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鄭州市物業管理招標投標辦法鄭州市人民政府文件鄭政〔2009〕10號第一章 總則 第一條 為了規范我市物業管理招標投標活動，保障招標投標當事人的合法權益，促進物業管理行業的公平競爭，根據《中華人民共和國招標投標法》、國務院《物業管理條例》、建設部《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》和《鄭州市物業管理條例》等規定，結合我市實際，制定本辦法。 第二條 凡在本市行政區域內選聘物業服務企業實施物業管理進行的招標投標活動，適用本辦法。 第三條 物業管理招標投標活動,應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。 第四條 市房地產行政主管部門負責本市行政區域內物業管理招標投標活動的監督管理；縣（市）、上街區房地產管理部門按照職權負責本轄區物業管理招標投標活動的監督管理和協議方式選聘物業服務企業的監督管理。 市內五區房地產管理部門負責本轄區協議方式選聘物業服務企業的監督管理。 第五條 總建筑面積在三萬平方米以上的多層建筑和總建筑面積在一萬平方米以上的高層建筑，建設單位應當通過公開招標方式選聘物業服務企業實施前期物業管理。 投標人少于三個或者多層建筑總建筑面積在三萬平方米以下、高層建筑總建筑面積在一萬平方米以下的，經物業所在地的縣（市）、區房地產管理部門批準，建設單位可以采用協議方式選聘物業服務企業。 前期物業服務合同期滿后，未成立業主大會的，經雙方協商同意，可以采取協議方式續約。 第六條 鼓勵業主、業主大會和其他非住宅物業的建設單位通過招標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業實施物業管理。 第七條 任何單位和個人不得將應當進行招標的項目化整為零或者以其他任何方式規避招標。建設單位通過招標投標方式選聘物業服務企業前，不得在建設項目前期宣傳資料中顯示任何有關物業服務企業的信息。第二章 招 標 第八條 本辦法所稱招標人是指依法進行物業管理招標的物業建設單位、業主大會或業主。 尚未交付使用或者已交付使用但尚未成立業主大會的物業項目，建設單位是招標人。 已成立業主大會的物業項目，業主大會是招標人。 非出售的物業項目，業主是招標人。 第九條 招標人可以委托依法成立的招標代理機構（以下統稱招標人）辦理招標事宜；有能力組織和實施招標活動的，也可以自行招標。 第十條 招標人采用公開招標方式的，應當在鄭州市區內發行的主要報刊和鄭州市房地產信息網等媒體上發布招標公告。 招標公告應當載明招標人的名稱、地址、招標項目的基本情況、聯系人、聯系方法以及獲取招標文件的辦法等事項。招標人要求繳納投標保證金的，應當在招標公告中載明。 招標人采用邀請招標方式的，應當向不少于3 家具有相應資質的物業服務企業發出投標邀請書。 第十一條 招標人招標前應當編制招標文件，招標文件包括招標人名稱、地址、聯系方式、項目基本情況、物業管理服務標準、投標要求、評標標準等內容。招標文件示范文本由市房地產行政主管部門印制。 第十二條 招標人在發布招標公告或者發出投標邀請書的10日前，應當向房地產行政主管部門備案。備案應當提交以下資料： （一）《鄭州市物業管理項目招標備案登記表》； （二）招標決議； （三）招標公告或招標邀請書； （四）招標文件； （五）土地使用證、建設工程規劃許可證和經規劃部門批準的規劃總平面圖； （六）重新選聘物業服務企業的，應當提供原物業服務合同和業主大會決議； （七）物業管理用房證明材料； （八）應當提交的其他材料。 第十三條 符合招標公告要求或投標資格預審合格的投標申請人超過5個時，招標人可以從中隨機選取5個投標申請人。 第十四條　招標人根據物業管理項目的具體情況，可以組織投標申請人踏勘物業項目現場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細資料。若招標人對投標人提出疑問的澄清內容造成招標文件的實質性修改，招標人應當以書面形式通知所有投標人。 招標人對已發出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應當在投標截止日期前15日以書面形式告知所有投標人。逾期通知的，投標文件送達截止日期順延。澄清或者修改的內容為招標文件的組成部分。 第十五條 公開招標的物業管理項目，投標報名的時間自招標公告發布之日起至投標報名截止之日止，不得少于5個工作日。招標文件發出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，不得少于20日。 第十六條 招標人不得向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數量以及可能影響公平競爭的有關招標投標的其他情況；不得在確定中標人前與投標人就投標價格、投標方案等實質內容進行談判。 第十七條 通過招投標方式選聘物業服務企業的物業項目，招標人應當按照以下規定時限完成招投標工作： （一）現售商品房項目在現售前30日完成； （二）預售商品房項目在取得《商品房預售許可證》前完成； （三）非出售的新建物業項目在交付使用前90日完成； （四）重新選聘物業服務企業的物業項目在原物業服務合同期滿或解除前。 第三章 投 標 第十八條 投標人應當按照招標文件的要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件作出響應。 投標文件包括以下內容： （一）投標函； （二）項目的收支預算和投標報價； （三）屬于前期物業管理項目的，應當說明前期介入的時間、方式、人員、費用報價等情況； （四）招標文件要求提供的其他材料。 投標人擬在中標后將專項服務委托專業公司承擔或聘請物業管理顧問協助管理的，應當進行說明。 第十九條 投標人對招標文件有疑問需要澄清的，應當在投標截止日期前10日內以書面形式向招標人提出。 第二十條 投標人應當在招標文件要求提交投標文件的截止日期前，將投標文件密封后送達招標文件要求的指定地點。 招標人收到投標文件后，應當向投標人出具標明簽收人和簽收時間的憑證，并妥善保存投標文件，開標前不得開啟投標文件。 第二十一條 投標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，可以補充、修改或者撤銷已提交的投標文件，并書面通知招標人。補充、修改的內容為投標文件的組成部分，并按照本辦法第二十條的規定送達、簽收和保管。 第二十二條 投標人不得以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標。 投標人不得串通投標、損害招標人或者其他投標人的合法權益。第四章 開標、評標和中標 第二十三條 招標人應當在招標文件確定的開標時間、開標地點公開開標。開標過程應當由招標單位指定工作人員記錄，并存檔備查。 第二十四條 評標由招標人代表和物業管理評標專家組成的評標委員會負責。其成員組成為5人及以上單數，其中招標人代表以外的物業管理評標專家不得少于成員總數的五分之四。 評標委員會的專家成員，由招標人在開標前24小時內，從市房地產行政主管部門建立的物業管理評標專家庫中隨機抽取產生。同時，至少確定2名后備人選。 評標委員會成員名單在開標前應當嚴格保密。 第二十五條 市房地產行政主管部門應當建立全市物業管理評標專家庫。熟悉國家有關法律、法規、規章和物業管理相關業務知識，身體健康，清正廉潔的下列人員可以入選專家庫: （一）取得經濟學、管理學與工程或土建類大專學歷，從事物業管理工作滿8年，從事過兩種以上類型的物業項目管理工作經歷，管理物業面積不低于30萬平方米。 （二）取得經濟學、管理學與工程或土建類大學本科學歷，從事物業管理工作滿6年，從事過兩種以上類型的物業項目管理工作經歷，管理物業面積不低于30萬平方米。 （三）取得經濟學、管理學與工程或土建類雙學士學位、碩士學位或研究生班畢業，從事物業管理工作滿4年，從事過兩種以上類型的物業項目管理工作經歷，管理物業面積不低于30萬平方米。 （四）取得經濟學、管理學與工程或土建類等物業管理相關專業大學本科以上學歷，在國內物業管理行業雜志上發表過學術論文，對物業管理有一定研究，熱愛物業管理行業，工作滿10年的。 （五）從事電氣智能化、工程類的高級工程師及工作滿十年并持有工程師資格。 第二十六條 市房地產行政主管部門應當對進入專家名冊的專家進行有關法律和業務培訓，每年對其評標能力、廉潔公正等情況進行一次綜合考評，即時取消不稱職或者違法違規人員的評標專家資格。 第二十七條 與投標人有利害關系的，不得擔任評標委員會委員，投標人認為評標委員會成員中需要回避的，應當當場提出申請，并說明理由。 第二十八條 評標委員會成員應當按照招標文件確定的評標標準，對投標文件進行獨立、客觀、公正的評審，并對所提出的評審意見承擔個人責任。 第二十九條 評標委員會應當按照招標文件中規定的廢標情形對投標文件進行審核，符合廢標情形的，應當當場記錄，并由評標委員會成員和投標人簽字確認。 第三十條 評標委員會根據招標文件的要求確定為廢標后，因有效投標不足3個使投標明顯缺乏競爭的，招標人應當重新招標。 招標人重新招標的，可以取消被確定為廢標的投標人重新投標的資格。 第三十一條 評標委員會完成評標后，應當向投標人簡要通報評標情況，并向招標人提交書面評標報告。 評標委員會對同一招標項目只能作出一種評標結論。評標委員會成員對評標結論有異議的，應當投票表決，按少數服從多數的原則確定。不同意見經本人簽名后以書面形式連同評標報告一并提交招標人。 第三十二條 評標委員會應當按照得分從高到低的順序推薦3名中標候選人。 招標人應當按照中標候選人的排序確定中標人，并發出中標通知書。中標人無正當理由放棄中標項目的，市房地產行政主管部門應當記入企業誠信檔案。 第三十三條 招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同；招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質性內容的其他協議。 第三十四條 招標人應當自確定中標人之日起30日內，向市房地產行政主管部門提交以下中標備案資料： （一）物業管理招投標活動記錄； （二）評標報告； （三）中標企業的投標文件； （四）物業服務合同； （五）其他應當提交的資料。第五章 責任追究 第三十五條 應當通過招標方式選聘物業企業實施前期物業管理的物業，建設單位未通過招標投標方式選聘物業服務企業，或者未經批準擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，由房地產行政主管部門按照國務院《物業管理條例》第五十七條規定給予行政處罰。 第三十六條 市、縣(市、區)房地產管理部門工作人員在物業管理招標投標管理工作中，有下列行為之一的,由其所在單位或有關部門依法給予行政處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任: （一）違反規定批準協議方式選聘物業服務企業的； （二）泄露評標專家名單的； （三）對舉報、投訴的物業管理招標違法行為不予查處或者查處不力的； （四）有其他濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊行為的。 第三十七條 投標人和其他利害關系人認為招標投標活動不符合有關法律法規規定的，可以向招標人提出異議，或者依法向有關部門投訴。 投標人有惡意串標、陪標或者其他不良行為的，市房地產行政主管部門應當記入企業誠信檔案。第六章 附 則 第三十八條 本辦法自二○○九年二月十日起施行。鄭州市人民政府辦公廳2009年2月10日