn)就可充當業(yè)主物業(yè)管理費。
來源:北京娛樂信報 鄒玉瑞
