1.原來的物業(yè)與相關(guān)的單位簽訂過什么樣的協(xié)議？新的物業(yè)是承認(rèn)還是不承認(rèn)？比如，和自來水公司的協(xié)議，和供暖單位—大唐熱電的協(xié)議，和供電局關(guān)于高壓自管部分的協(xié)議，和楊莊中區(qū)的一級(jí)開發(fā)商—興華開發(fā)的協(xié)議，與區(qū)人防辦的協(xié)議，與郵局的協(xié)議，與歌華有線的協(xié)議等等，都需要重新考慮。
2.新的物業(yè)進(jìn)駐后，對(duì)原開發(fā)商所擁有產(chǎn)權(quán)的面積，是否要收取物業(yè)費(fèi)？比如說，未被公攤的面積，從產(chǎn)權(quán)角度講還是屬于開發(fā)商的。我的建議是，與開發(fā)商簽訂一個(gè)協(xié)議，在多少年之內(nèi)免交。因?yàn)殚_發(fā)商肯定不交，那新的物業(yè)公司再去起訴開發(fā)商？我們犯不上意氣用事，和開發(fā)商交惡。
3.會(huì)所這個(gè)東西從建委和國(guó)土資源局以及規(guī)委的角度說建筑類別是不存在“會(huì)所”這個(gè)概念的，只有配套一說。但是配套用房的產(chǎn)權(quán)并不是全體業(yè)主的，而是屬于開發(fā)商的。無論我們覺得這多么不合理，現(xiàn)在的法律只承認(rèn)這一點(diǎn)。我預(yù)計(jì)將來的物權(quán)法在這個(gè)問題上也會(huì)糾纏不清。那么我們只能承認(rèn)他是開發(fā)商的，他里面的租戶的物業(yè)費(fèi)怎么辦？三層水吧怎么辦？位于會(huì)所內(nèi)的熱水鍋爐房的產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商，地庫里的中水機(jī)房產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商，我們?cè)诜缮媳仨毎堰@些名義上屬于開發(fā)商的東西牢牢控制在自己手里。建議和開發(fā)商簽個(gè)協(xié)議，把配套機(jī)房等的使用權(quán)永久地拿過來（不花任何費(fèi)用）。但是對(duì)于開發(fā)商出租物業(yè)如會(huì)所下面的工商銀行等，收益自然應(yīng)當(dāng)歸開發(fā)商。
4.對(duì)于屬于開發(fā)商的房屋，他出租給誰我們要有個(gè)限制。不弱地下室非人防又非公攤部分的房屋，如果開發(fā)商租給亂七八糟的人，我們就慘了。產(chǎn)權(quán)人（開發(fā)商）當(dāng)然有權(quán)處置自己的產(chǎn)業(yè)，比如把屬于自己的地下室出租。那么為了防止他濫用這樣的權(quán)利，如果換了新的物業(yè)公司，這個(gè)問題要處理好。也是建議與開發(fā)商簽個(gè)協(xié)議。
5.對(duì)于沒有辦理產(chǎn)權(quán)部分的面積，新的物業(yè)公司進(jìn)行照管有沒有問題？比如，北區(qū)地下車庫，我敢保證，開發(fā)商在資金緊張的情況下，為了節(jié)省手續(xù)費(fèi)用，估計(jì)連大產(chǎn)權(quán)都沒有辦。沒有辦理產(chǎn)權(quán)，那么名義上車位還是屬于開發(fā)商的。里面的設(shè)備也是開發(fā)商的。。。
6.對(duì)于南區(qū)的人防車庫，是原開發(fā)商與人防辦簽訂了協(xié)議，從人防辦手中購回30年的使用權(quán)在拆分給小業(yè)主，很多車位又沒有賣出去，新的物業(yè)公司對(duì)這些閑置的車位是否要向他的使用使用權(quán)所有人—開發(fā)商收取空房照管費(fèi)？對(duì)于北區(qū)理論上可以擁有產(chǎn)權(quán)的地下車庫，有一部分車位是長(zhǎng)租戶，那么車位出租收益（屬于車位的所有人—開發(fā)商）和車庫管理費(fèi)用如何劃分？
7.按照一些業(yè)主的意愿，一些改造是需要費(fèi)用的，有可能動(dòng)用公共維修基金，如何操作？比如，目前中水機(jī)房的大修、把門禁系統(tǒng)改造為IC卡系統(tǒng)、比如把北區(qū)AB座出訪陽臺(tái)洗衣機(jī)下水的問題進(jìn)行徹底改造等等。
8.新的物業(yè)公司進(jìn)駐是需要成本的。比如開辦費(fèi)等。
9.與新的物業(yè)公司簽合同一定要細(xì)致，他的費(fèi)用究竟含什么必須寫的細(xì)而又細(xì)。如樓道電燈費(fèi)這樣的明目究竟包不包括在1.9元里，一定要說清楚。
10.占用業(yè)主部分的出租收益怎么辦？如手機(jī)信號(hào)增強(qiáng)、電梯間廣告等，我的建議是，收益歸全體業(yè)主，但是由業(yè)主大會(huì)把這筆收益劃撥給物業(yè)公司，貼補(bǔ)物業(yè)費(fèi)用。
11.新的物業(yè)公司近來后一些生活成本可能會(huì)增加。比如說，熱水的費(fèi)用新的物業(yè)經(jīng)過測(cè)算覺得現(xiàn)在的價(jià)格下不來需要提價(jià)。再比如說，新的物業(yè)公司經(jīng)過測(cè)算覺得現(xiàn)在的地下停車場(chǎng)管理費(fèi)太低，他要提高。班車也可能沒有了。大家要做好這方面的準(zhǔn)備。
12.新的物業(yè)公司一定要取得停車管理的資質(zhì)。
