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原告：上海實發物業管理有限公司被告：上海市徐匯區金環大廈業主委員會第三人：上海新富物業發展有限公司案情：實發物業公司和金環大廈業委會于2003年1月23日簽訂《物業管理服務合同》，約定由金環大廈業委會委托實發物業公司對襄陽南路489號金環大廈進行物業管理，合同期為2003年2月1日起至2005年1月31日止。實發物業公司依約于2003年2月1日零時派員前往金環大廈履行合同時，因前期物業管理單位新富物業公司不肯辦理移交，致合同無法履行。鑒于在這之前于合同簽訂后，有部分業主在一份“業主意見”中簽名表示對實發物業公司的管理能力、水平及服務質量不了解，否定業委會的選聘決定，并認為選聘物業公司應召開業主大會表決。新富物業公司便以此為由，認為已簽合同無效，拒絕與實發物業公司便利交接。法院認為，金環大廈業委會作為全體業主代表，與實發物業公司所簽的《物業管理服務合同》形式合法，內容也未違反國家法律和行政法規的禁止性規定，應為合法有效，并不因部分業主存有異議而致使該合同喪失有效或得以解決。金環大廈的業主對業委會選聘實發物業公司作為金環大廈物業管理公司的決定有意見，應當通過合法途徑進行；且這都是業委會與小區業主的內部關系，不能作為新富物業公司住張所簽的合同無效，并拒絕與實發物業公司辦理交接的抗辯理由。新富物業公司系金環大廈前期物業管理公司，至業委會與其選聘的物業管理企業簽訂的物業管理服務合同生效時，前期物業管理服務合同即告終止，繼續占有有關物業管理資料和設施是非法的。現實發物業公司要求履行合同，金環大廈業委會亦同意履行，實發物業公司的訴訟請求本院僅予以支持，在執行中難以實施；鑒于第三人新富物業公司已參與訴訟，故為減少訟累，予以一并處理。致使雙方合同不能履行的障礙在于第三人新富物業公司不愿撤離金環大廈，不向實發物業公司辦理交接，新富物業公司對引發糾紛負有責任，應負擔相應訴訟費用。注：此案已由新富物業公司向一中院上訴，正由一中院復審。筆者觀點：這是一件發生在《物業管理條例》實施之前的案例。不同的是，選聘、解聘物業管理企業的職責，之前是由業委會履行，之后則是由業主大會經所持投票權的2/3以上業主通過。然而，在《條例》實施前后，相同的是，經由業委會同新的物業管理企業簽訂了物業服務合同的，此前的企業原由的合同已經終止，契約關系已經不復存在，因此，其必須按時退出，并將相關資料移交給業委會。但是，可以說在物業管理市場的形成初期，便就有企業不是這樣做的，而是“賴著不肯走”，從而形成為一家要“進”、一家不“出”、雙方“僵持”的糾紛局面，乃至雙方的保安對壘、劍拔弩張。物業管理市場的這種無序狀態必須予以節制。為此，物業管理企業應從這個案例中得到如下啟示：一、 善待“進”、“出”。要作觀念的轉變，尤其是發展商屬下的物業公司所管理的由其發展商開發的項目，必須認識到這么一點，那就是隨著產權的轉移，管理歸屬同樣會起變化。對于此類企業而言，有兩條途徑可以選擇：一是認認真真、兢兢業業地為業主管理和服務，千方萬計、用心良苦地在服務中避免和減少瑕疵，讓絕大多數業主來認同你們的服務。再說，你們參與了早期介入，進行了前期物業管理服務，又有著同發展商熟悉的得天獨厚的條件，在業主大會成立之后的續聘選擇上，無疑會得到優先的考慮；二是不會或者不去珍惜前期物業管理階段的努力機會，不好好去理順同發展商之間諸如房屋質量等的相關責任，自認為此項目非己莫屬，高枕無憂，連大多數業主已有不滿之意尚且“莫知莫覺”，那么“出”已是早晚的事情了，也可以說是一種咎由自取。如果說，在《條例》之前由業委會選擇而問題多多的話，那么，在《條例》實施之后的今天，2/3業主的抉擇就是硬道理了。何況，企業在項目上的“進”、“出”系市場行為，“進”和“出”乃是常事。“出”，有的則并非如此，雙方還有一個合適或者不合適的選擇標準，比如管理成本的高與低，雙方履約的“爽”與“不爽”等，業主大會會作合適與否的選擇，企業同樣會作合適與否的選擇，留與走，以合適為宜，天經地義。二、 善待“自己”。上海徐虎物業經營有限公司總經理王和平說得好，他們在“出”時，對接盤企業做到“扶上馬，送一程”，在2003年，他們主動 “出”了3個項目計有7萬平方米，卻又贏得了新的市場，“進“了近50萬平方米。由此可以這樣說，在“進”和“出“的當口，正是企業塑造品牌的絕佳機會，該“出”即“出”，再“扶上嗎，送一程”，就是企業的誠信行為，就必然會贏得市場的良好口碑。反之，倘若人家已經：“休”了你，你還“賴著不肯走”，或者是一走了之，同下家企業不接觸、不溝通、不移交，那么，人家還怎么能來認同你是一家有著良好管理服務素質的企業，還有何誠信可言呢？所謂種瓜得瓜、種豆得豆，為使自己不“出”，要緊的是在合同期內努力，而去搞什么名堂。有句老話叫：皮之不存，毛將焉駙，即此理也。三、 善待業主。業主自治管理是新生事物，尚需通過實踐不斷予以完善。業主自治管理又是一種群體抉擇行為，運作之中還存有種種難度，這是顯而易見的。也正因為如此，我們的物業公司便就應當更加尊重和愛護業主自治管理的權利，尤其在業主大會作出了合法性的抉擇后，我們務必要遵而守之，而不要再在業主中間去搞什么“花頭”。比如，最近有家企業在參加了經2/3業主決定的招投標后，因未被選中而說業委會的“不合法”，還在業主中間去搞認同它的簽名活動。很顯然，企業是無此權利的，也因有可能會引起“業主斗業主”的不良后果而是不允許的。試想，要是你這樣做了，業主之間意見有了分歧，即使你留下，你還能服務好嗎？要是你走了，人家進來又能服務好嗎？況且，你同樣可能在今后去“進”二手盤子，面對如此狀態，你不也要花大力氣，也難以服務好嗎？中海物業管理有限公司總經理韓文選嚴之有理：在“進”和“出”的時候，企業要多多為業主著想。