業主委員會能否代替業主維權?
本文主要就業主委員會的資格認定進行分析，業主委員會是什么性質，能否代替業主維權?
[要點提示]
就業主委員會能否自己的名義上法庭代表廣大業主維權的問題，司法界一直認識不一，隨著房產產糾紛的日益增多，這一問題已越來越受關注。在當前立法不完善的情況下，只要業主合法有效地授權，業主委員會就可以代表業主維權，這與成立業主委員會的初衷是一致的，但應當對其參加訴訟應當嚴格的限制。
[案情]
原告：易*花園小區業主委員會(以下簡稱易*花園業委會)。
被告：宜昌襄*房地產經營管理中心(以下簡稱襄*中心)。
被告：宜昌易*實業有限責任公司(以下簡稱易*公司)。
宜昌市西陵區得勝街24號易*花園住宅小區系于2003年開發建設并銷售完畢。其中2號樓規劃設計及許可為主體7層，使用情況為居住和物業管理。前期設計第一層含有部分面積為“會所”。2004年10月，襄*中心將原設計為“會所”部分建成住宅并辦理了《房屋產權證》，其中已出售7間總面積為243.62平方米，產權證載明價值為609050元。
另查：1、2003年7月9日，襄*中心(委托方、甲方)與宜昌合田物業有限責任公司(受托方、乙方)簽訂小區前期及過渡期《物業管理委托合同》，其中第二條基本情況說明公用停車庫共計275平方米;《商品住宅使用說明書》設施配置及注意事項第5項消防設施說明，A座車庫內設立四個消防箱。2、易*花園前期廣告載明發展商為襄*中心、宜昌易*物業有限責任公司(2004年3月以后公司名稱變更為宜昌易*實業有限公司)。3、易*花園住宅小區共有住宅78套，2004年7月22日至8月13日，易*花園小區業主大會籌備組采用書面表決方式，組織召開了首屆業主大會，成立了業主委員會。2005年1月26日，易*花園小區業主大會決議，授權易*花園業委會就開發商未按約定向全體業主移交“公用停車庫”等設施事項起訴。
原告易*花園業委會訴稱，易*花園小區位于宜昌市得勝街24號，是由二被告開發建設的住宅小區。1、二被告在銷售房屋時向小區業主表示，為了解決業主停車難的實際困難，開發商已將原規劃圖紙所標明“會所”處，即A座第一層面積共275平方米，改變命名為“公用停車庫”，由全體業主入住后共同享有、使用。然而，各業主入住后才發現，二被告公然違反誠信，不僅未依約定將“公用停車庫”交付給物業管理公司以供全體業主使用，反而改建成私家車庫予以發售牟利。2、二被告與小區前期物業管理公司訂立的屬于商品房買賣合同組成部分的《物業管理委托合同》中也約定，將“公用停車庫”贈于全體業主。綜上，易*花園業委會認為，二被告將本應屬于全體業主共有的“公用停車庫”改建為私家車庫予以發售，屬于擅自處分屬于易*花園業委會的財產，既構成違約又侵犯了易*花園業委會的財產所有權。根據《物業管理條例》第二十七條的規定，該共用建筑的所有權依法應屬全體業主享有。《物業管理條例》第五十八條規定，“違反本條例的規定，建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任”。據此，易*花園業委會有權要求二被告賠償損失。為保護全體業主的共同利益免受不法侵害，易*花園業委會現依法提起訴訟，懇請人民法院依法判決二被告向原告易*花園業委會賠償損失609050元。
被告襄*中心辯稱：1、易*花園業委會不具有本案訴訟主體資格。本案是商品房買賣合同糾紛，襄*中心作為開發商從未與易*花園業委會簽訂過商品房買賣合同，易*花園業委會不是本案商品房買賣合同當事人。根據合同相對性原則，易*花園業委會不能主張合同權利。《物業管理條例》第19條第1款規定“業主大會業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的活動。”而本案是商品房買賣合同糾紛，完全與物業管理無關。所以，即使本案易*花園業委會提起訴訟經過業主大會的授權，也因為該授權超出業主大會本身的職責而無效。根據最高人民法院關于“與物業管理無關的個別或部分業主的事宜，業主委員會無權向人民法院提起民事訴訟”的相關意見，易*花園業委會亦不具有本案訴訟主體資格。2、襄*中心在本案的商品房買賣活動中沒有違約行為，更不存在侵權行為。襄*中心在與易*花園業委會的業主簽訂的商品房買賣合同中，從未承諾提供公用停車庫供業主使用，易*花園業委會也一直未提供相關證據證明襄*中心作過承諾或雙方有過相關約定;襄*中心與物業公司的前期《物業管理合同》中，雙方也從未約定提供公用停車庫給業主使用;襄*中心在整個開發活動中根本沒有修建公用停車庫，易*花園業委會所爭議的“公用停車庫”的位置是襄*中心經規劃部門批準，在房管部門辦理了房屋所有權證的會所，襄*中心出售自己擁有產權的會所合理合法，且該部分未納于公攤面積。3、易*花園業委會無權要求襄*中心賠償損失。本案是因“公用停車庫”房屋所有權引發的糾紛，因為宜昌市房管部門已經為購買人辦理了《房屋所有權證》，所有權證是國家規定唯一能證明房屋所有權的權證。易*花園業委會如果對該權證有異議，也只能向宜昌市房管部門申請，而無權直接要求襄*中心賠償損失。綜上，請求駁回原告易*花園業委會的訴訟請求。
被告易*公司辯稱，同意襄*中心的辯稱意見。易*公司在易*花園開發的前期活動中，與襄*中心曾經有過合作意向，但后來雙方并未達成實際合作。易*公司從未參與本案的商品房買賣活動，根本不應是本案當事人。請求駁回原告易*花園業委會的訴訟請求。
[裁判要點]
宜昌市西陵區人民法院認為，本案系因“公用停車庫”房屋所有權引發的糾紛。現庭審查明，易*花園業委會所主張的“公用停車庫”即易*花園住宅小區2號樓一層約275平方米前期設計為“會所”的部分，建設工程規劃許可為主體7層，使用情況為居住和物業管理。襄*中心建成住宅出售后，已在房管部門為購買人辦理了《房屋所有權證》，且該部分未納入房屋公攤面積而由易*花園住宅小區業主承擔。易*花園業委會主張二被告將應依約交付給物業管理公司以供全體業主使用的或已贈與給全體業主的“公用停車庫”擅自出賣，構成違約又侵犯了易*花園業委會的財產所有權，應向本院提供相應證據。但易*花園業委會向本院提供的主要證據如《物業管理委托合同》和《商品住宅使用說明書》中的基本情況說明及消防設施說明，不能表明二被告與全體業主之間在“公用停車庫”方面存在合同上的權利與義務關系，亦不能證明易*花園業委會的上述主張。故易*花園業委會請求賠償損失的訴訟請求，無事實及法律依據，本院不予支持。故依法駁回原告易*花園小區業主委員會的訴訟請求。
