昨天，北京市住建委發布《管理規約(示范文本)》、《業主大會議事規則(示范文本)》和《首次業主大會會議召開工作方案(示范文本)》，供業主大會制定管理規約，召開業主大會會議時使用。示范文本提出，業主長期欠物業費將被曝光，但欠費多長時間被公示由小區業主自己決定。
市住建委物業處處長趙成說，三個示范文本相繼征求了市、區(縣)有關部門，以及部分物業管理專家、市物業管理糾紛調解專家的意見，并于今年3至4月在網上進行了公示，共收到具體意見34個。市住建委等部門根據這些意見，對三個示范文本進行了9處修改，并最終獲得通過。
趙成說，該示范文本對于引導和規范廣大業主合理使用、維護物業，依法行使權利、履行義務，維護廣大業主和物業使用人的合法權益都有重要作用。正式實施的三個示范文本并不是強制文件，業主委員會和業主可以以此為標準，根據自己小區的需要和特點增減內容。
示范文本規定，召開業主大會的《表決書》由業主簽收，也可由其配偶、子女、父母等共居的成年親屬簽收。業主可以書面委托代理人參加業主大會，委托書應載明委托事項和業主專有部分建筑面積，同時附業主和代理人身份證明文件。對此，市住建委有關負責人介紹，現在工作時間都非常緊張，業主不可能隨時在家，因此他的家人及共居的成年人就可以代為簽收，這樣會增加業主參與業主大會的機會。同時，業主可以委托代理人參加業主大會，并表達自己的意見，但為了保證代理人的真實性，要求出示代理人的身份證明，這樣也維護了業主的利益。
另據了解，目前正在制定具有法律效力的《北京市物業管理辦法》(暫定名)參考三個示范文件制定。
長期欠繳物業費業主將上“黑榜”
示范文本內容：欠費__月以上或長期拒繳物業服務費用的，業主委員會或業主委員會授權物業服務機構在物業區域內顯著位置公布欠費情況。
解讀：參與論證這三個示范文本的孟憲生說，征求意見前的示范文本提出業主欠費六個月以上要被公示，而修改后的文本提出要對欠費業主公示，但欠費幾個月的業主要被公示，由業主大會決定。
孟憲生說，業主應該首先明確，物業費是法定的費用，拖欠物業費涉及全體業主權益。公示能起到監督和自我約束的作用。
“每個小區繳納物業費的期限不同，因此業主對于拖欠的概念和看法也各不相同。”趙成說，有的小區半年一繳，有的小區一年一繳，因此業主對多長時間不繳物業費算是拖欠的認識不一樣，這就需要每個小區的業主自己決定。
業主違約未改正可對其提起訴訟
示范文本內容：業主應自覺遵守本規約的各項規定，違反本規約造成其他業主、物業使用人人身傷害或財產損失的，應當承擔法律責任。
對業主的違約行為，業主、業主大會、業主委員會可以督促其改正，也可委托物業服務機構督促其改正。
如限期未改正，業主、業主大會、業主委員會可委托物業服務機構依本規約對其提起訴訟。
解讀：孟憲生說，修改后的示范文本增加了對違約業主的訴訟內容，如業主未在規定時間內改正，將會被物業服務機構起訴，這一點很重要。以前業主違約都是由物業公司進行追繳，但根據物權法的解釋，違約的業主侵占的是其他守規矩業主的利益。守規矩的業主們才是最大的受害者，這部分業主擁有追討責任的權利。此前的示范文本并沒有明確這一點。
業委會經費來源由全體業主商定
示范文本內容：業主大會及業主委員會開展日常活動的經費由本物業區域內全體業主承擔，經業主大會會議表決通過預算，由業主委員會收取。
解讀：“以前業委會的活動經費問題非常不明確。”孟憲生說，除辦公經費外，付出勞動的業委會成員也理應獲得勞動報酬，但這個報酬不是工資，因為業委會的工作不是一種職業。
