第一、已經(jīng)入住的小區(qū)應(yīng)盡快成立管委會
京房地物字〖1998〗308號文件中規(guī)定：“入住率已超過50%的小區(qū)，產(chǎn)權(quán)人、使用人要求組建管委會的，各區(qū)縣小區(qū)辦應(yīng)當向該小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出通知，限期一個月內(nèi)開始組建管委會的工作。逾期不組建的，區(qū)縣小區(qū)辦可以指定產(chǎn)權(quán)人、使用人成立籌備組，并按照京房地物字〖1997〗第485號文件和本通知規(guī)定成立管委會。”“業(yè)主應(yīng)該按照規(guī)定首先提出組建管委會的要求，物業(yè)公司不配合的就趕緊自己按照現(xiàn)有文件規(guī)定成立。”
第二、對現(xiàn)有管委會不滿意的應(yīng)該盡快改選
第三、新項目應(yīng)該在業(yè)主委員會成立之前先成立過渡性機構(gòu)
因為入住率未過50%或者居住未滿2年的業(yè)主權(quán)益缺乏有力的保障，所以建議有必要在買房時就成立個業(yè)主聯(lián)誼會之類的組織，至少每個業(yè)主都應(yīng)該有一份全體業(yè)主的名單和聯(lián)系方式，作為將來業(yè)主委員會的過渡性機構(gòu)。最好由當?shù)叵麉f(xié)工作人員發(fā)起和籌備。因為在消協(xié)的牽頭下，成立業(yè)主聯(lián)誼會或網(wǎng)站等比較容易。同時消協(xié)應(yīng)當在過渡性機構(gòu)成立后，對業(yè)主進行業(yè)主自治方面的培訓教育和指導。過渡性機構(gòu)應(yīng)有權(quán)監(jiān)督前期物業(yè)管理公司的選聘招標。
第四、修改業(yè)主百分比和投票權(quán)的計算規(guī)定
為避免大業(yè)主(擁有多個住宅單位的業(yè)主，如開發(fā)商)獨攬大權(quán)，保障小業(yè)主權(quán)益，建議有關(guān)部門對業(yè)主百分比和投票權(quán)的計算規(guī)定進行修改。修改建議為一個住宅單位由多人共有的，計算為一名業(yè)主，具有一份投票權(quán);一名業(yè)主擁有多于一個住宅單位的也應(yīng)計算為一名業(yè)主，具有一份投票權(quán)。
第五、明令不許聘用與開發(fā)商、承建商有利害關(guān)系的物業(yè)公司
與開發(fā)商、承建商有直接或間接利害關(guān)系的物業(yè)管理企業(yè)必須要回避，否則物業(yè)公司很可能隱瞞開發(fā)商、承建商遺留的房屋質(zhì)量缺陷等問題，損害業(yè)主的利益。建議在《物業(yè)管理公約》中明確規(guī)定：業(yè)主委員會不得選聘與開發(fā)商和承建商有任何直接間接利害關(guān)系的物業(yè)管理企業(yè)。可以在管委會成立后，立即對《公約》進行有關(guān)方面的修改。
第六、維修基金的管理、使用權(quán)應(yīng)移交管委會而非物業(yè)公司
為保護業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的選聘權(quán)，減少維修基金的財務(wù)風險，建議業(yè)主委員會成立后，房地產(chǎn)行政主管部門將維修基金直接移交給業(yè)主委員會管理使用。業(yè)主委員會應(yīng)為此設(shè)立專門的賬號。據(jù)說，有的小區(qū)已在嘗試此辦法。
第七、嚴懲欺詐行為
建議凡向業(yè)主或者業(yè)主委員會提供虛假陳述或資料的物業(yè)管理企業(yè)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)即取消合同。并且須向業(yè)主雙倍返還已經(jīng)支付的所有物業(yè)管理酬金。在國家法律法規(guī)完善前，可以合同的方式進行約束。
第八、管委會未來走向職業(yè)化
業(yè)主委員會未來的發(fā)展趨勢是職業(yè)化。業(yè)主委員會的經(jīng)費應(yīng)由業(yè)主大會決定。建議規(guī)定業(yè)主委員會一經(jīng)登記注冊成立，即設(shè)立自己的專用賬號，由業(yè)主委員會全面負責物業(yè)管理費用的收取和管理，杜絕主仆顛倒的現(xiàn)象。業(yè)主委員會應(yīng)依照預(yù)算按月向物業(yè)管理企業(yè)支付管理費用，而并非將所有的費用一次交給物業(yè)管理企業(yè)。
第九、明確對管委會的監(jiān)督細則
為避免業(yè)主委員會濫用職權(quán)或貪污受賄，業(yè)主委員會應(yīng)設(shè)立為一個完全透明的機構(gòu)。《物業(yè)管理公約》應(yīng)明確對業(yè)主委員會的監(jiān)督細則，如須備存恰當?shù)馁~簿或賬項記錄及財務(wù)記錄，保存該等賬簿或記錄所提述的一切單據(jù)、發(fā)票、憑單、收據(jù)及其他文件最少6年;業(yè)主委員會須準許業(yè)主在任何合理時間查閱賬簿或賬項記錄及任何收支表或資產(chǎn)負債表;在收取合理的副本費后，可向任何業(yè)主提供該名業(yè)主所要求的記錄或文件的副本。
