本市某小區(qū)開發(fā)商擅自改變了小區(qū)規(guī)劃，原先在售樓時(shí)被吹噓得天花亂墜的“國(guó)際化的現(xiàn)代花園住宅”與實(shí)際所看到的相差甚遠(yuǎn)，業(yè)主們一氣之下將開發(fā)商告上法庭，他們最終是否能維護(hù)自己的權(quán)益？
案情簡(jiǎn)介：
某小區(qū)業(yè)主認(rèn)為該小區(qū)三期建設(shè)時(shí)的規(guī)劃與原有規(guī)劃嚴(yán)重不符，給自己造成了極大的影響。首先，開發(fā)商在原規(guī)劃為綠地的地方增加了商務(wù)樓，還在小區(qū)內(nèi)增加了公共道路，直接導(dǎo)致小區(qū)完全變成開放式小區(qū)，增加了噪音和安全隱患。此外，空中水瀑、高爾夫練習(xí)場(chǎng)等售樓時(shí)承諾建造的很多設(shè)施并沒有建造。由此，業(yè)主 將開發(fā)商告上法庭，要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。該案件的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于：售樓書是否應(yīng)被視為合同內(nèi)容；開發(fā)商未履行售樓書所作允諾將如何擔(dān)責(zé)。據(jù)了解，法院一審判決開發(fā)商向業(yè)主支付違約賠償金。
律師評(píng)析：
根據(jù)法律規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容。本案中，開發(fā)商沒有完全兌現(xiàn)其在售樓書中所做的承諾，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。此外，法院認(rèn)為，開發(fā)商改變了小區(qū)的平面布局，開發(fā)商將三期規(guī)劃圖紙報(bào)有關(guān)部門審批，有關(guān)部門也在小區(qū)門口張貼告示，雖不違反行政法規(guī)的有關(guān)要求，但與雙方合同關(guān)于“開發(fā)商不得擅自變更已經(jīng)與業(yè)主約定的小區(qū)平面布局，確需變更的應(yīng)當(dāng)征得原告書面同意”之約定不符，故開發(fā)商的行為構(gòu)成違約，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
律師提醒：
樓書在有些情況下也應(yīng)被視為合同內(nèi)容，開發(fā)商一旦擅自改變?cè)幸?guī)劃，業(yè)主可以依據(jù)樓書維護(hù)自己的合法權(quán)益。
