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一般國(guó)際上對(duì)社區(qū)的研究，是基于community—利益的共同體為研究對(duì)象的。我們國(guó)家所稱的社區(qū)，并不等同于英文community詞的意思。它實(shí)際上被定義為以居住區(qū)域劃界的局部社會(huì)或者社會(huì)局部。為此，我尋求了一些人士，他們都認(rèn)為，我們所稱的社區(qū)，應(yīng)該是對(duì)應(yīng)英文housing estate或者uptown這些詞匯所對(duì)應(yīng)的意思。　　要說(shuō)清楚社區(qū)的定義，是為了清晰一種觀點(diǎn)：即不同的community是不同的利益共同體。比如網(wǎng)友會(huì)、車友會(huì)、婦女聯(lián)合會(huì)以及各種協(xié)會(huì)等等，他們都是某一方面利益的共同體。這些人群所組成的共同體，有些可能其中部分互相包含，有些也可能各自完全獨(dú)立，還有些甚至也可能是完全包含。比如居住社區(qū)是由全體居住在該社區(qū)內(nèi)的居民組成，而其中的業(yè)主們，實(shí)際上是由于其房產(chǎn)位置的關(guān)系，導(dǎo)致被居住社區(qū)完全包含的另外一個(gè)community—稱為業(yè)主群體的一個(gè)利益共同體。也就是說(shuō)，業(yè)主群體是居住區(qū)中一個(gè)專門的利益群體。這個(gè)團(tuán)體的利益，盡管很重要，但它肯定不是居住社區(qū)的全部。而居住社區(qū)的全部利益是所有居民的共同利益。因此，我國(guó)的社區(qū)建設(shè)其實(shí)并不是僅僅涉及業(yè)主利益那么簡(jiǎn)單。　　業(yè)主群體是新生的，有活力的，有財(cái)產(chǎn)的，有自主意識(shí)的。他的活動(dòng)，是具有先進(jìn)性的。和歷史上以往產(chǎn)生的先進(jìn)性團(tuán)體的“無(wú)法無(wú)天”、“自立山頭”所不同的是，他們的活動(dòng)是受到現(xiàn)行法律約束和保護(hù)的。因此，這個(gè)群體的活動(dòng)必將是有序的。他不但在理念上對(duì)社會(huì)產(chǎn)生影響，也肯定會(huì)在實(shí)踐上對(duì)社會(huì)產(chǎn)生作用。　　這就是現(xiàn)實(shí)社會(huì)中的一個(gè)視點(diǎn)：在現(xiàn)行法律框架下的業(yè)主團(tuán)體，在完全屬于其自己財(cái)產(chǎn)的物業(yè)管理區(qū)域中，對(duì)物業(yè)管理權(quán)利范圍內(nèi)的事情，他們完完全全采用民主的方式自主決策。　　這是歷史的機(jī)遇，也是歷史的必然。歷史給了我們這代人如此的機(jī)會(huì)，讓我們親身了解并參與一個(gè)全新的團(tuán)體，從產(chǎn)生到被組織被治理而很快變成依法民主自主治理的全部過(guò)程。　　在新中國(guó)，業(yè)主的產(chǎn)生，大概得追溯到改革開(kāi)放初期的商品房買賣了。從那個(gè)時(shí)候開(kāi)始，一種全新的利益群體就出現(xiàn)了。經(jīng)過(guò)多年業(yè)主權(quán)益的主張和博弈，立法機(jī)構(gòu)最終以《物業(yè)管理?xiàng)l例》這部法規(guī)，確立了業(yè)主利益團(tuán)體—業(yè)主大會(huì)—在中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的法律地位。同時(shí)也從法律上提供了一整套業(yè)主大會(huì)民主決策的游戲規(guī)則。但我們必須清楚的是，這僅僅是業(yè)主大會(huì)的游戲規(guī)則，而不是居民會(huì)議的游戲規(guī)則。后者雖然已經(jīng)存在多年，但是并不為人熟知和了解，更不被人廣泛使用。而前者，雖然確定的時(shí)間不長(zhǎng)，可被眾多人了解、實(shí)踐。相信業(yè)主大會(huì)這個(gè)民主游戲的成功與否，必將反過(guò)來(lái)影響居民會(huì)議這個(gè)民主游戲的進(jìn)程和結(jié)果，最終推進(jìn)我國(guó)社區(qū)民主治理的進(jìn)程。　　隨著業(yè)主大會(huì)法律地位的確定，其活動(dòng)必然受到來(lái)自各方的關(guān)注和效仿。能否按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，把業(yè)主大會(huì)這個(gè)民主游戲做好，是體現(xiàn)國(guó)民素質(zhì)的一個(gè)重要參考。畢竟業(yè)主也是公民，業(yè)主團(tuán)體也是利益團(tuán)體，所不同的就是這群人所處分的是物的權(quán)利而已。　　業(yè)主大會(huì)這個(gè)民主游戲的主要規(guī)則有：　　業(yè)主可以自我制定《業(yè)主公約》和《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》，但是需要超過(guò)2/3投票權(quán)的業(yè)主的同意；　　業(yè)主可以決定包括更換物業(yè)管理企業(yè)在內(nèi)的物業(yè)管理的重大事項(xiàng)，但是需要超過(guò)2/3投票權(quán)的業(yè)主的同意；　　物業(yè)管理的一般事項(xiàng)需要“雙過(guò)半”的游戲規(guī)則來(lái)通過(guò)業(yè)主大會(huì)決議；超過(guò)20%業(yè)主投票權(quán)的業(yè)主，可以召開(kāi)業(yè)主大會(huì)討論、表決物業(yè)管理的問(wèn)題；　　業(yè)委會(huì)這個(gè)業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，其委員僅僅對(duì)業(yè)主大會(huì)承擔(dān)責(zé)任而無(wú)權(quán)利，該責(zé)任轉(zhuǎn)為對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督權(quán)利，而這個(gè)責(zé)任/權(quán)利還必須隨時(shí)接受業(yè)主們的監(jiān)督，接受業(yè)主們的質(zhì)詢；　　業(yè)委會(huì)的任期有限，不可能終身或者世襲；　　業(yè)委會(huì)委員候選人的產(chǎn)生，業(yè)委會(huì)委員的選舉、罷免等程序，均是需要通過(guò)非常透明、嚴(yán)格但又不是太復(fù)雜的程序。其中也一樣會(huì)發(fā)生賄選、假票、操縱選舉等一系列問(wèn)題。　　民主選舉產(chǎn)生的業(yè)委會(huì)主任，只能用自己的精力和智慧，協(xié)調(diào)、組織業(yè)委會(huì)一班人來(lái)認(rèn)真執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議和履行業(yè)主大會(huì)授權(quán)的各項(xiàng)工作，而不再是“當(dāng)家人”、“領(lǐng)路人”。　　政府部門以及居民委員會(huì)的人員，僅僅是類似觀察員的身份，對(duì)整個(gè)游戲過(guò)程監(jiān)督和指導(dǎo)。即僅僅在旁邊站著看和“指手畫腳”而已。他們并不承擔(dān)游戲?qū)I(yè)主財(cái)產(chǎn)所造成的后果。　　這個(gè)游戲，管理目標(biāo)是業(yè)主們自己的物業(yè)，消耗的是業(yè)主自己的精力、時(shí)間和財(cái)產(chǎn)。它是在現(xiàn)行法律框架下讓業(yè)主們自己決定自己物業(yè)管理權(quán)利的一個(gè)真正民主的活動(dòng)；　　這個(gè)游戲，如果有利益，業(yè)主們自己是直接的收益者。它將向世人昭示這個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主及其選舉出來(lái)的執(zhí)行者們是否有能力維護(hù)自己的利益；　　這個(gè)游戲，如果有損失，那業(yè)主們自己也恰恰是傷害的承受者。物業(yè)的老化、社區(qū)居住環(huán)境的惡化等等，也都反應(yīng)了這群游戲參與者們的民主決策水平和理財(cái)水平；　　這個(gè)游戲，如果有動(dòng)蕩，除了業(yè)主們自己受到損失外，可能會(huì)給周邊公共環(huán)境造成一定的影響，而政府這個(gè)時(shí)候肯定會(huì)以公共利益受到傷害為由對(duì)整個(gè)游戲過(guò)程進(jìn)行必要的行政干預(yù)甚至是司法干預(yù)，以防止公眾利益的進(jìn)一步受損；　　這個(gè)游戲，給很多研究民主政治的人們提供了一個(gè)很好的模板。仔細(xì)看看這個(gè)游戲，簡(jiǎn)直就是一個(gè)民主政治的物權(quán)仿真版本。　　全國(guó)人民代表大會(huì)的主要權(quán)利是立法權(quán)、對(duì)政府的監(jiān)督權(quán)、對(duì)重大事項(xiàng)的決策權(quán)以及對(duì)重大人事變動(dòng)的任免權(quán)。　　業(yè)主大會(huì)，這些權(quán)利對(duì)應(yīng)的是業(yè)主們?cè)谖飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)的立法權(quán)、對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督權(quán)、對(duì)重大事項(xiàng)的決策權(quán)以及對(duì)物業(yè)管理企業(yè)變動(dòng)的任免權(quán)。　　盡管業(yè)主大會(huì)的意義如此重大，可能對(duì)中國(guó)民主進(jìn)程和公民參與意識(shí)產(chǎn)生重要的影響。但我們也必須看到，在中國(guó)的社區(qū)治理的活動(dòng)中，業(yè)主大會(huì)也僅僅是一個(gè)物業(yè)管理權(quán)利的自治組織，而社區(qū)權(quán)利是包括了居民權(quán)利、政府權(quán)利等多種利益關(guān)系的集合。　　但是，無(wú)論是在業(yè)主概念中還是在政府公務(wù)員的概念中，以業(yè)主利益為社區(qū)根本利益的概念，從業(yè)主產(chǎn)生那天起就存在；以業(yè)主掏錢來(lái)支撐社區(qū)活動(dòng)的做法從業(yè)主產(chǎn)生那天起就實(shí)施。如政府發(fā)文要求所有小區(qū)都要成立業(yè)委會(huì)而不顧該小區(qū)業(yè)主自己是否愿意；再如現(xiàn)在的物業(yè)管理似乎成了了社區(qū)治理的中心話題等等。這些，都是導(dǎo)致業(yè)主行為超出物權(quán)范圍甚至局部產(chǎn)生泛政治化傾向的內(nèi)部和外部因素。