[話題背景]
業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)維權(quán)案敗訴
物業(yè)沒有依據(jù)合同履行職責(zé)，業(yè)主交涉未果往往選擇拒交物業(yè)費(fèi)。然而，雨花臺(tái)區(qū)花月苑的兩位業(yè)主卻因此吃了官司。
2006年6月30日，呈祥物業(yè)公司與花月苑業(yè)委會(huì)簽訂物管合同。其間，因外墻、屋面、飄窗滲水多次向物業(yè)報(bào)修未獲解決，一位業(yè)主認(rèn)為，物業(yè)提供的物業(yè)管理服務(wù)存在瑕疵，侵犯了自己的合法權(quán)益，于是從2006年9月起就再也不交了。另外一名業(yè)主則認(rèn)為，物業(yè)對(duì)公共設(shè)施管理不善，監(jiān)控設(shè)備損壞致使自己家多次被盜而無(wú)法破案，也拒交物業(yè)費(fèi)。為此，呈祥物業(yè)將這兩位業(yè)主告上了雨花法院，分別要求他們給付物業(yè)費(fèi)1873元和2230元。
雨花法院審理后于近日判決：兩位業(yè)主應(yīng)按合同約定交納物業(yè)費(fèi)，至于他們認(rèn)為物業(yè)未履行義務(wù)，可另行訴訟，但不應(yīng)以此為由拒絕履行交納物管費(fèi)。
“我們認(rèn)為法院的判決合法但不合理，大部分業(yè)主之所以選擇不交納物業(yè)費(fèi)，是因?yàn)橥ㄟ^正常途徑?jīng)]辦法維護(hù)自身權(quán)益。”在上述官司裁定后，不少業(yè)主紛紛打進(jìn)“物業(yè)大家談”欄目熱線表達(dá)異議。
[業(yè)主苦惱]
遇到糾紛
往往投訴無(wú)門
業(yè)主劉先生認(rèn)為，不交物業(yè)費(fèi)其實(shí)是許多業(yè)主的無(wú)奈之舉。以他所在的小區(qū)為例，過去一年里的維權(quán)經(jīng)歷幾乎讓他傷透了心。“小區(qū)交付兩年多了一直沒有成立業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)收錢時(shí)特積極，業(yè)主有事的時(shí)候找不到人，社區(qū)亂糟糟的，談不上管理，更別提服務(wù)了。我們多次找到物業(yè)協(xié)商，對(duì)方總是不理不睬，投訴到房產(chǎn)局和街道，彼此間相互推諉，一點(diǎn)改善都沒有。”他認(rèn)為，物業(yè)行業(yè)本身很復(fù)雜，又缺少健全的制度和法規(guī)保障，業(yè)主維權(quán)難度非常大。
記者也深有感觸，不少打進(jìn)電話投訴的業(yè)主都反映類似問題：有糾紛想投訴，不知道該找誰(shuí)？“在向房產(chǎn)局物業(yè)主管部門投訴時(shí)，往往被要求去街道反映，找到街道時(shí)，又被告知‘街道只負(fù)責(zé)民事協(xié)調(diào)，具體業(yè)務(wù)投訴要到區(qū)房產(chǎn)局主管部門’。”物業(yè)投訴中，“踢皮球”現(xiàn)象讓業(yè)主很茫然。
[記者調(diào)查]
街道管物業(yè)目前只是試點(diǎn)
記者了解到，在《物權(quán)法》出臺(tái)后，國(guó)務(wù)院對(duì)于《物業(yè)管理?xiàng)l例》作了修訂，其中將第十條第一款修改為：“同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。”
“社區(qū)物業(yè)管理屬地化”正是南京市據(jù)此在物業(yè)管理體制上的一個(gè)創(chuàng)新。今年4月，南京市專門出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅區(qū)物業(yè)管理工作試點(diǎn)方案》文件，要求根據(jù)“重心下移、屬地管理”的原則，把物業(yè)管理納入?yún)^(qū)政府、街道辦事處城市綜合管理體系。
南京市房產(chǎn)局物業(yè)管理辦公室物業(yè)科負(fù)責(zé)人表示，一方面，目前“街道設(shè)立物業(yè)科”的模式仍處于試點(diǎn)階段，只在秦淮區(qū)的5個(gè)街道、玄武區(qū)的鎖金村街道、鼓樓的江東街道等10個(gè)街道展開試點(diǎn)，并非所有小區(qū)遇到物業(yè)糾紛時(shí)都可以找到街道處理。另一方面，關(guān)于“物業(yè)屬地化管理”中對(duì)于街道和行政主管部門具體職責(zé)的劃分并未明確，有些問題確實(shí)不在解決范圍之內(nèi)。
“這也是物業(yè)管理體制創(chuàng)新中的過渡問題。”他表示，一般情況下，如果是業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾，可到市區(qū)兩級(jí)行政主管部門投訴，如是業(yè)主間矛盾，如對(duì)業(yè)委會(huì)有意見，則優(yōu)先到所在街道進(jìn)行調(diào)解。
[律師說法]
矛盾裁定仍在行政主管部門
圣典律師事務(wù)所主任律師王宏認(rèn)為，首先業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)肯定是不對(duì)的。今年4月最高法院發(fā)布的《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律問題的解釋》第六條明確表示：經(jīng)書面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。
“也就是說，除非是在合同執(zhí)行期間，物業(yè)公司單方面要求漲價(jià)，業(yè)主可以不交納提價(jià)的部分，其他的業(yè)主不能不交物業(yè)費(fèi)，至于業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司沒有按合同履行服務(wù)職責(zé)，則可以另行主張違約賠償。”王律師提醒說。
關(guān)于“物業(yè)交給街道管”，他表示這并非國(guó)家法規(guī)的規(guī)定，而是南京地方在物業(yè)管理體制上的一個(gè)創(chuàng)新。就目前來看，是把一部分跟社區(qū)自治管理活動(dòng)有關(guān)的交給所在地街道指導(dǎo)和協(xié)調(diào)，比如在首次業(yè)主大會(huì)中訂立業(yè)主規(guī)約和議事章程、選舉成立業(yè)委會(huì)中間，起到指導(dǎo)和領(lǐng)導(dǎo)的作用。而在業(yè)委會(huì)失靈時(shí)，街道又起到個(gè)牽頭人的作用。但是，街道對(duì)于具體矛盾不具有裁決權(quán)，矛盾認(rèn)定和行政處罰權(quán)仍在市區(qū)兩級(jí)行政主管部門。
他建議，出現(xiàn)物業(yè)糾紛，業(yè)主可先向所在地街道反映，由街道進(jìn)行調(diào)解，調(diào)解不成，需要認(rèn)定被投訴方是否有違法行為時(shí)，是由區(qū)房產(chǎn)局或者市房產(chǎn)局兩級(jí)行政主管部門負(fù)責(zé)。假如業(yè)主投訴的內(nèi)容確不在政府行政管轄內(nèi)，業(yè)主可以聯(lián)名要求召開業(yè)主大會(huì)，要求被投訴對(duì)象就某個(gè)被認(rèn)為有損全體業(yè)主利益的具體行為作出解釋，如果解釋在業(yè)主大會(huì)上不被大多數(shù)業(yè)主認(rèn)同，則可以通過訴訟要求其承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。
